マンションの空室対策マニュアル｜空室原因が分かる診断チャート付き

マンションの空室対策としてよく言われる対策案は、以下のような方法があります。

上記のようにマンションの空室対策は様々です。

しかし、マンションの空室対策では費用対効果とニーズの2つを考えなければなりません。

賃貸物件の地域にあった空室の原因にアプローチしなければ、期待通りの効果を得られるわけではないのです。

そのため、原因が分からないのに、とにかく賃料を下げたり、敷金礼金をなくしたり、多額のお金をかけて大規模リフォームをしたりして空室対策を行うことは、収益性が低くなるためおすすめしません。

また、入居の条件を緩めることでトラブルに発展しやすい住環境になり、転居者が多く出てしまう場合もあります。

どの空室対策を施すかは、原因をまず突き止め、収益性と住環境の面から慎重に選ぶことが有効です。

本記事では、マンションが空室になってしまう原因を見極めてから、必要な空室対策を実施できるよう、空室対策診断チャートを用意しました。

空室対策診断チャートを活用することで原因の把握と、効果的な空室対策を見極められるはずです。

ぜひ最後まで読んで、マンションの空室に効果的な対策方法を見極めてください。

また、本章に入る前に不動産を管理会社に依頼する際の大事なことをお伝えしておきます。

不動産の管理会社選びは、収益やトラブルの有無を左右する重要なポイントです。

「どこに相談すればいいのか分からない…」という方も多いですが、安易に決めてしまうと後悔するケースも少なくありません。

最近では、提携会社や得意分野で比較できる「一括管理比較サービス」も登場しています。

無料で複数の管理会社を比較し、自分に合った方法を選びましょう。

「まだ貸すかどうか決めていない」「何から始めていいかわからない」そんな方でも大丈夫です。

一括比較サービスなら、費用はかからず、まずは情報収集だけでもOK。

相談だけして、断ることももちろん可能です。

まずは自分に合う会社を知ることから。後悔しない賃貸経営のために、気軽に活用してみてください。

【空室対策診断】マンションに必要な空室対策を見極めよう

マンション物件の空室の原因は、大きくわけて4つのフェーズに分かれます。

①募集力
②仲介力
③物件
④管理体制

下記の診断チャートを活用し、客観的な視点から改善するべき部分を確認してみてください。

【空室対策診断チャート】

どのフェーズに問題があるのか、優先的に改善する部分はどこなのかを確認し、必要な空室対策を絞って見ていきましょう。

次の章から、4つのフェーズごとに具体的なマンションの空室対策を紹介していきます。

『募集力のアップ』に有効な空室対策4つ

ここでは、募集力のアップに有効な空室対策を紹介します。それは以下の4つです。

物件の存在を知ってもらい、内見に来てもらう人を獲得するための対策を解説します。

オーナー自身がマンション物件の強みを把握する｜立地や物件・家賃調査

まずオーナー自身がマンション物件の強みを把握しましょう。

自身の物件を知ることで、打ち出したいポイントや、どういう人に適した物件なのかが明確になり、どのようにアピールすればいいのかが見えてくるようになるからです。

また、その強みを仲介会社に伝えれば、仲介会社も物件を探している人へ紹介がしやすくなります。

少子高齢化が進み、人口よりも物件が多いと言われる現代では差別化が大切です。

以下のような方法で、マンション物件の強みを探っていきましょう。

立地調査

立地調査は、入居希望者にとって重要な情報です。

どのような人におすすめなのかをイメージしながら、実際に物件の周辺を歩いたり、地図を見たりして調査してみてください。

マンション物件の調査

マンション物件の調査でおすすめの方法が、昼夜通してマンションの部屋で過ごすことです。

以前は騒音がなかった部屋でも、隣や上階に子どもが入居して騒音が気になる状態になっていることもあるかもしれません。

周囲の建物の影響で陽ざしの入り方や、景色が異なっている可能性もあります。

入居者の気持ちになったつもりで、昼夜を通して物件の室内で過ごし、部屋での暮らしをイメージしてみましょう。

一見ネガティブに感じる場合も、物件を探している人にとっては利点になることもあります。

広い視野で強みを見出してみてください。

家賃調査

家賃は物件を探している人にとって、1つの“目安”となるため、家賃調査も重要な調査です。

もし同じ5万円の物件が複数あったら、清潔感があって設備が充実している方が選ばれやすい、というのはイメージがつきますよね。

このように、入居者は家賃を目安として選択をしていきます。

家賃で強みにできるポイントがあれば、募集力を高める効果が直接的に働くため、周辺のマンション物件と比較して強みを見つけてみてください。

家賃調査の方法は以下2つの方法があります。

①インターネットで調べる
②不動産会社に聞く

調べてみると、家賃相場が変化していることに気づくかもしれません。

状況によっては、家賃を設定し直して強みを作ることもおすすめです。

インターネットを活用する｜不動産会社のホームページで物件情報が閲覧できるか確認

インターネットを活用する方法は、空室対策に必要不可欠な対策です。

物件探しをしている多くの人が、まずはインターネット上で物件を探し、気になる物件に対して問合せを行う、という方法で物件探しをしているからです。

インターネットでヒットしなければ、物件の存在を認知してもらうことは難しいと言っても過言ではありません。

そこで、仲介を依頼している不動産会社がある場合は、不動産会社のホームページで物件情報が閲覧できるかを確認してください。

もし確認できない場合は、物件情報を載せてもらうことを依頼しましょう。

ホームページなどを活用していない不動産会社であれば、インターネットを活用している不動産会社に変えることをおすすめします。

また、1つの媒体で出しているからと安心するのは禁物です。

不動産会社のホームページだけでなく、オーナー自身で物件紹介をするホームページやSNSを持つことも有効です。

インターネット上での露出が多くなれば、その分物件を見つけてくれる人も多くなります。

入居者を募集していることを“インターネット”を通じて広める対策は、募集力を高めるために必須と言えます。

物件情報を充実させる｜印象の良い写真を多く掲載する

物件情報を充実させる方法も空室対策として有効です。

物件探しをしている人は図面だけではなく、写真や紹介文を見て、内見したい物件を選んでいるからです。

図面しか掲載されていない物件は、暮らしのイメージがつきづらいため、よほど魅力的な情報がない限り、わざわざ物件に足を運ぶ気にはならないでしょう。

また、写真は載っていても、写真が暗かったり、説明文がイマイチ魅力的ではなかったりすれば、それだけで度外視されてしまいます。

部屋が広く見えるように広角レンズで撮影したり、明るく見えるよう撮影は晴れた日にしたり、各部屋や設備など、細かな部分も撮影したりして、印象の良い写真を多く掲載すると効果的です。

また、暮らしたときのイメージがわくような紹介文も添えると、より魅力的に映り、内見の依頼が増えることが期待できます。

住宅情報サイトを利用する｜大手3社に登録する

住宅情報サイトを利用することは募集力を高める有効な対策です。

そもそも住宅情報サイトとは、物件情報を一覧で確認できるサイトを指します。

今は、3大サイトと言われる『スーモ』『ホームズ』『アットホーム』が有力で、これらの情報サイトへ登録するだけで、物件情報の拡散力は飛躍的にアップします。

ただし、住宅情報サイトはオーナー自身でアップするよりも、不動産会社を通して情報をアップすることが一般的です。

すでに仲介会社に依頼しているのに、物件が住宅情報サイトに掲載していない状態であれば、掲載を依頼しましょう。

もし、活用していない不動産会社であれば集客力が疑わしいです。

住宅情報サイトは募集力を左右する影響力があるため、仲介会社への見直しをすることをおすすめします。

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『仲介力のアップ』に有効な空室対策3つ

次に仲介力を上げる対策について解説します。仲介力を上げるための対策は以下の3つがあります。

「仲介力は不動産会社次第」と思われる方もいるかもしれませんが、オーナーの協力なしに仲介力は上がりません。

仲介力を上げるための空室対策について解説します。

内見しやすい環境を作る

仲介会社がお客様に物件を案内しやすい環境を整えることは、空室対策として有効です。

営業マンが自信を持って、かつスムーズに紹介ができる物件は誘導率が上がるからです。

例えば、以下のような対策は、内見しやすい物件と言えます。

・現地のキーボックスで鍵を開ける仕組み
・オーナーへの連絡は不要で、いつでも内見可能
・入居申込み状況など、最新情報が共有されている
・いつ内見に来ても清潔で気持ちがよい　など

逆に、「オーナーと連絡が付かず、すぐに案内できない」「鍵をオーナーの家まで取りに行かないと案内できず、遠回りになってしまう」「別で入居申込みが入っているかもしれない」など、懸念要素がある状態では、内見希望者が現れてもすぐに案内することは難しくなります。

さらに、「共用部にゴミやチラシが散乱している」「部屋にほこりが溜まっている」など、不潔で治安が悪いような印象を受ける状態では、成約につながりにくいと認知されて物件の紹介を避けられる可能性もあります。

営業マンも物件探しのお客様も、限られた時間の中で物件を探しています。

同じような物件があれば、スムーズかつ成約につながりそうな物件に案内することは、どの不動産会社でも言えることです。

内見数は成約率に影響します。

内見しやすい環境にして内見数のアップを狙うことは有効な対策です。

地域に密着した集客力のある不動産会社に相談する

地域に密着した集客力のある不動産会社に相談することも、空室対策として有効です。

やはり不動産会社の集客力は、空室対策に大きな影響があるからです。

不動産会社の集客力は、以下の項目で確認してください。

• 住宅情報サイト（スーモ、ホームズなど）を活用して物件情報を出しているか
• 自社ホームページを持っているか
• 写真や紹介文など物件が魅力的に紹介されているか
• 物件エリアの周辺情報に詳しいか
• 物件エリアのニーズや家賃相場を把握しているか　など

地域に根ざした不動産会社であっても、インターネットを活用していなければ、集客力があるとは言えません。

また、集客力があっても、物件の地域情報を把握していなければ、物件を探している人に生活をイメージさせることは難しいです。

インターネットを活用して集客力を確認した後は、実際に不動産会社へ相談し、その地域の情報量や信頼性を確認することがおすすめです。

不動産会社からの連絡には迅速に対応する

不動産会社からの連絡には迅速に対応することも、仲介力を上げる対策になります。

不動産会社からの連絡は、入居希望者の質問や要望など成約に関わる相談である可能性が高いからです。

仲介をする不動産会社は、窓口となって入居希望者の対応をしてくれています。

決定権を持つオーナーと連絡がつかずに不明点が解消できなければ、他の物件で話が進んでしまうことも十分あり得ます。

成約のチャンスを逃さないためにも、連絡はすぐ取れるようにしておきましょう。

こまめな連絡が不可能であれば、不動産会社にある程度の権限を持たせることも1つのコツです。

例えば、「家賃の値下げはここまでOK」「敷金礼金はカットOK」などがあります。

不動産会社とのコミュニケーションを円滑にすることは、仲介力の高まりにつながることを押さえておきましょう。

『物件の改善』に有効な空室対策2つ

物件状況を改善するための空室対策は以下の2つです。

時代とともに求められる間取りや設備は変わってきます。ニーズにマッチしたお部屋に改善することで、空室が解消することもあります。

物件状況を改善する空室対策について解説します。

ニーズのある設備を取り入れる

人気の設備を新しく取り入れる対策は、空室対策として有効です。

生活に便利な設備があることで、入居者は生活の快適さをイメージしやすくなるからです。

今、マンションでニーズのある設備とは、以下のようなものが挙げられます。

• 無料Wi-fi
• 宅配ボックス
• モニター付きインターフォン
• オートロック
• IHクッキングヒーター
• 食器洗い乾燥機
• ディスポーザー
• 床暖房
• 浴室乾燥機
• 追い炊き機能　　など

マンションの構造上や、経営面で取り入れることが難しい設備もあるかと思いますが、設備を追加するだけでも内見数はアップする可能性があります。

物件を探している人は設備を重視している傾向にあるためです。

実際、住宅情報サイトでは、設備の有無が一目で分かるようなデザインや、設備を検索できる機能で物件探しをサポートしています。

設備の追加には費用がかかるため、今後の利回りや収益性を加味する必要はありますが、空室には有効な対策方法として捉えておきましょう。

リフォームで改修する

リフォームで改修することも空室対策として有効です。

費用はかかる対策ですが、物件を探している人のほとんどは清潔感やトラブルの不安がない部屋を求めています。

特に水回りは、快適な生活を送れるかを左右するポイントであり、トラブルが生じやすい場所でもあります。

水回りを一新するだけでも、空室対策として高い効果が期待できるでしょう。

ただし、全面リフォーム（リノベーション）で、間取りをも変更するような大がかりな空室対策は、慎重に考える必要があります。

畳の部屋をダイニングスペースにしたり、対面キッチンにしたりなど、現代のニーズに合わせて改修すると、人気物件に生まれ変わることもありますが、費用がかかりすぎると回収できない恐れも出てきます。

リフォームだけでも、清潔感は生まれ、現在設定している家賃よりも高額に設定できる可能性もあります。

賃貸経営に詳しい不動産会社に相談しながら、賃料、利回りから予算を算出し、可能な改修工事を施すことがおすすめです。

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『管理体制の改善』に有効な空室対策2つ

すでにマンションに住んでいる、もしくはこれから住む予定の入居者を退去させない管理体制に整えることも、空室対策の1つであることを忘れてはいけません。

退去を防ぐためにオーナーができる空室対策は以下の2つです。

長く住んでもらうための空室対策について解説します。

共用部分の清掃は徹底する

共用部分の清掃は仲介力を高める効果の部分でも紹介していますが、入居者に長く住んでもらうための対策としても有効です。

清掃が必要なマンションの共用部分とは、以下の部分です。

• 床
• マンション周りの植木
• ゴミ置き場
• 駐輪場、駐車場
• ポスト

実際にマンションの衛生環境の維持は、退去率を減らす効果が認められています。

クレームの発生や資産価値の低下などのトラブルを防いだり、適した賃料に設定できたりする効果も働くため、共用部分は清潔感を保つようにしましょう。

マンションの規模にもよりますが、週に1～2回は清掃に入ることがおすすめです。

日常でできないような部分の清掃は専門業者に依頼するなどして、常に綺麗な状態を保てるようにしてください。

入居者サポートをしっかり行う

入居者サポートを行うことも長く住んでもらう対策に有効です。

退去をする理由には、立地だけでなく、マンションの状況に不満を持つ場合もあるからです。

実際に入居者に行った『退去した理由』のアンケートを見てみましょう。

【入居者が退去した理由】

参考）GMO賃貸DX WEBメディア編集部独自調べの情報をもとに画像作成

上位には、以下の退去理由が上がっています。

1位：条件の良い物件を見つけたから
2位：他の入居者・オーナー・管理会社とのトラブル
3位：設備の不満があった
4位：騒音問題
5位：その他

家賃が安くても設備に不満を持っていたり、騒音にストレスを感じていたりして退去に至るケースが多いことが分かります。

改善の声をあげても対応してもらえず、退去に至る人が多くいるようです。

日頃から相談しやすい体制を整えて、何かトラブルが発生したときは迅速に対応する姿勢を見せると、入居者は安心感を持てるようになるでしょう。

そこで、以下のような2つの管理体制は有効です。

• 日常的に入居者と挨拶をしてコミュニケーションを取っておく
• 24時間体制で問合せを受け付けられる管理会社に委託する

すべての入居者の要望に応えることはできないとしても、オーナーの対応は退去率に影響します。

入居付けが成功して空室は埋まった、と安心せず、入居者のサポートは継続的に行い、住みやすいマンションを維持していく姿勢で賃貸経営をしていきましょう。

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【この対策は要注意】トラブルになりやすい空室対策4選

マンションの空室対策を検索していると、採用することが要注意な対策も紹介されています。

それは以下の空室対策です。

「採用していけない」とまでは言いませんが、後々のトラブルに発展する恐れがあるので注意が必要です。

1つずつ解説します。

要注意対策①ペット、楽器、外国人などを可にする

空室を埋めたいがために、ペットや楽器、外国人入居者を可と条件緩和することは要注意です。

それぞれの理由を説明します。

ペット

前章で退去理由のアンケートを紹介しましたが、退去理由の多くには『騒音問題』があげられます。

ペットの鳴き声は騒音として捉える人も多く、入居後にトラブルになる可能性があります。

すでにペット不可の規則で入居者が入っている場合、ペット不可という特徴に魅力を感じて入居したかもしれません。

また、ペットを飼育した部屋は通常の原状回復工事よりも高額になりやすいです。

入居後のトラブル発生の可能性や、退去後にかかる費用も見込んで、ペット可にするかを決めましょう。

楽器

楽器も騒音問題に発展しやすいため注意が必要です。

楽器の音は空気だけでなく、床や壁などを伝って外に漏れることもあります。

窓やドアを閉め切っていても、周囲に音は漏れてしまうものなので、防音工事を施していないのであれば、空室対策として楽器を可にすることはおすすめしません。

空室が埋まっても、入居後はトラブルになる可能性があるので、防音対策をしっかり講じたうえで条件を緩和するようにしましょう。

外国人

外国人の入居はトラブルに発展するケースがあるため、安易に受け入れることはおすすめしません。

外国人の入居でトラブルに発展するケースは例えば、以下のようなケースがあります。

• 言語や生活習慣の違い、ゴミ出しなどのルールが理解できていないことで他の入居者とのトラブルに発展する
• 家賃を滞納した状態で国へ帰ってしまい家賃の回収ができない
• 契約していない人が入居している　など

外国人の入居を可とする場合、外国人でもコミュニケーションが取れる環境を用意し、認識のズレを失くすことが大切です。

住環境を変えてしまうような空室対策は安易に行わないようにすることが賢明です。

要注意対策②初期費用や賃料の値下げ

家賃や敷金礼金などを値下げする空室対策は注意が必要です。

相場よりも高い状態であれば、値下げは妥当なケースもあるかもしれませんが、収益性が見込めないほど安い家賃では、ローン返済や修繕工事などに対応できなくなってしまいます。

家賃相場は年数が経つごとに下落していくため、一旦低く設定した家賃を上げることは非現実的です。

家賃を設定し直すのであれば、同じエリアの競合物件やニーズを徹底的に調査し、賃貸経営に詳しい不動産会社に相談しながら慎重に決めるようにしてください。

要注意対策③リノベーションする

リノベーションも空室対策として有効ではありますが、採用するかは慎重に考えましょう。

リノベーションは設備の新調だけでなく、間取りも変えるような大きな工事なので、費用が高額になるからです。

高い賃料で入居者が見つかる可能性は高まりますが、回収できなければ賃貸経営として成り立ちません。

リノベーションをして新築のような部屋に仕立て上げても、マンションの築年数は変わらないため、新築のような賃料には設定できないでしょう。

高額な費用をかけて空室対策をする際は、しっかり収支シミュレーションをして挑む姿勢が必要です。

要注意対策④家具・家電付き物件にする

家具・家電付き物件とは、ベッドやテーブル、冷蔵庫、洗濯機など生活に必要な家具・家電をオーナーが用意し、家具・家電も含めて貸し出す、という方法です。

近年マンションで増えてきている賃貸の方法ですが、家具・家電の物件にするには注意が必要です。

備え付けた家具や家電の修繕もオーナーの対応になるからです。

家具・家電の修理が必要になったら、オーナーがメーカーに問合せを行い、費用を負担して修繕を行います。

家具・家電付きであれば、家賃は高く設定できますが、その分負担も大きくなります。

入居者が決まりやすいというメリットもあり、空室対策として有効と言われていますが、同じくデメリットもあるので、導入するかは慎重に決めることがおすすめです。

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まとめ

今回はマンションの空室対策について解説しました。この記事の概要をまとめます。

マンションの空室対策方法はたくさんありますが、闇雲に手を付けることはおすすめしません。

原因にアプローチできる空室対策でないと、効果は得られないからです。

そのため、まずは原因を探ることから始めましょう。

マンションの空室の原因は以下4つのフェーズに潜んでいます。

①募集力
②仲介力
③物件
④管理体制

客観的な視点で物件の状態や、募集の状態を捉え、どこに対策が必要なのかを見出していくことがポイントです。

原因を探った結果、募集力を高める必要があれば、以下の対策が有効です。

仲介力の高まりが必要であれば、以下の方法で空室対策を行ってください。

物件自体を改善する必要があれば、以下の2つで改善できるかをまずは考えてみましょう。

また、住んでいる人に対して行う対策も空室対策として重要です。

空室対策には、高額な費用をかけるものもあれば、トラブルに発展する恐れもあります。

ただ空室をなくすための方法を採用するのではなく、住環境の維持や収益性などのシミュレーションを行って、何を採用するかを決めていきましょう。

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