自宅売却で後悔しない！費用と手続きが丸わかり｜2025年3月

初めて自宅を売却するにあたり、何から始めたらいいのかわからない、本当に売れるのか不安と感じる方も多いのではないでしょうか。

一般的には、ほとんどのケースで自宅を売却することが可能で、自宅売却の流れは以下の通りです。

そして次にあげる7つのケースにおいて、自宅を売却することができます。

＞自宅売却で損しないためには不動産一括査定サイト「LIFULL HOME’Sで不動産を査定する」

自宅売却で失敗しないためのポイントは次のような場合が挙げられます。

自宅売却には、失敗しないためのポイントをきちんと理解しておく必要があります。

そのことを知らずに「自分の自宅は売れないから」と思い込んで諦めてしまうと、売れるチャンスを逃してしまい、住み替えなどやりたかったことが実現できなくなることも考えられます。

そこでこの記事では、自宅売却について、以下のことを詳しく解説します。

この記事を読み、自宅売却についてきちんと理解しておくことで、実際に自宅を売却する際に、安心してスムーズに売却を進められるようになるはずです。

そして、スムーズに自宅を売却することで、住み替えや引っ越しなど、今後の生活をよりよいものにしてくことができるようになるでしょう。

詳しい売却手順や注意点は、家を売る方法の記事をチェックし、少しでも高値で売りたい方は、家を高く売る方法を参考にしてみてください。

なお、自宅売却の成功を左右する不動産会社選びには無料で利用できる不動産一括査定サイトが役に立ちます。

各不動産会社の査定価格だけでなく、対応も比較・検討することができるので、自分に合った不動産会社が見つけられます。

以下に不動産一括査定サイトの一覧と詳細をご紹介しますので、ぜひ活用してください。

自宅を売却できる7つのケース

自宅売却を検討した時、一番最初に気になるのは「自分の自宅は売却できるのか」という点です。

例えば住宅ローンが残っている、まだ居住中である、といった理由で自宅売却ができないのではないかと考えてしまう人もいるのではないでしょうか？

しかし、ほとんどの場合、自宅の売却は可能です。

例えば次のようなケースにおいても、自宅売却ができます。

それぞれについて詳しくみていきましょう。

①住宅ローンが残っている

住宅ローンが残っている自宅でも売却は可能です。

上記の「① 住宅ローン残債があるのに無計画で引っ越す」でもお伝えいたしましたが、住宅ローンが残っている場合、自宅にはローンを借りている金融機関から「抵当権」がつけられています。

抵当権が残っている不動産は、ローンを返済して抵当権を外さなければ買主に所有権を移転できません。

しかし、自宅売却の場合は、売却した売買代金で住宅ローンを一括返済することで、抵当権抹消登記と所有権移転登記を行うことができます。

売買代金よりも住宅ローン残高の方が高い場合は、貯金から足りない分を補填して住宅ローンを返済するか、住み替えの場合は次の家のローンと返済途中のローンをまとめる「住み替えローン」を利用するなどの方法で、自宅売却が可能となります。

②居住中である

現在、居住中の自宅であっても売却は可能です。

現在居住中であっても、売却契約を結び、設定した引き渡し日までに自宅を空けておけば問題ありません。

現在住んでいる状態で売却活動を行うことで、

といったメリットもあります。

売却で得られる売買代金が確定してから、次の家の購入を検討できる為、予算が立てやすく、購入資金の不安が少ないということもメリットです。

住みながら自宅の売却活動を行うことは効率的だと言えるでしょう。

③売却するけど住み続けたい（リースバック）

老後資金や相続の準備として自宅売却はしたいけれど、今後も住み慣れた自宅に住み続けたいという場合は、リースバックという仕組みを使って売却可能です。

リースバックとは、不動産会社や不動産投資家に自宅を売却した後、購入した相手と賃貸契約を結び、家賃を支払って自宅に住み続けることができるという仕組みです。

自宅売却でまとまった資金を得られる上、そのまま住み慣れた自宅で暮らすことができます。

ただし、自宅を売却した売買代金が住宅ローン残高よりも少ない場合は、リースバックは利用できないため注意が必要です。

リースバックの買取・家賃相場も把握しておくと良いでしょう。

買取価格の目安	家賃相場の目安
市場価格の 60%～80％程度	買取価格×（6〜8％÷12ヶ月）

④駅から遠い

駅から遠い家は通勤や通学に不便だとして、駅から近い家よりも売却が不利だと言われることがあります。

しかし、駅から遠くても、条件やアピール次第で売却することは可能です。

例えば、以下のようなその他のアピールポイントを最大限に活用することで、売却の可能性を高めることができます。

自宅のよい点を購入希望者に伝えるには、販売戦略が大切です。

まずは仲介契約を結んだ不動産会社と、自宅はどのポイントをアピールするのがよいか考えた上で、チラシや不動産サイトに掲載していくなどして売却できるのです。

⑤自宅で家族が亡くなってしまった

自宅で家族が亡くなった場合でも、売却は可能です。

自宅で人が亡くなった場合、事故物件として売れなくなってしまうのではと不安になる方もいるでしょう。

しかし、老衰や病気によって亡くなった場合は「自然死」として買主に告知する義務はないと、2021年に宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドラインで国土交通省が公示しました。

告知義務がない、病気や老衰で家族が亡くなった等の場合は、事故物件には該当しないので他の家と同様に売却が可能です。

どれくらいの価格で売れるかは買主次第ですから、まずは不動産会社に売却について相談するのがよいでしょう。

⑥築年数が古い

築年数が古い自宅でも売却は可能です。

木造住宅の場合は築22年、マンションの場合は築47年以上が耐用年数とされており、この年数が過ぎると建物の価値がほぼなくなるとされています。

そのため、木造住宅の場合は築20年、マンションの場合は築40年を過ぎ耐用年数が近づいてくると、古い家として扱われ、売却価格の相場が下がる傾向にあるのです。

しかし、築年数が古いからといって売れないというわけではありません。

築50年のマンションであっても、売却は可能です。

耐用年数はあくまで税金の額を決めるために国が定めたものですから、築年数が新しくても家自体がボロボロでは売却価格は下がりますし、逆に築年数が古くても手入れがしっかりされていれば買い手がつくことがあります。

立地などがよければ高く売れる場合もありますし、建物の価値が減っていてもリノベーションを前提として購入を検討する人もいます。

また、古い家やマンションを専門で買い取っている不動産会社もあるため、まずは一括査定サイトなどで不動産会社を探してみるのがおすすめです。

参考：国税庁　耐用年数（建物／建物附属設備）

⑦住宅ローンを滞納している

住宅ローンを滞納している場合でも、金融機関と協議し、手続きを行えば自宅を売却することができます。

住宅ローンを支払うことができず、滞納を続けてしまうと、金融機関によって自宅の権利が差し押さえられてしまい、競売にかけられてしまいます。

住宅ローンの滞納が3ヶ月未満の場合は、金融機関の了承がなくても自宅の売却ができます。

ただし、住宅ローンの滞納が3カ月を超えると、金融機関のブラックリストに乗ってしまいます。

ブラックリストに乗った場合は、債権者（ローンを借りている金融機関）に相談し、了承を得ることができれば自宅を売却することが可能です。

また、競売の場合、売却価格が下がってしまう傾向があるため、その前に自宅を売却した方が手元に入る売買代金が多くなることがあります。

住宅ローンの支払いが苦しいと感じた場合は、まず金融機関に相談し、毎月の返済額を減額出来ないかなどの方法を検討した上で、任意売却(※)などの方法を検討しましょう。

※任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった際に、金融機関（債権者）の合意を得て物件を売却する方法です。

自分で相談することが不安な場合は住宅ローンの滞納専門の不動産業者や金銭問題に強い不動産会社に相談すると一緒に金融機関の対応をしてくれるので心強いです。

金銭問題に強い不動産業者→いえカツLIFE

相談は無料で行なっていますので、競売になる前にぜひ相談してみてください。

自宅を売却する場合の基本的な流れ

自宅を売却する場合の基本的な流れは以下の通りです。

それぞれ詳しくみていきましょう。

① 自宅売却の事前準備を行う

自宅を売却することを決めたら、まずは事前準備を行います。

事前準備として行うことは次の通りです。

売却する自宅に住宅ローンが残っている場合は、現在の残高を確認します。

住宅ローン残高は、年末に金融機関から送られてくる残高証明書をチェックする、金融機関の窓口で尋ねるなどの方法で確認することができます。

登記事項証明書は、法務局で取得でき、オンラインでの申請が可能です。

参考：法務局｜登記事項証明書等の請求にはオンラインでの手続が便利です

自宅の間取り図や地積測量図は自宅の価格査定を行うために必要です。

自宅の間取り図→登記簿謄本や登記事項証明書に載っています。
地積測量図→法務局で取得しましょう。

地積測量図も法務局のオンラインでの申請が可能です。

参考：法務局｜登記事項証明書（土地・建物），地図・図面証明書を取得したい方

こちらも不動産会社と契約する前にあらかじめ用意しておくと良いでしょう。

② 自宅の売却価格の相場を調べる

次に自宅の売却価格の相場を調べておきましょう。

自宅の売却価格の相場を調べておくことで、不動産会社に査定を依頼した時、適正な価格かどうかが判断しやすくなります。

売却価格の相場は、レインズマーケットインフォメーションで類似物件の販売価格をチェックする、スーモやLIFULL HOME’Sなどの総合不動産サイトを利用して過去の取引実績から調べる、などの方法があります。

③ 不動産会社に査定を依頼する

ある程度自宅の売却価格の相場が確認出来たら、不動産会社に査定を依頼します。

売却を検討していることや自宅の情報を伝えた上で、自宅の査定を依頼しましょう。

査定を依頼する不動産会社は、1社だけでなく複数に依頼するのがおすすめです。

複数の不動産会社の中から、査定額や売却活動の内容などで依頼する不動産会社を選びましょう。

1社ごとに査定を依頼するのが大変な場合は、不動産一括査定サイトに依頼するのがおすすめです。

一括査定サイトなら、一度自宅の情報を入力するだけで、複数の不動産会社から見積もりが届きます。

④ 不動産会社と媒介契約を結ぶ

一括査定サイトなどで届いた査定結果をもとに、どの不動産会社に売却を依頼するのかを決定し、媒介契約を結びます。

媒介契約とは、自宅が売却できた時に不動産会社に支払う仲介手数料の額や、どのような売買活動を行っていくのかなどを決めて結ぶ契約のことです。

媒介契約には「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つがあります。

それぞれの特徴は次の通りです。

	専任媒介契約	専属専任媒介契約	一般媒介契約
契約できる不動産会社	1社のみ	1社のみ	複数
契約期間	3カ月以内	3カ月以内	規定なし
レインズへの登録	必須義務	必須義務	しなくてもよい
売買活動の報告義務	14日に1回以上行う	7日に1回以上行う	しなくてもよい
自分で買い手を探す	可能	できない	可能

専任媒介契約、専属専任媒介契約は1社だけと媒介契約を結びます。

売買活動の報告義務があり、積極的に売買活動を行ってもらえるのがメリットです。

一般媒介契約は、複数の不動産会社と媒介契約を結べます。

複数の不動産会社に売買活動を任せることができますが、専属媒介契約と比べるとあまり売買活動を積極的に行ってもらえない場合が多いのがデメリットです。

自宅の状態や状況に合わせて、媒介契約の種類を選ぶとよいでしょう。

⑤ 自宅の売却活動を行う

媒介契約を結んだら、売却のための買い手を探す売却活動を行います。

売却活動は主に不動産会社が行いますが、購入希望者からの質問に答えるのは所有者が行うことが望ましいため、内覧などに立ち合います。

購入希望者から何か質問をされた場合や、物件の良いところなどは、わかりやすく説明しましょう。

事前に、不動産会社の担当者と打ち合わせなどを行なっておくのがポイントです。

また、内覧前には掃除と整理整頓を行い、キレイに見せることで売却価格を高くできるようにしましょう。

⑥ 自宅の売買契約・決済・引き渡し（必要書類の準備も）

購入希望者が現れたら、価格交渉を行い、お互いに納得出来たら売買契約を結びます。

契約は仲介する不動産会社の宅地建物取引士が主導して進めてくれます。

ただし、個人間売買の場合は契約書の作成などをすべて自分たちで行わなくてはなりません。

法律に基づいて正しい書類の作成が求められますから、知識がない場合は不動産会社に仲介してもらうのがおすすめです。

売買契約後、決済・引渡し時には必要書類の準備もしておきましょう。

上記の必要書類の取得場所は以下になります。

必要書類	取得場所
登記識別情報または権利証	不動産を取得した際に、法務局から交付されています。
印鑑証明書・住民票	市区町村の役所またはコンビニ（要マイナンバーカード）
固定資産評価額証明書	市区町村の役所の税務課※1
司法書士への委任状	司法書士に依頼する際に、司法書士事務所から提供される。
実測図や境界確認書	測量を行った土地家屋調査士または建築士事務所※2

※1：取得時必要な物→本人確認書類、不動産の所在地情報
※2：測量後に役所に登録していた場合は、市区町村の役所で保管されていることもありま

売買契約が完了したら、決められた日時で売買代金が振り込まれ、物件を引き渡します。

売買代金が振り込まれたら住宅ローンを返済し、不動産会社へ仲介手数料の半金、司法書士へ登記費用を支払って取引が完了します。

⑦ 確定申告をする

自宅を売却して利益（譲渡所得）が発生した場合は、翌年の2月から3月にかけて確定申告をする必要があります。

つまり、利益（譲渡所得）がなく、特例や控除も利用しない場合は確定申告は不必要(※)となります。

※例外もあり、給与の収入金額が2,000万円を超える方や株取引で一定額の譲渡益がある方などは必要。

譲渡所得にかかる税金の算出に関しては「譲渡所得税・住民税」で紹介しています。

不動産を売却したことで利益（譲渡所得）を得た場合・税金の控除を受ける場合は必ず確定申告を忘れずに行いましょう。

自宅売却で失敗しないためのポイント

自宅を売却する際、失敗しないためのポイントを理解しておくことが重要です。

① 住宅ローン残債があるのに無計画で引っ越す
② 古い家を売るのにリフォームや片付けを一切しない
③ 売り出し価格を相場よりも明らかに高く設定する
④ 専任媒介契約を結ばず販売がうまく進まない
⑤ 相続問題が解決していない
⑥ 共有している所有者が売却に同意していない
⑦ 名義変更していない

自宅売却の際に失敗しないポイントとして、上記の7つをしっかり理解しておく必要があります。

それぞれ、見ていきましょう。

① 住宅ローン残債があるのに無計画で引っ越す

住宅ローン（一般的には35年ローン）が残っていても、計画的に売却すれば抵当権(※)の抹消を含む手続きを滞りなく進められ、売却することができます。

※抵当権とは・・・
抵当権とは住宅ローンなどの借入れを行う際、購入する家や土地に金融機関が設定する権利のことです。
簡単に言えば、ローンの返済が滞った際、金融機関がその不動産を差し押さえることを認める契約上の仕組みを指します。
また、住宅ローンをすべて完済した場合は、定められた手続きを行うことで抵当権を抹消できるようになっています。

しかし、無計画に引っ越しを優先すると、売却額が残債を下回って手続きが頓挫するケース(※)があります。

※独立行政法人 国民生活センター

ローン中の家を売る際には、金融機関から設定されている抵当権を抹消するための費用と手続きが必要です。

もし売却価格が住宅ローン残高を上回らなければ、抵当権抹消に必要な返済資金を確保できず、結果的に売却契約自体がキャンセルになる場合があります。

加えて、先に引っ越してしまうと新居の費用と旧居のローンが二重負担になり、資金計画を崩してしまうリスクが高まるのです。

つまり、残債がある家を売却する場合、「売却価格の見込み」「抵当権抹消に必要な返済計画」「引っ越し費用と時期」をセットで考えることが重要です。

金融機関・不動産会社と事前に相談し、無理のない資金スケジュールを立てることで、住み替えと売却を同時にスムーズに進められます。

② 古い家を売るのにリフォームや片付けを一切しない

結論から言うと、古い家でもそのまま売る事は可能です。

土地の立地や広さなどの条件が良ければ、それなりに価格もつくでしょう。逆に、買い手がつかず長期化や大幅な値下げを余儀なくされるリスクも高まります。

築年数が古い物件でも、適度な片付けや最低限のリフォームを行うことで、売却期間の短縮や売却価格の維持につながる可能性があるという事も頭に入れておくことをおすすめします。

購入検討者は、内覧時の印象で「住みやすさ」や「これからの修繕コスト」をイメージしがちです。

古い家ほど、汚れや傷みが目立つと「修繕費がかかりそう」「このまま住むのは大変」と敬遠される傾向にあります。そこで、片付けやクリーニング、簡易リフォームといった対策を施すことで印象が改善され、早期かつ適正価格で成約しやすくなるのです。

古い家であっても、片付けやクリーニング、簡易リフォームを行うことで印象を改善し、成約スピードや売却価格にプラスの効果をもたらす可能性が高まります。

一方で、何も手を加えないまま放置すると、買い手がつかず長期化・値下げに追い込まれるリスクが高いため、最低限の整備を行うことが賢明です。

③ 売り出し価格を相場よりも明らかに高く設定する

売り出し価格を相場より高く設定すると、結果的に売れ残る可能性が高くなります。

なぜなら、不動産市場では「価格の妥当性」が買い手の行動に直結しているからです。

買い手はインターネットで簡単に相場を調べられるため、相場と比べて明らかに高い物件は「条件が悪い」「何か事情があるのでは」と敬遠されがちです。

たとえば、同じエリア・同じ築年数の物件が3,000万円前後で売り出されているのに、自分の家だけ3,500万円に設定すると、内見すら入らないケースが少なくありません。

一定期間売れ残ってしまうと、築年数も増えてそもそもの相場価格からの価値も下がってしまいますし、結果的に「値下げ」が必要になり、元の妥当な価格よりも安値で手放す羽目になることもあります。

だからこそ、最初から相場に基づいた適正価格でスタートすることが重要です。

④ 専任媒介契約を結ばず販売がうまく進まない

家を早く売りたいなら、不動産会社と「専任媒介契約」を結ぶのがおすすめな方法です。

なぜなら、専任媒介契約を結ぶと、不動産会社が積極的に販売活動を行ってくれるからです。

なぜ、専任媒介契約だと積極的に営業してくれるのかというと、「売却の流れ（④不動産会社と媒介契約を結ぶ）」でもお伝えしましたが、一般媒介契約では複数の不動産会社と契約できてしまいます。

しかし、専任媒介契約であれば1社との契約になる為、不動産会社も積極的になるという理由からです。

契約の種類についてはエリアによって、使い分けるのがおすすめです。

地域	おすすめの媒介契約	理由・特徴
都心部	一般媒介契約	需要が高く、買い手が見つかりやすい。 複数の不動産会社に依頼することで、広く買い手を探せる。 不動産会社同士の競争が生まれ、販売がスムーズに進みやすい。
地方	専任媒介契約	需要が少なく、積極的な営業活動が必要。 1社に絞ることで、不動産会社が本気で販売活動に取り組む。 販売状況の報告義務があり、売主が状況を把握しやすい。

⑤ 相続問題が解決していない

自宅をすぐに売却できないのは、相続問題が解決していない場合です。

自宅の所有者が亡くなった場合、誰がどのように遺産を相続するかという遺産分割行儀が相続人の間で行われます。

遺産分割協議で自宅を誰が相続するかが決まるまで、自宅は相続人全員で共有している状態となります。

遺産分割協議中は、共有している相続人の誰か一人でも売却に同意していなければ、自宅を売却することができないのです。（民法251条）

自宅を売却したい場合は、遺産分割協議をまとめる必要があります。

まとめる方法は、下記の流れで行うと良いでしょう。

方法	説明
① 相続人全員で話し合う場を設ける	相続人全員で集まり、それぞれの希望や意見をはっきりと伝え合う。
② 財産の一覧を作成する	不動産や預貯金など相続財産を具体的に一覧化して可視化する。
③ 公平な分割方法を検討する	法定相続分※を基本に、相続人それぞれの事情を考慮して分割方法を決定する
④ 第三者（専門家）を交える	話し合いが難航した場合、弁護士や司法書士など専門家に助言を求める
⑤ 合意した内容を書面化する	全員が納得したら遺産分割協議書を作成し、署名・捺印して証拠として残す

※法定相続分とは、民法で定められた相続財産の取り分の割合のことです。遺言書や遺産分割協議があれば、異なる割合で分割することも可能です。

もし自分たちだけでの話し合いがまとまらない場合は、弁護士などに相談するのもよいでしょう。

⑥ 共有している所有者が売却に同意していない

自宅を複数人で共有しており、共有者の中で売却に同意していない人がいる場合は、売却すること自体はできても、大きく損をする可能性が高いです。

ひとつの不動産を複数の人で所有している状態を「共有名義」といいます。共有名義の場合、名義人全員が売却に同意しなければ、自宅を売却することはできません。

自分の持分だけを売却することはできますが、自分の持分だけを売却する場合、売買価格は相場よりかなり下がってしまいます。

例えば、自宅売却価格の相場が1000万円の家の持分4分の1を不動産会社に売却する場合、売却価格は250万円ではなく、約10％から30％の範囲である25万円から75万円程になってしまいます。

買い手にとっては一部の持分だけを購入しても、家をさらに別の人に売却したり、リフォームして他の人に貸したりすることはできないため、リスクが高いのです。

一部の持分だけを買い取ってくれる不動産会社も少ないため、自宅を普通に売却して売買代金を分けるより、大きく損をしてしまうと言えます。

⑦ 名義変更していない

相続した自宅を相続登記せず、名義人が亡くなった人のまま名義変更していない場合も、自宅を売却することはできません。

名義変更とは、法務局に自宅が誰のものなのかを知らせる手続きのことで、亡くなった人から相続した人に書きかえが必要です。

自宅を売却するためには、まず名義変更を行わなくてはなりません。

なぜなら、自宅を売却できるのは名義人だけだからです。

自宅を売却したい場合は、必ず名義変更を行うようにしましょう。

不動産を相続した時の手続きについて詳しく知りたい方は、別記事「不動産相続手続き3つのパターン」も参考にしてみてください。

自宅売却に必要な費用・税金は売買代金の６～７％

自宅を売却すると、売買代金が自分の手元に入るイメージだけを持ちがちですが、売却のために支払わなくてはならない費用もあります。

自宅を売却する時にかかる費用は、目安としては売却代金の6～7％です。

例えば自宅が1000万円で売却できた場合、売却にかかる費用は60万円から70万円ほどになります。

自宅売却に必要な費用の内訳は、次の通りです。

それぞれ詳しくみていきましょう。

仲介手数料

仲介手数料は、売買を仲介してくれた不動産会社に支払う手数料です。

仲介手数料はいくらで自宅が売れたかによって変わります。

上記の表は仲介手数料の上限を定めたものですが、ほとんどの場合で上限額を支払わなくてはなりません。

例えば1000万円で自宅を売却した場合は、

1000万円×3％+6万円×消費税=39万6千円

を不動産会社に支払います。

不動産会社に支払う仲介手数料について詳しくは別記事「不動産売買の仲介手数料とは？相場や抑えるための4つの選択肢を解説」もご覧ください。

印紙代

印紙代は、売買契約書に貼る収入印紙の費用です。

不動産売買の場合、契約書の金額が10万円を超える場合は、金額に応じた収入印紙を貼らなくてはなりません。

租税特別措置法により、平成26年4月1日から令和9年3月31日までの間に作成された契約書は軽減措置がとられています。

収入印紙の額は次の通りです。

例えば1000万円で自宅を売却した場合は、令和6年3月31日までであれば5千円の収入印紙が必要です。

印紙代は売主と買主で折半しますので、半額の2,500円を準備しておきましょう。

住宅ローンの返済手続きにかかる費用

自宅売却時に住宅ローンの残高があった場合は、ローンを一括返済するための手続きにかかる費用が必要です。

売却時にすでに住宅ローンを完済していた場合は、こちらの費用は必要ありません。

ローンの返済手続きに必要な費用は、

の3つです。

抵当権抹消費用は、住宅ローンを借りた時に金融機関に設定された抵当権を消す費用で、不動産1件につき1000円かかります。

抵当権抹消の手続きを司法書士に依頼した場合は、司法書士への報酬として5000円から2万円支払います。

金融機関に支払う事務手数料は、住宅ローンを一括返済した時に支払う手数料です。

手数料は金融機関によって異なりますが、みずほ銀行の場合、インターネットバンキングを利用した場合は手数料は無料、窓口で行った場合は33,000円を支払います。

参考：手数料一覧（みずほダイレクト）
参考：手数料一覧（インターネット支店）

譲渡所得税・住民税

自宅を売却した時に、購入した時よりも高く売却でき「利益」が出た場合は、譲渡所得税と住民税を支払います。

譲渡所得は、

自宅の売却価格－（自宅の取得価格＋売却にかかった費用）

で計算します。

つまり、いくら高い金額で売却できたとしても、売却価格よりも自宅を取得したときの費用が高ければ、譲渡所得税や住民税は支払わなくてもよいのです。

一般的に建物の価値、価格は年数が経てば経つほど下がるため、譲渡所得が出ることは少ないのですが、区画整理などで地価が上がった場合などは譲渡所得が出ることもあります。

譲渡所得があった場合の税率は、自宅を所有していた期間が5年以下か、5年を超えるかで変わります。

それぞれの税率は次の通りです。

自宅を売却する3つの方法

自分の自宅が売却できるのか、それともできないのかがわかったところで、次に気になるのは実際に売却する方法です。

自宅を売却するには、

の3つの方法があります。

それぞれ詳しくみていきましょう。

①不動産会社に仲介してもらう

方法	不動産会社を通じて自宅を買いたいという人を探す
メリット	売買代金が高くなりやすい
デメリット	売却までの期間が長くなりやすい、買い手がつかない可能性がある
おすすめの人	なるべく自宅を高く売りたい人、資金繰りや住み替え計画に余裕がある人

自宅売却の方法の1つめは、不動産会社による仲介です。

仲介は、不動産会社を通じて買主を探してもらう売却方法です。

不動産会社を通じて買いたい人を探すため、買い手がみつかるまでに時間がかかりますが、他の方法よりも高く売れる可能性があります。

売却までに期間や資金繰りに余裕があり、なるべく高く売りたい人におすすめの方法です。

不動産の売買には、仲介手数料がかかりますのでそちらは頭に入れておきましょう。

ちなみに、仲介手数料はおおよそ【物件金額の3%～5%（上限金額）】が相場になります。

②不動産会社に買取してもらう

方法	不動産会社に自宅を買い取ってもらう
メリット	短期間で売却できる
デメリット	売買代金が安くなる
おすすめの人	なるべく早く自宅を売りたい人

買取は、不動産会社に自宅を買い取ってもらう方法です。

不動産会社は買い取った自宅を、他の人に売却することで利益を得ることを目的に取引を行います。

買取は不動産会社と交渉して売買契約を結ぶため、仲介よりも短い期間で売却できるのがメリットです。

しかし不動産会社としては買取額と売却額の差額で利益を出すため、仲介よりも売買代金が低くなる傾向にあります。

とにかく早く自宅を売却したいという人には買取がおすすめです。

おすすめの不動産買取業者査定については下記を参考にして下さい。

③自分で買い手を探して売買契約を結ぶ

方法	不動産会社を使わず、自分で買い手を探して売却する
メリット	仲介手数料や消費税を支払う必要がないためコストが安い
デメリット	買い手が見つからないことがある、書類作成など知識がないと難しい
おすすめの人	親戚や知人が購入希望者で、不動産の知識がある人

個人売買は、不動産会社を通さず、自分で買い手を探して売買契約を結ぶ方法です。

不動産会社を通さないため、売買手数料や消費税を支払う必要がなく、コストを抑えて自宅売却ができるのがメリットです。

ただし、不動産会社を使わず買い手を探すのは難しく、契約書類の作成なども自分たちで行わなくてはならないため大変です。

不動産売買の知識がない人、なるべくスムーズに手間なく売買したい人は、不動産会社に仲介を依頼するのがよいでしょう。

自宅を早く、高く売却するコツ

自宅を早く、高く売却するには、適正価格の設定と内覧印象の向上が鍵です。

価格や清掃が不十分だと買主に敬遠され、大幅値下げを招く恐れがあります。

ここでは複数社の査定からリフォームの活用まで、具体的なポイントを整理しながら解説するので、最後までご覧いただき、自宅を有利に売却するヒントをつかんでください。

• 販売価格の設定
• 内覧対策を徹底
• 必要に応じてリフォームやクリーニングを検討
• 複数社の査定を依頼し、相場を正確に把握する

それぞれ、見ていきましょう。

販売価格の設定を担当者と相談しながら見直していく

高く売却するのを狙うには、適正価格を設定しつつ、需要や反応を見ながら柔軟に見直すことが必要です。

相場よりも高すぎる価格設定は、内覧数の減少や売却期間の長期化につながり、結果的に大幅な値下げを強いられる恐れがあります。反対に安すぎると、本来得られるはずの利益を失うリスクが高いです。

売り出し後、1～2カ月程度を目安に内覧予約数や問い合わせ数を観察し、極端に少ない場合は5％前後の値下げを検討するといった戦略が一般的に行われています。

「強気の価格」と「適切な調整」のバランスこそ、高値売却を実現するカギとなりますので、定期的に不動産会社の担当者と相談しながら、タイミングよく価格を見直していきましょう。

内覧対策を徹底

買主に「ここなら住みたい」と思わせるためには、内覧時の第一印象を最大限に良くすることが重要です。

内覧は実際の暮らしをイメージする場面です。散らかった部屋や不衛生な環境は、修繕コストがかかりそうだと敬遠されがちで、成約率を大きく下げてしまいます。

不要品を処分し、家具の配置を見直すだけでも室内が広く感じられ、内覧者に好印象を与えやすくなります。

また、照明やカーテンを明るくする、観葉植物でアクセントを加えるといった工夫で魅力がアップした例も多く報告されています。

※参照：一般社団法人日本ホームステージング協会

簡単な片付けや清掃を怠ると大きな損失につながります。逆に第一印象を整えるだけで、希望価格に近い額で売却できる可能性が高まります。

内覧が大事とお伝えしましたが、住み替えで「居住中」の場合は、そもそも内覧自体に繋がるハードルが高い場合もあります。

この場合も、しっかり担当者さんと打ち合わせをして、問い合わせがあった際に内覧へ繋げるための対策を話し合いましょう。

必要に応じてリフォームやクリーニングを検討

築年数が古い場合や設備が劣化している部分があるなら、リフォームやクリーニングで物件の魅力を底上げすると、高値売却を狙いやすくなります。

「ここを直さないと住みにくい」と思われる箇所が残ったままだと、購入希望者は交渉時に大幅な値引きを要求しやすくなります。逆に水回りや壁紙などの軽微なリフォームで印象を良くすれば、大幅値引き交渉を回避しやすくなります。

国土交通省の資料を見てみましょう。

中古物件に対し、不満に思っている事に、「住宅設備が古い」「汚れている」「リフォームやメンテ費用がかかる」などが多く見られます。

つまり、リフォームやクリーニングを施したほうが売却が早まり、売却価格の下落幅も抑えられるという事になります。

下記は、持ち家居住者にリフォーム工事の対象部位を聞いたものになりますが、圧倒的に水回りのリフォームが多いことが分かります。

つまり、キッチンや浴室などの水回りは優先度が高いとされます。

大がかりな工事をすべて行う必要はありませんが、買主が「ここなら安心して住める」と思える最低限の整備を施すだけで、売却スピードや成約価格に良い影響をもたらします。

複数社の査定を依頼し、相場を正確に把握する

自宅売却で最初にすべきことは、複数の不動産会社に査定を依頼し、信頼できる「相場」をつかむことです。

1社のみの査定では高すぎる・低すぎるといった偏りが生じやすく、正確な価格帯を把握しにくくなります。複数社の見積りを比較することで、自宅がどの程度の価値で売れる見込みがあるかを的確に判断できます。

不動産一括査定サイトなどを活用すれば、一度の登録で複数の不動産会社から査定額が提示されます。

具体的なおすすめ理由は、このまま下記をご覧ください。

一括査定サイトの利用がおすすめ！

これまで自宅の売却について知っておきたいことを順に解説してきましたが、自宅を売却する時は、なるべく高く、スムーズに売却したいものですよね。

自宅をなるべく高く、スムーズに売却するなら、一括査定サイトの利用がおすすめです。

その理由2つを順に解説していきます。

それぞれ詳しくみていきましょう。

複数の不動産会社の中から自分にあった会社が探せる

不動産一括査定サイトがおすすめの理由の1つは、複数の不動産会社の中から自分に合った会社を探すことができるという点です。

自宅の売却の仲介は、1社の不動産会社と専任媒介契約を結ぶことが一般的です。

しかし、1社だけに自宅の売却活動を任せると、契約した不動産会社が売却活動を行ってくれない場合、自宅が売れ残ってしまう可能性が高くなってしまいます。

自宅をなるべく高く、スムーズに売却するには、不動産会社選びがとても重要になるのです。しかし、不動産会社は数多くあるため、自分に合ったところを探すのは大変です。

一括査定サイトなら、一度に多くの不動産会社から査定金額が送られてきます。

その中から気になる不動産会社を選んで、売却活動などをどのように行うのかを問い合わせることができるため、不動産会社選びがスムーズになるでしょう。

大切な自宅の売却を任せる不動産会社をスムーズに選びたいなら、一括査定サイトがおすすめなのです。

複数社の査定を受けることで相場がわかる

一括査定サイトがおすすめの理由の2つめは、複数社の査定を受けることで、自宅の売却価格の相場がわかるという点です。

自宅売却において、価格設定はとても重要なポイントです。

価格を相場より高い金額にしてしまうと売れ残る可能性が高くなりますが、一方で、低すぎても本来なら得られた売買代金よりも少ない額しか手元に入らず、損をしてしまいます。

価格の相場の見極めは、自宅売却時にはとても重要なポイントとなるのです。

自宅の売却価格の相場を知るには、一括査定サイトがとてもおすすめです。

査定サイトでは、一度の情報入力で、複数の不動産会社から査定をもらうことができます。

査定額の最高額や最低額、平均額をチェックすることで、自宅の適正な相場を見極めることが可能です。

自宅売却を行うなら、まず一括査定サイトに登録し、自宅の査定を受けてみてはいかがでしょうか。

自宅売却におけるよくある質問

自宅売却におけるよくある質問をまとめました。

• 新築をすぐに売ったらローンは完済できるか？
• リースバックがやばい理由はある？デメリットについて
• 個人で自宅売却を行うメリット・デメリット
• 自宅売却までにかかる期間の目安は3ヶ月から6ヶ月ほど

上記の質問をまとていますので、参考にされて下さい。

新築をすぐに売ったらローンは完済できるか？

結論として、新築をすぐに売っても住宅ローンが完済できない場合が多いです。

なぜなら、新築を購入した直後は「購入時の諸費用」や「市場価格との差額(※)」により、売却価格がローン残高を下回るケースが一般的だからです。

※買った直後の新築がすぐに売却されることで「中古扱い」になり、価値が下がる差額のことです。

購入時の諸費用には、下記のようなものがあります。

費用項目	内容
登記費用	所有権移転登記、抵当権設定登記などの費用。
住宅ローン手数料	住宅ローンを借りる際に必要な事務手数料や保証料。
火災保険料	住宅ローンの条件として加入が求められる火災保険の費用。
印紙税	売買契約書に貼付するための税金。
仲介手数料	不動産会社を通して購入した場合に支払う手数料。

例えば、新築購入時には登記費用やローン手数料など諸費用が物件価格の5〜10％ほどかかりますが、売る時にそれらを回収するのは難しいのが現実です。

結果として売却価格＜ローン残高になり、「オーバーローン状態」になることも珍しくありません。

※オーバーローンとは、借入額が担保価値を上回る状態のローンのことを指します。

こうしたリスクを回避するためにも、事前に残債と市場価格の差を正確に把握することが重要です。

ただし、エリアによっては、地価が値上がりしていることもあり買った時よりも高値で売れた事例などもあります。売却する際は、築年数が浅い方が高く売れる為、まずは査定をしてみる事をおすすめします。

事例参考：すまいステップ

リースバックがやばい理由はある？デメリットについて

リースバックは便利な仕組みですが、「やばい」と否定的な意見もよく目にします。

まずは、メリットとデメリットをみてみましょう。

メリット	デメリット
・自宅を売却した後も住み続けられる。 ・売却代金を老後資金や借金返済など自由に使える。 ・売却によりまとまった資金を早期に得られる。 ・売却と同時に賃貸契約が結べるため引越し不要。 ・住宅ローン返済中でも利用可能な場合がある。	・買取となる為、売却価格が2〜3割安くなる ・リース契約の家賃が相場より高い場合がある ・再契約ができない場合があり、将来退去のリスクがある ・将来的に買い戻しをする場合、高額になる可能性がある

リースバックでは家を売却後も賃貸として住み続けられるメリットがありますが、買い手（投資家や不動産会社）は将来の利益を見込むため、購入価格は相場より2〜3割低くなることがほとんどです。

また、家賃も相場より高く設定されがちで、長期的に見るとコストが割高になります。

さらに、賃貸契約が更新されないリスクもあり、ずっと住み続けられる保証はありません。

このように、リースバックの利用には、慎重な判断が必要になります。

ただし、「やばい」といわれる一番の問題は、リースバックの悪徳業者がいる点です。

リースバックの勧誘によってのトラブル事例が多々あります。

トラブル事例	対処方法
（ケース１） 強引な勧誘で契約してしまい、後々解約を申し出たら高額な違約金を請求された。	解約に多額のお金がかかることは実際にあります。 条件・内容をしっかり把握するために契約を急かす営業トークを鵜呑みにせずに、落ち着いて「後で家族と相談してから決めます。」と伝えましょう。

参照：国土交通省「住宅のリースバックに関するガイドブック」

あくまで、トラブルの一例ですが、このように悪徳業者によってリースバックの「やばい」印象が多くなっているのも確かです。

契約時には、慎重に行いましょう。

個人で自宅売却を行うメリット・デメリット

結論として、個人で自宅を売却するのはメリットもありますが、大きなリスクも伴います。

メリットは、不動産会社に支払う仲介手数料が不要になり、費用を抑えられることです。

しかし一方で、価格設定や契約手続き、買主との交渉をすべて自分で行う必要があるため、知識がないとトラブルにつながることもあります。

一般的な売却では、個人ではなく不動産会社に仲介してもらう方がスムーズに売却活動を行えるのでおすすめです。

例えば、身内や親戚など、近い関係性の場合は個人で行う方も少なくはありません。

筆者もちょうど今、身内同士の家の売却を行っておりますので、簡単に体験談をお話しします。

ここまでで、身内同士の家の売却においてのメリット・デメリットを自身の体験からもとに見てみます。

メリット	デメリット
・不動産会社に支払う仲介手数料が不要。 ・贈与に比べて安く税金を抑えられる可能性がある。	・契約書作成をすべて自分で行う必要がある。 ・価格設定を税金を抑える為に安く設定しすぎると、みなし贈与とみなされる為、結局贈与税がかかる。

「贈与に比べて安く税金を抑えられる可能性がある」とはどういう事か？を具体的に解説します。

今回、固定資産評価証明書を取得した際に土地と建物を合わせた金額が700万円程でした。（田舎なので安いです。）

【計算式】
贈与額（700万円）－ 基礎控除（110万円）＝ 590万円
贈与税額＝590万円 × 30%（課税税率） － 42万円（控除額）＝177万円 － 42万円
　　　　＝135万円

これで贈与税を計算したところ135万円の贈与税がかかります。

それでは、売買契約ではどうなるのか？

売買契約での売買価格は個人間で決めれます。しかし、税金対策の為とただ安くし過ぎてしまうとみなし贈与が課せられてしまいます。

※みなし贈与とは、贈与者と受贈者の間で「贈与した、された」という合意がなくても、贈与を受けた場合と実質的に同じ利益があった場合に、「贈与」という行為があったと「みなす」ことです。

つまり、売買契約であまりにも少ない金額で売買を行なった場合、実質的に利益があったとみなされ贈与と判断されてしまうのです。

どの程度なら良いのかというと、実際のその地域での売却相場の70%程度であれば良いと言われています。

今回の体験を元にお伝えすると、固定資産評価証明書で700万となっていましたが、立地はかなり悪く建物も築50年を超えていて、リフォームなしで住むのは厳しい状況となっています。

近くの物件相場を見ると200〜400万円で、家の近くの売り物件などはずっと売れていないような地域です。

なので、今回は、200万の70%程度の140万円での売買契約を行っています。

売買契約でかかる税金は、譲渡所得に対する課税で、住民税と所得税が発生します。

※今回は、所有期間が５年を超える為「長期譲渡所得」となり、約20％の税率です。

【計算式】
譲渡所得税（所得税15％＋住民税5%）＝ 売却価格140万円 × 20.315％
＝ 28.4万円

都会だったり立地が良ければ、売却価格の相場が高くなりもっと税金は上がりますが、それでも贈与よりは少なくなる可能性が高いです。

契約書の作成をすべて自分で行う必要がある部分はデメリットになりますが、金額を安く抑える為にも時間がある方は個人売買もおすすめです。

自宅売却までにかかる期間の目安は3ヶ月から6ヶ月ほど

自宅を売却するのにかかる期間の目安は、売却をスタートさせてから3ヶ月〜6ヶ月ほどです。

これは、不動産会社と媒介契約を結び、自宅の情報をレインズに掲載してからかかる期間を想定しています。

ただし、これは不動産会社で言われているおおまかな目安であり、必ず6ヶ月以内に自宅が売却できるというわけではありません。

条件がよく、価格が相場より安い物件は売り出してすぐに売却できますし、条件が悪く、価格が相場よりも高い物件は、半年たっても売れ残ってしまう可能性もあります。

売却開始から売却できるまでの期間が長ければ、それだけ固定資産税などの自宅の維持費用がかかり、住み替えなど今後の計画にも影響が出てしまいます。

そのため、自宅を売却する時は、なるべく6ヶ月以内に売却できるよう、不動産会社と相談の上、価格や売り出し方法などを考えていくと良いでしょう。

まとめ

この記事では自宅の売却についてご紹介しました。

自宅の売却は、ほとんどの場合で可能です。

【自宅を売却できるケース】

ただし、相続がまだまとまっていない、名義変更していないなどの理由で売却できない場合もあります。

自宅売却には、失敗しないためのポイントをきちんと理解しておく必要があります。

このポイントを押さえ、相続問題を解決する、名義変更を行う、共有している所有者に同意を得るなどの方法で、売却を可能にすることが可能です。

自宅を売却するにはさまざまな手続きや費用がかかりますが、売却を行うことで住み替えや老後資金の準備など、これからの生活を変えることに繋がります。

この記事を参考に、なるべく高くスムーズに自宅を売却する未来にお役立てください。