家賃の決め方王道2パターン | 適正家賃が導けるチェックリスト付き

急な転勤などで自宅を賃貸に出す決断をしたとしても、適正価格が分からないばかりか、決め方の根拠がなく、途方にくれている方も多いようです。

実は家賃の設定方法には、一定のセオリーがあり、セオリーさえ学べば、初心者の方でも適正な家賃設定ができます。

当記事では「自力で家賃を決める方法」と「専門家に聞いてみる方法」の2つの家賃の決め方を紹介します。

ただし、「賃貸募集をかけて賃借人が住む」というプロセス全体においては、家賃そのものだけでなく、他にも考慮すべき点があります。

記事の後半では、家賃以外に変動要素になり得るポイントについて解説します。

最後までお読みいただければ、かなり広範囲に家賃の決め方についてのノウハウが得られるはずです。

なお投資の観点において、不動産は日本でも最も歴史があるといわれる分野です。

そのため家賃の決め方は、不動産会社の独自のモノサシなどでややブラックボックスになっているケースもあります。

当記事で家賃の決め方の基本を学んでいただくだけで、不動産会社ともセミプロとして対等に会話でき、適切な家賃に導く知識が得られるでしょう。

また、本章に入る前に不動産を管理会社に依頼する際の大事なことをお伝えしておきます。

「マンションを貸したいけど、どこに相談すればいいの？」そんなふうに感じていませんか？

実際、賃貸経営は「どの管理会社を選ぶか」で、収益性やトラブルの有無が大きく変わることも少なくありません。

にもかかわらず、「とりあえず知っている会社に頼んでおこう」と安易に決めてしまうと、
入居が決まらなかったり、手数料で思ったより利益が出なかったり…

そんな後悔の声もあとを絶ちません。

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家賃の基本的な決め方2パターン

さっそく、家賃の基本的な決め方の以下2パターンを紹介します。

本記事のおすすめは、【自力】→【専門家】の順序でどちらも試してみることです。

自力で調査をしなかった場合、不動産会社の査定額が適正かどうか分からず、相場よりも安すぎたり高すぎたりして募集をかけることにもなりかねません。

また自分なりに家賃設定の根拠を持っておかないと、値下げ交渉が入った場合や、賃貸後の相場変動にも適切に対応できません。

時間がない人はすぐに専門家査定に進むのはやむなしかと思いますが、たとえ少ない時間であっても、自力で周辺の賃貸物件のチェックをすることを推奨します。

では、次章から2つのパターンを具体的に説明していきましょう。

【自力で決める場合】競合物件と比較して決める方法

すぐに着手でき、自分で納得できる家賃を算出する方法が、周辺の競合物件の家賃相場と比較して決める「賃貸事例比較法」です。

家賃の決め方には明確な基準はなく「立地」や「築年数」などさまざまな要素に基づき決められます。

賃貸を希望する方は、周辺の相場と比較して「この物件は条件がいい」と感じたら、申し込みを入れます。

そのため、不動産ポータルサイトで、ご自身の物件と似た周辺物件の募集情報をチェックする必要があるのです。

ベンチマークする物件が決まったら、以下の表で、その物件より「加点」なのか「減点」なのかを採点します。

※なお今回は、「マンションの一室を賃貸に出すケース」での家賃の決め方を例にとってで説明します。

1.立地

立地とは、駅からの距離やその通路、建物が建てられている土地の形状などが該当します。

一般的に駅に近くて、駅からの徒歩ルートが安心できる住環境が好まれる傾向にあります。

加点・減点は以下の表でチェックしてください。

「立地」でのチェックポイント
加点できるポイントは？	減点されるポイントは？
徒歩10分以内 駅からの徒歩ルートは平坦な道 ルートに人通りや灯りは十分ある 建物は平坦な土地にあり、周囲に障害物がない	徒歩10分以上 駅からの徒歩ルートに急な坂や階段が多い ルートは人通りが少なく、夜は暗くなる 建物が傾斜地にあり、周囲に土砂災害の恐れがある崖がある

もちろん「人気の駅」などの立地も、家賃の変動要素にはなります。

ただし、今回は周辺の競合物件をベンチマークするため、同条件と見なし無視して大丈夫でしょう。

2.周辺環境

立地と似たような要素となりますが、賃貸の場合は周辺店舗などの環境も家賃を左右するポイントとなります。

同じ番地であってもスーパーやコンビニへの距離などが、賃貸希望者の気持ちを動かしやすくなるからです。

加点・減点は以下の表でチェックしてください。

「周辺環境」でのチェックポイント
加点できるポイントは？	減点されるポイントは？
徒歩圏内にスーパー、コンビニ、ドラッグストアがある 近隣に国道やパーキングがあり、車での移動がしやすい 公園、河川など、自然を感じやすい環境である 学校や病院などが付近にある	物件から歩いて行ける距離にコンビニなどがなく、駅前まで行かなくてはいけない 奥まった路地にあるため、車での移動は困難 周辺は何の変哲もない住宅地。または住宅密集地で火災リスクを感じる 学校や病院は遠方にある

競合物件も似たような環境にあるとはいえ、賃貸の場合は「ちょっとした利便性」が家賃を左右することもあります。

ただしファミリー物件の場合は、建物一階に飲食店舗が入っていることは、防犯上や衛生面で嫌煙されることもあるので注意が必要です。

3.物件条件

この観点は、建物そのものの建築について、及びご自身の部屋そのものの条件となります。

一般的に築浅で高層階にある物件ほど、高価格の家賃になりやすい傾向にあります。

加点・減点は以下の表でチェックしてください。

「物件条件」でのチェックポイント
加点できるポイントは？	減点されるポイントは？
鉄筋コンクリート築（RC築） 築5年以内 階数は建物の上層階（最上階は最も優位） 競合物件よりも広く、間取りに優位性がある	鉄骨や木造 築10年以上や旧耐震構造 階数は建物の低層階（1階は大きく減点） 競合物件より狭く、特にウリにできる間取りではない

物件条件は、ワンルームなどの単身者向けであれば、実はそれほど家賃に影響を与えません。

ただしファミリー向け物件など、家族で中長期間暮らすための物件の場合は、家賃を左右するポイントとなります。

4.建物・室内状態

建物の管理状況や、室内のリフォームは家賃を左右しやすいポイントです。

特に賃貸向け物件は、賃借人が室内を自由にいじれないことから、リフォーム済みで賃貸に出すと家賃が上がりやすい傾向にあります。

加点・減点は以下の表でチェックしてください。

「建物・室内状態」でのチェックポイント
加点できるポイントは？	減点されるポイントは？
建物に管理会社があり、日勤・常駐などで管理人がいる 宅配ボックスやトランクルーム、住人専用ラウンジがある 物件が南向き 最近リフォームを入れている（配管まで交換していれば、さらに加点）	建物は自主管理 住人だけが活用できる設備は特にない 物件が北向き 5年以上リフォームを入れていない

注意したいのは、リフォームは好みが反映されやすい点です。

デザイナーズなどを意識して先鋭的なリフォームをしてしまうと、賃借人が狭まるリスクもあります。

誰にでも好まれる万人受けするリフォームを施して美観を保つと、家賃を上げやすいでしょう。

5.室内設備

物件内に、利便性が高く最新の設備があることも、賃料に影響を与えます。

温水洗浄便座のようなメジャーな設備はもちろんのこと、通常の賃貸物件にはないような付加価値が高い設備があることは、大きく家賃を左右します。

加点・減点は以下の表でチェックしてください。

「室内設備」でのチェックポイント
加点できるポイントは？	減点されるポイントは？
温水洗浄便座、追い焚き機能、浴室乾燥機など生活系の設備がある 防犯カメラやモニターフォンなどセキュリティ設備がある 床暖房、全部屋エアコン完備 その他、備え付けの最新電化製品がある	生活系設備は建築当時のまま（昭和時代だと大きく減点） 防犯系設備は建築当時から増強していない エアコンがない部屋がある オーナーが追加した電化設備は特にない

室内設備は、賃貸希望者が競合物件と迷った時に「最後の一押し」になるような要素です。

賃貸物件でMUSTとなる要素ではないかもしれませんが、周囲に似たような競合物件が多い場合は、競争優位性を分けるポイントとなるでしょう。

6.不動産投資での家賃算出

上記で紹介した競合物件との比較をした後には、不動産投資でよく用いられる算出方法で家賃の目安を確かめることもおすすめです。

「不動産投資」での家賃算出方法
「積算法」とは？	「収益分析法」とは？
「投資元本に対して、どれだけの利益が得られるか」という観点から家賃を算出する方法 積算賃料＝基礎価格×期待利回り＋必要諸経費	総収益を分析して対象不動産の純収益を求め、これに必要諸経費等を加算して収益賃料を求める方法 その不動産を利用して得られる収益（賃料－必要経費）をもとに、家賃を算出

この算出方法は住宅賃貸の場合にはあまり用いられない方法ですが、もし賃貸を経営として捉える場合は不動産専門の算出方法も重要となります。

世間相場ではなく、事業経営視点から「求めたい家賃」を設定し、その家賃に見合う物件に仕上げることも、場合によって必要でしょう。

【専門家に聞いてみる場合】不動産会社に査定を依頼する方法

ご自身で家賃を決められる自信がない方は、専門家に委ねるのも一手段です。

また、前章での周辺相場とご自身の物件を比較して家賃の目安ができたあとに、専門家に聞いてみることもおすすめのプロセスです。

専門家に頼る場合は「インターネットでの無料査定」「不動産会社への査定依頼」があるので、その方法を紹介していきます。

1.インターネットの無料査定

もっとも手軽に家賃相場を確認できるのが、ネットでの無料査定サービスです。

いまはAIを駆使して、条件を入力すれば自動的に家賃査定ができるサイトが多く存在します。

前章で紹介したような「階数」「リフォームの有無」などの条件を入力すれば、データベースから適正な家賃額を算出してくれます。

インターネットの無料査定には大きく以下の2つの方法があります。

インターネットの無料査定サービス2つ
一括査定サービス 不動産ポータルサイトを通じ、複数の不動産会社に査定依頼を出す方法	メリット	複数の会社の査定額を横並びで比較できる
	注意点	複数の会社からのコンタクトに対応しなくてはならない
個別企業査定サービス 特定の不動産会社のWEBサイトで査定依頼する方法	メリット	信頼できる会社や賃貸に出そうとしている物件が得意な会社に依頼できる
	注意点	その会社が出した査定額のみでしか判断ができない

無料査定サービスは便利なものの、あくまで「簡易査定」のようなものです。

その後、不動産会社とコンタクトを取りながら、査定の根拠をヒアリングすることになります。

また、査定サービスを利用するためにはメールアドレスや電話番号の入力を求められるケースも多いため、その後不動産会社からのレスポンスがあることも多いでしょう。

「ネットで簡単そうだから試してみたけど、その後電話が沢山かかってきて、かえって時間が取られた」などとならないように、注意しましょう。

2.不動産会社に査定依頼する

周辺の物件を多く取り扱っている不動産会社に直接出向き、家賃の目安を査定してもらうこともできます。

近所ではなくても「ファミリー物件」「都心物件」など、ご自身の物件の特徴に強い不動産会社があれば、査定面談を申し込めます。

査定を依頼する不動産会社が思い当たらない場合は、現在の物件を購入した仲介会社に聞いてみることが手っ取り早いかもしれません。

物件の特性を知っている会社であれば、「ここはウリになるポイントだ」「この点は賃貸上不利になりそうだ」など、リアリティがある査定をしてくれるでしょう。

いずれにしても、精緻な査定をしたい場合は、複数の不動産会社に声をかけるようにしてください。

査定の精度を確かめることはもとより、その後の賃貸募集を任せられるかどうかも見極めることも重要ポイントです。

少々気が早いですが、賃貸募集まで見越して査定会社を選びたい場合は、以下の記事もご参照ください。

家賃を決める時に気をつけたいポイント

適正と思われる家賃の目安がついたとしても、それだけでは足りません。

本章では実際に希望家賃で賃貸募集する際に必要となる「賃借人の視点」と「オーナーの視点」から、気を付けたいポイントを紹介します。

【賃借人の視点】一時金も含めて検討する

賃借人の立場に立つと、家賃額だけではなく契約で発生する一時金も含めて、価格検討をする必要があるでしょう。

一般的に物件を借りる場合、引越し料金や家財の購入費などの出費がかさみ、賃貸に関わる費用は少しでも抑えたいはずです。

仮に家賃が適正でも、敷金や礼金等の一時金が高すぎて、周辺の相場とは乖離がある場合、借主に選ばれにくくなる可能性があります。

そのため、一時金も含めた家賃額を総合的に考えて、借り手にとって魅力があるかどうかを判断しましょう。

【オーナーの視点】収支計算をする

賃貸を経営として捉えるなら、ご自身の収支もシミュレーションした上で、相場に合った家賃を設定しましょう。

家を貸し出すシチュエーションとして「転勤中に期間限定で貸したい」「相続した物件を貸したい」など様々なケースが考えられます。

とくに転勤期間中の賃貸では、利益を追い求めるのではなく、住宅ローンの返済や家の維持費用を賄えればよい、とお考えの方もいるでしょう。

ただし、不動産を所有していると固定資産税などの税金や修繕費用はオーナー負担として発生します。

これらの年間の支出額をもとに、収支がマイナスとならないよう、家賃を決めることも重要なポイントです。

特別な条件設定で付加価値を上げる方法もある

ここまでお読みいただければ、家賃価格は総じて競争原理が働くため、相場から大きく外れる家賃は基本的には出回らないことがご理解いただけると思います。

横並びの相場から一歩先に抜け出すためには「特別な条件設定」をすることで、周囲より有利に見えることがあります。

特別な条件設定には「金銭面での条件設定」「金銭以外の条件設定」に大別できます。

※その他、入居者へのメリットではありませんが、仲介会社さんのモチベーションを上げてもらうために、「一般仲介ではなく、専任や専属契約にする」「契約期間を長目にする」などのテクニックもあります。

※ただしマンションの一室を賃貸に出す場合は、ペットや楽器は物件オーナーの一存では決められない（＝建物全体の規約に準ずる必要がある）ため、注意が必要です。

こうした条件を設定することで、競合物件とは異なる魅力を提示でき、賃貸料が同額以上でも入居者に選ばれやすくなるでしょう。

相場より高く募集したい場合や、早く賃貸付けしたい場合は試してみる価値はあります。

賃貸後にも変動要素に注意

賃貸の募集開始時に決めた家賃は、賃貸後もずっと同じ金額を継続するものではありません。

特に10年以上賃貸に出す場合は、家賃設定を見直す機会は必ず訪れます。

今から中長期の目線で安定した家賃収入を得る心構えをしておきましょう。

やや気が早いかもしれませんが、ここでは、家賃設定を見直すタイミングや考え方を紹介します。

家賃値下げ請求へ対応する

一つ目は、賃借人から家賃の値下げ要求が入るケースです。

入居期間が長い入居者が契約時の家賃のままで更新を続けている場合、最近入居した人より家賃が高くなることがあります。

周辺にある同スペックとの物件と比較しても格差があると、入居者から家賃値下げを請求されるおそれがあります。

家賃値下げ請求には丁寧な対応が求められますが、周辺物件の家賃相場などを再度調査する必要があります。

入居者が主張する値下げ幅が適正なのかを判断して、対応できるようにしておきましょう。

家賃値上げできる工夫を考える

より多くの家賃収入を得たいとお考えの場合は、家賃値上げできる工夫を施しましょう。

具体的には、賃借人が退去したタイミングでのリフォームです。

賃貸物件は建物や設備が経年劣化するため、新築時のままの家賃設定で継続できることはほとんどありません。

経過年数が長くなるほど、家賃は下落していきます。

しかしリフォームなどにより、建物や設備のスペック（仕様）が更新された場合は違います。

最新のニーズに対応した設備の導入や、デザイナーズ物件へのリフォームは、家賃を値上げできる機会です。

すでに入居している人への家賃値上げは、かなり難しいといえます。

しかし、このようなリフォーム物件で、新規に入居者を募集したら、自信を持って家賃設定を上方修正できるでしょう。

家賃動向をチェックして相場からずれていないか確認する

賃貸物件のオーナーは、常に家賃動向に敏感になる必要があります。

家賃相場は常に一定ではなく、変化するものと理解しましょう。

例えば「エリア内に新築のタワーマンションが建設される」「リフォーム・リノベーションした物件が同マンションで募集される」などがあると、エリア内の家賃相場に変化が生まれます。

変動する家賃相場をコントロールすることはできませんが、常に周辺エリアの情報収集を行い、自物件で想定されるメリット・デメリットに目を配るようにしましょう。

まとめ

今回は、家賃の決め方のノウハウを紹介しました。

あらためて、当記事のポイントを振り返ります。

◎家賃の決め方は「自力で競合物件と比較する」か「専門家に査定依頼する」かの2パターン

◎家賃を決めるときに気を付けるべき点は以下の2つ
・【賃借人の視点】一時金も含めて検討する
・【オーナーの視点】収支計算をする

◎家賃設定の際には「ペット可」「二人入居可」などの条件で付加価値を上げられる

◎賃貸後にも以下の変動要素に注意が必要
・家賃値下げ請求へ対応する
・家賃値上げできる工夫を探す
・家賃動向をチェックする

不動産の世界は、行動経済学のような「心理戦」が働きやすい性質があります。

つまり根拠を持って決めた家賃を堂々と不動産仲介会社に伝えられれば、その仲介企業も優先度を上げて紹介をしてくれたり、自信を持って募集問い合わせにも対応できたりします。

ぜひ当記事で家賃設定のノウハウを習得いただき、納得ができる家賃設定をしていただければ幸いです。