【初心者必見】不動産売却で後悔しないための注意点12個を契約段階別に紹介

結論からお伝えすると、不動産売却の不安を払拭するためには、不動産売却で必ず知っておくべき12の注意点を押さえておくとよいでしょう。

以下の表は、不動産の売却前⇒売却中⇒売却後に沿って、各シーンで気を付けるべき注意点をまとめたものです。

売却契約前	不動産は売る側も費用がかかることを理解しておく 不動産仲介会社を選ぶ際は「大手会社＝良い」とは考えないようにする 家を売るならどこがいい？不動産会社の正しい選び方 査定を依頼する場合は複数社に頼む
売却契約中	不動産会社による囲い込みに気を付ける 内覧前はきちんと清掃する 内覧時は口約束をしない むやみにリフォームをしないようにする 物件の欠陥は正直に伝える
売却契約後	不動産売買契約書を細部まで確認する 買主からもらった手付金をすぐに使用しない 不動産売却した翌年に確定申告を忘れずに行う

こちらの表を参考に、不動産売却の準備を進めていただければ、初めての不動産売却でも安心して進めることができます。

ただし、一言で「不動産売却」と言っても、所有する不動産の種類や、住み替え・離婚などの不動産を売りたい方の状況に応じて、対応すべきポイントが少しずつ異なってきます。

今回の記事では、このような相違点までカバーしながら、不動産売却において必ず押さえておきたい注意点について、しっかり解説していきます。

この記事をお読みいただくことで、不動産を売る際に注意したいポイントを網羅的に知れます。

さらに、お手持ちの不動産の種類や売りたい方の状況に応じた、詳細な注意点についてもご理解いただけます。

ぜひ本記事を参考にして、不安や心配のない不動産売却にお役立てください。

宅地建物取引士・一級建築施工管理技士の資格を持つ方が不動産売却の際の注意点について解説している動画も参考にしてください。

※不動産売却チャンネル

不動産売却における12の注意点を流れで紹介

不動産売却にあたり注意したいポイントは、以下の3シーンによって分けられます。

それぞれのシーンにより、気を付けておきたい注意点は異なります。

まずは、不動産売却の流れをしっかり頭に入れましょう。下記の表から、それぞれの注意点に飛ぶことができます。

売却契約前	不動産は売る側も費用がかかることを理解しておく 不動産仲介会社を選ぶ際は「大手会社＝良い」とは考えないようにする 家を売るならどこがいい？不動産会社の正しい選び方 査定を依頼する場合は複数社に頼む
売却契約中	不動産会社による囲い込みに気を付ける 内覧前はきちんと清掃する 内覧時は口約束をしない むやみにリフォームをしないようにする 物件の欠陥は正直に伝える
売却契約後	不動産売買契約書を細部まで確認する 買主からもらった手付金をすぐに使用しない 不動産売却した翌年に確定申告を忘れずに行う

不動産売却にあたっては不動産仲介会社に依頼したり、売主と買主との間で重要な契約書類が発生するなど、様々な対応が必要になります。

一見大変な作業に思えますが、1つずつ内容を理解して取り組んでいければ、初めての不動産売却でも失敗するリスクは減ります。

早速売却までの流れに沿って、詳しい内容を見ていきましょう。

【売却契約前】失敗やリスクを避けるための事前確認ポイント

不動産を売る際に気を付けたいポイントは、売却前の段階からすでに始まっているので注意しましょう。

不動産売却前は、以下の点に着目することが大切です。

早速1つずつ見ていきましょう。

不動産は売る側も費用がかかることを理解しておく

不動産は売る側も費用がかかることを理解しておきましょう。

「売る」となると、つい「お金が手元に入ってくる」と考えてしまいますが、不動産売却の場合は売却する側に以下のような費用が発生します。

発生費用は売主全員に共通して発生するものと、場合によって発生するものの2種類があります。まずは、共通で発生する費用を確認してみましょう。

売主に発生する費用（共通）

売主に発生する共通の費用は、下記の通りです。

思ったより、多くの費用がかかることがわかりますね。

売主に発生する費用（場合による）

次に、人によって発生する可能性のある費用を見てみましょう。

上記のように、不動産の状態や売主の状況によってかかる費用だけ見ても、多くの出費が予想されます。

不動産売却を予定されている方は、売却前にあらかじめどれぐらいの費用がかかるのかを計算して、準備を進めていくようにしましょう。

家を売るならどこがいい？不動産会社の正しい選び方

家を売るときは、「どの不動産会社に依頼するか」で結果が大きく変わります。

高く・早く・トラブルなく売却するには、会社選びも重要な1つと言えるでしょう。

よく「大手だから安心」と考えがちですが、必ずしもそうとは限りません。

大手でも地域密着型の中小業者でも、それぞれ得意・不得意が愛rます。

「大手＝正解」ではない理由や、後悔しない不動産会社の選び方を具体的に紹介していきます。

「大手＝良い」ではない理由

不動産仲介会社を選ぶ際は、「大手の不動産会社＝良い」とは考えないようにすることが重要です。

なぜなら、大手の仲介会社が必ずしも高値で不動産を売ってくれるとは限らないからです。

大手会社と中小会社には、それぞれ以下のような得意な分野・不得意な分野があることが多いです。

各会社の特徴を見てみましょう。

このように見ると、大手会社と中小会社の特徴は、以下のように分けられます。

もしあなたが売却したいと考えている不動産が、「地方にある不動産」だった場合、エリアをよく知る中小会社の方が、より高い価格で売却してくれる可能性もあります。

このような点を捉えると、一概に「大手の不動産仲介会社＝良い」と考えてはいけない理由がおわかりいただけるのではないでしょうか。

信頼できる不動産会社を選ぶコツ

信頼できる不動産会社を選ぶには、複数の会社を比較し、営業担当者の対応・提案内容をしっかり確認することが大切です。

たとえば、査定価格だけで選ぶのではなく、「なぜその価格なのか」「売却戦略はどう考えているか」などを丁寧に説明できる会社を選びましょう。

また、売却実績や口コミ、担当者のコミュニケーション力も重要です。

対応が遅い、説明があいまい、押し売り感がある会社は避けたほうが安心です。

手っ取り早く比較するには、不動産一括査定サイトを使うのがおすすめです。

複数の不動産会社から無料で査定を受け、しっかり比較することで自分の物件に合う会社を見つけやすくなります。

「家の売却相場」を自分で調べる方法とポイント

自宅の適正相場を予め調べておくことも、とても重要です。

不動産売却にあたり売れやすい値段を知ることができ、さらに不動産仲介会社とのやりとりのなかで、不当に安く買い叩かれないよう阻止することができるからです。

それでは、自宅の適性相場を調べるには、どうしたらいいのでしょうか？

ここでは2つご紹介します。

レインズマーケットインフォメーション活用法

このサイトは、国土交通大臣が指定している「不動産流通機構」が運営・管理しているものです。

ご自宅の適正価格を知りたい場合は、サイト内でご自分の不動産に近い条件の物件を探し出し、物件の売却価格を確認しましょう。

不動産情報ライブラリを使った相場確認法

こちらのサイトは、国土交通省が管轄しているものです。

不動産の取引価格や、地価公示、都道府県の地価調査にまつわる価格などを、検索することができます。

ご自宅付近の住所で、近い条件の不動産がいくらぐらいで売却できたのかを確認することができるため、公正な観点からご自宅の適正な相場を知るのに役立ちます。

ぜひ活用してみましょう。

査定を依頼する場合は複数社に頼む

不動産の査定を依頼する場合は、複数の不動産仲介会社に依頼するようにしましょう。

複数の見積もりを見比べることで、大体の相場を知ることができ、より良い条件の売却になる可能性があるからです。

1社のみに見積もりを依頼してしまうと、出てきた見積もりが相場に比べて高いのか低いのかが判断できず、希望通りの金額で売却するのが難しいかもしれません。

また、見積もりを通じて複数社の担当者と連絡を取り合うことで、どの会社の担当者が親身になって対応してくれるのかが比較できます。

あなたの大切な不動産を、熱心に販売してくれる担当者かどうかを見極めるためにも、不動産売却は複数社の不動産会社とコンタクトを取り、査定を依頼しましょう。

そのとき、査定依頼の第一歩は1度の入力で複数社の査定が無料でもらえる不動産一括査定が便利です。

不動産一括査定サイトと特徴一覧は以下の通りで、査定をしたからといって査定してくれた会社へ売りに出さなければならないということはなく、お断りも可能です。

各サイトへリンクで飛べますので、ぜひ活用してみてください。

【売却活動中】よくあるトラブルや注意点を解説

不動産売却の前準備が整ったら、いざ売却の開始です。不動産売却中の注意点には、以下5点があります。

早速1つずつ見ていきましょう。

不動産会社による囲い込みに気を付ける

「専属媒介契約」や「専属専任媒介契約」などで1社と契約した方は、不動産会社による囲い込みが行われていないかどうか、自らチェックすることが重要です。

囲い込みをされてしまうと、売主にとって以下のようなデメリットが発生します。

例えば4000万円の物件を、売り出し直後に他社を通じて満額で購入希望の買主が現われたにも関わらず、不動産会社の独断で断ってしまったとしたらどうでしょう。

その後、4,000万円で買ってくれる人がなかなか現れなかった場合は、数百万円の値下げをして売却活動を続けることになります。

売主にしてみれば、高値で不動産を売れる絶好のチャンスが台無しになっただけでなく、販売期間も長引いてしまい、損しかありません。

そこで、囲い込みにあわないために売主ができることとして、別の不動産会社に問い合わせしてみることがお勧めです。

まだ物件が売れていないにもかかわらず、別の不動産会社から「その不動産はすでに売り切れたようです」といった回答が来たら、要注意です。

あなたが契約を結んだ不動産会社が、囲い込みをしている可能性があります。

内覧前に必ずやるべき家の売却のための片付けポイント

不動産（特にマンションや戸建ての場合）の内覧前は、きちんと清掃するようにしましょう。

清掃することで不動産に対する印象がアップし、綺麗な物件に対する買主の購入意欲が高くなるからです。

特に意識して綺麗にしておきたい場所は、以下の2つです。

玄関

内覧者が最初に目にする場所なので、第一印象を決めるポイントです。

少しでも広々と見えるように物を片付け、清潔な印象を与えられるように拭き掃除を念入りにしましょう。

特に見逃しがちなのが、玄関の壁です。つい玄関の床タイルにのみ目がいきがちですが、壁は、靴の汚れや外から入ってきた埃が付着しており汚れていることが多いものです。

取りこぼしがないよう、床タイルも壁も清掃し、内覧者に良い印象を与えられるようにしましょう。

水回り（キッチン・トイレ・浴室）

キッチン、トイレ、浴室などの水回りは、もっとも清潔感が問われる場所です。

水垢やカビなどで汚れやすい場所なので、上手に清掃ができていないと、内覧者が気にしてしまうかもしれません。

キッチンならコンロの油汚れやシンクの黒ずみ、食べかすやレンジフードなども綺麗に清掃しましょう。

トイレは便器以外にも、壁や棚、ドアなどできる限りの場所を清潔にしましょう。トイレの不快な臭いも出ないよう、無香料の芳香剤などを置くのもいいでしょう。

浴室は浴槽は目につくので綺麗にする方が多いのですが、天井や浴槽窓などもしっかり丁寧に磨きましょう。特に浴室の鏡が綺麗なのは、印象を大きくアップさせます。

どうしても落ちないカビがある場合は、プロの清掃会社にお願いすることも考えてみましょう。

内覧時は口約束をしない

内覧時は、売主と買主で口約束をしないのが鉄則です。

すべての約束や条件提示は、不動産仲介会社を通じてやりとりしないと、あとあとトラブルになります。

例えば、内覧者から「リビングのエアコンはそのままもらえますか？」と聞かれた際、うっかり安請け合いしてしまうと、あとで状況が変わった場合、大きな問題になることもあります。

内覧時はあくまでも、「部屋を見てもらう」姿勢を貫き、内覧者と直々に約束を交わさないようにしましょう。

むやみにリフォームをしないようにする

むやみにリフォームをするのもやめましょう。

売主がよかれと思って室内のリフォームをしても、買主にとってみれば、自分の理想通りにリフォームしたい！と考えている場合が多いからです。

実際に、近年自分たちに合わせたリフォームを楽しむために、中古物件を購入する買主が増えています。

「新築マンションよりも中古マンションを購入したい」という流れは、2016年、首都圏で販売された中古マンションの戸数が新築マンションを上回ったことにもよく表れています。

「リフォーム物件＝成約に結び付きやすい」という考えを改めて、リフォームをすべきかどうかは不動産会社の担当者によく相談しながら、売却を進めるようにしましょう。

物件の欠陥は正直に伝える

物件に欠陥がある場合は、買主に正直に伝えなければなりません。

「欠陥があることがわかったら、買ってくれなくなるかもしれない」という不安な気持ちはわかります。

ですが、欠陥があるにもかかわらず、契約書類に記載せず、隠して不動産を売ろうとするのは、民法の定める「契約不適合責任」にあてはまり、罪を問われることになります。

発覚した場合は、買主が段階的に以下のような対処をすることが法律で認められています。

このような事態にならないよう、あらかじめわかっている不動産の欠陥については、必ず事前に買主に情報を開示し、契約書類に記載して、大きなトラブルに発展しないように注意しましょう。

【売却契約後】不動産の売却時の注意点3つ

無事あなたの不動産が売却できた場合でも、安心してはいけません。

不動産を売却できたら、次にすべきは以下3点です。

早速1つずつ見ていきましょう。

不動産売買契約書類を細部まで確認する

不動産売買契約書類を、細部まで確認するようにしましょう。

一度交わした不動産売買契約書は、簡単に解除することはできないからです。

「契約書に記載された内容に誤りがあった！」とならないよう、契約書類の内容がきちんと約束通りになっているか、希望に沿ったものになっているかなどを見る必要があります。

具体的には、以下の点について確認しておくことをお勧めします。

不動産売買契約書で確認したいポイント
登記事項証明書（登記簿）の通りに物件情報が正確に記載されているか
不動産の売却額、手付金などが正しく表記されているか
買主が土地を測量した場合に登記簿面積と異なった場合の土地代金の精算をどうするか
物件の所有権は、いつ頃売主から買主へ移るのか
エアコンや照明器具などの付帯設備のうち、買主に残す分はどれか
引渡し前の物件・設備の滅失や破損についてどのように対応するのか
契約不適合責任の範囲・期間について
契約違反による解除の場合の違約金について
不動産の抵当権（担保）抹消時期や抹消できなかった場合の取り扱いについて　など

上記のような内容をしっかり確認した上で、疑問点があるならば、ぜひ不動産仲介会社の担当者とよく話し合い、間違いのないように売却を進めていきましょう。

買主からもらった手付金をすぐに使用しない

買主からもらった手付金をすぐに使用しないようにしましょう。

手付金とは、「不動産を購入します」という意思表示のために、買主から売主に支払う金額です。原則現金で支払い、手付金の相場としては不動産購入金額の5～10％程度となっています。

例えば、売却価格が2000万円の物件の場合、手付金は100〜200万円となるわけです。

ところが、買主がローン審査に通らない場合があります。

そうなると、不動産購入が難しくなるため、一度もらった手付金を買主に返す必要が出てきてしまうのです。手付金をすでに使ってしまっていたら、戻せなくなる可能性があり、大変危険です。

買主が無事ローン審査に通り、購入が確実になるまで、手付金を使うのは控えておきましょう。

不動産売却した翌年に確定申告を忘れずに行う

不動産売却した翌年には、忘れずに確定申告を行いましょう。

不動産の売却によって譲渡益が出た場合は、売却のあった翌年2月16日~3月15日の間で、確定申告を行わなければいけません。

【確定申告までのスケジュール】

万が一怠ってしまった場合は、下記のような「無申告加算税」と「延滞税」がかかってしまうので注意が必要です。

いずれも、納付金額が大きければ大きいほど、沢山の税金を取られてしまうことがわかりますね。

不動産を売却したら、翌年2月16日～3月15日の間には必ず確定申告をできるように、予定を立てておくようにしましょう。

【物件種別】不動産の種類別・売却時の注意点まとめ

ここまで、不動産を売却するのに、必ず気を付けておきたい注意点についてお伝えしてきました。

実は不動産の種類によっても、それぞれ注意したい点があります。

下記の種類にわけて、早速見ていきましょう。

マンションの場合の注意点

近隣の競合物件の物件単価をきちんと調べてから、あなたのマンションの売り出し価格を決めましょう。

周辺エリアの売り出し中の物件単価を知らずに価格を決めると、売却が長引いて売れなかったり、高く売れるはずが損をしてしまう可能性があります。

周辺マンションの価格状況を見ながら、売り出し価格を決めましょう。

戸建の場合の注意点

戸建ての売却期間は、マンションに比べて長くかかるので注意が必要です。

戸建てが売れるまでの平均的な期間は、約6か月かかるとされています。一方、マンションの売却までの平均期間は約3~4か月となっており、戸建てより早めに売却できていることがわかります。

上記は、あくまでも平均期間なので、戸建て物件によっては必ずしも6か月かかるわけではありません。

しかし、あなたが緊急で戸建てを売却したいと考えていた場合、マンションと同じような売却期間だと考えていては、予定が狂ってしまうことになります。

急ぎの場合は不動産買取も視野に入れて、書類の準備や不動産会社とのやりとりを進めていった方がいいでしょう。

土地の場合の注意点

土地の場合の注意点を見ていきましょう。土地の場合は、以下2つについて解説していきます。

詳しく説明していきます。

土地の境界線を明確にする

土地の売却でもっとも注意したいのは、土地の境界がしっかり確定できているかどうかです。

土地の大きさを知るための材料として役立つのが、地積測量図や登記簿謄本ですが、それらに記載されている面積であっても、実際あなたが所有している面積と異なる場合があります。

「公簿売買」といって、書類に記載されている面積での取引も普通に行われていますが、土地の大きさは建てられる建物の大きさにも関係してくるため、公簿売買をした土地でトラブルが起きることがあります。

境界標や境界杭が地積測量図に記載されている場所に入っていない場合や、実際の面積と公的書類に記載された面積が異なる場合は、測量士に依頼して境界標の復元や土地の確定測量をしてもらいましょう。

測量の結果、以下のような書類を入手することができます。

こうした情報があれば、売主・買主共に安心して売却を進めることができます。土地を売る際は、ぜひ念頭に置いておきましょう。

土地の所有権移転の登記を行う

あなたの土地が無事に売れて、買主と不動産の売買契約を交わしたとしても、土地の登記名義人が勝手に変わることはありません。

土地の登記名義人を、新しい買主にするためには、所有権移転登記の手続きを行う必要があります。所有権移転登記で重要なポイントは、以下の2つです。

多くの場合は、不動産代金が全額支払われたときに司法書士に依頼して、同じタイミングで行います。

【状況別】特別な事情がある場合の不動産売却注意点

ここまで不動産売却のための注意点を述べてきましたが、不動産の売却にあたっては、売主の抱える状況に応じて必要な注意もあります。

今回は下記の3つのケースにおける注意点を、細かくご紹介していきます。

早速見ていきましょう。

相続で引き継いだ不動産を売却したい場合

相続した不動産を売却したい場合は、相続が発生してから1年をめどに、不動産の名義変更（相続登記）を速やかに行いましょう。

とはいえ、相続登記には手続きの締め切りがなく、しかも相続登記をするには費用がかかってしまうので、「それなら相続登記なんてしなくてもいいのでは？」と思う方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、相続登記をしないことで以下のようなデメリットが生じてしまうので、注意が必要です。

上記のデメリットの中でも、特に不動産売却をスムーズに行えないのは、売主にとってとても痛手でしょう。

不動産売却は、時期やタイミングも大きく関係してくるので、いざ「売りたい！」と思い立った時に、何のしがらみもなく動けるように、不動産の名義変更はすぐに済ませておくようにしましょう。

離婚で不動産を売却したい場合

離婚による不動産売却には、以下3つの注意点があります。

1つずつ説明していきます。

不動産が「共有財産」か「特有財産」のどちらなのか確認する

まずは夫婦で住んでいた住居が、「共有財産」か「特有財産」か、チェックしましょう。

上記のうち「共有財産」であれば、物件を売却して得た利益を夫婦で折半することができるでしょう。

しかし「特有財産」であった場合、例え夫婦二人で住んでいた物件だとしても、購入者の意志がなければ売却できませんし、売却で得た利益も全て購入者のものになるので、注意が必要です。

不動産の名義が「単独名義」か「共有名義」か確認する

不動産の名義が「単独名義」か「共有名義」かを確認しましょう。

「単独名義」は夫婦どちらかの名義、「共有名義」なら夫婦お二人の名義である場合が多いです。

不動産売却の場合は、名義人全員の同意が必要なので、夫婦二人の「共有名義」であった場合、片方が売却に反対してしまうと、不動産売却の話を進められません。

離婚後スムーズに不動産を売却したいと検討されているならば、名義を事前に確認しましょう。

利益が見込める場合は離婚後2年以内に売却する

利益の見込める不動産の売却は、できれば離婚をしてから2年以内に進めるようにしましょう。

離婚時に財産分与に関する取り決めをしなかった場合の財産分与の請求は、離婚成立から2年が経つとできなくなってしまうからです。

うっかり時期を逃して、不動産売却益に対する財産分与が請求できなくなってしまわないよう、あらかじめ期限を頭に入れて行動していきましょう。

住み替えで不動産を売却したい場合

住み替えの場合は状況に応じて3つの選択肢があります。

それぞれのメリット・デメリットを比較してみましょう。

住み替え方法	メリット	デメリット
売り先行	ローンの支払いが二重になる期間がない 売却益が出た場合に新居の頭金に使える 新居探しに集中できる	引越しが2回必要 新居が見つかるまでの仮住まい費用がかかる
買い先行	欲しい新居を逃さず速やかに購入できる 引越しが1回で済む 仮住まいを探す手間や費用がかからない	資金力が必要 自宅が売れるまでローンの支払いが二重になってしまう期間がある 融資審査が厳しくなる傾向がある
同時決済	引越し費用が1回で済む 仮住まい費用がかからない 売りと買いの手続きが1日で済む	資金力が必要 住み替えローンを利用する場合は住宅ローンより金利が高い 売り物件のローン返済が売却金で賄えない場合に融資審査が厳しくなる

「売り先行」は精神的負担が少ないため好まれる傾向がありますが、引越しの手間が2回かかることと仮住まい費用がかかる分、新居に当てられる費用が少なくなります。

「買い先行」は一期一会と言われる不動産との出会いを逃さず、欲しい物件が出たタイミングを逃さず購入可能なところが好まれています。

しかし、旧自宅の売却が長引いた場合には、旧自宅が売れるまで2つのローンを支払い続ける資金力が必要です。

また、旧自宅の売却金額が旧自宅のローン金額より低かった場合には、残った債務を一括返済する必要があり、資金に余裕のある方向けの方法です。

「同時決済」は旧自宅の売却金で旧自宅の住宅ローンが消せる場合は、金銭的に一番節約できるところが好まれています。

しかし、旧自宅を売却しても旧自宅のローンが残ってしまう場合は「住み替えローン」を利用することになり、オーバーローンを抱えることになります。

オーバーローンは融資審査が厳しく、住宅ローンよりも金利が高いので資金力が必要です。

また、同時決済の場合は「売り」と「買い」の様々な調整が難しいため、取引事故を起こさないために可能な限り同じ不動産会社に依頼するようにしましょう。

どの住み替え方法を選んでも重要になるのは旧自宅の売却金額ですので、なるべく高く速やかに自宅を売却してくれる不動産会社を選ぶことが大切です。

そのため、まずは自宅がいくらで売却できるのか、どこが速やかに高く売れるのかを調べるために一括査定サイトで自宅を査定してみましょう。

査定はどの会社も無料で行っていて、査定したからといって必ず売却しなければならないということはありませんので、気軽に依頼が可能です。

不動産売却時に知っておくべき重要な法律と規制

売主が損をしない取引を行うには、宅建業法の基本ルールを押さえ、告知義務の範囲を理解し、違反事例から学ぶことが不可欠です。ここを読めば「何を伝え、どう防ぐか」がわかり、トラブルを未然に回避できます。

上記3点、詳しく確認していきましょう。

宅地建物取引業法の基本ポイント

不動産売却に関わる法律の中で、もっとも基本となるのが「宅地建物取引業法」です。

この法律は、売主と買主の権利を守るため、不動産会社が守るべきルールを定めています。

たとえば、媒介契約の種類（専属専任・専任・一般）や、重要事項説明書の交付義務、契約不適合責任の説明などが規定されています。

重要事項説明書の交付義務とは、
重要事項説明書の交付義務とは、不動産取引の契約前に、宅地建物取引士（宅建士）が買主に対して物件や契約に関する重要な情報を「書面」で説明しなければならないという法律上の義務です。

すごく簡単にまとめると、
「契約の前に、買主が不利にならないように、ちゃんと説明しましょう」というルールです。

契約不適合責任の説明とは、
契約不適合責任の説明とは、売主が「売った不動産が契約内容と違っていた場合、どんな責任を負うか」を事前に買主へ伝えることです。

すごく簡単にまとめると、
「引き渡した物件に欠陥や説明されていない問題があったら、売主が責任を取ります」という内容を、事前に説明しなければいけないというルールです。

売主として関係してくるのは、「不動産会社が適正に仲介しているか」「説明責任を果たしているか」をチェックする視点です。

これを知っていると、不利益な契約や不要なトラブルを未然に防げます。

基本的なルールを理解して、不動産会社の提案や説明にしっかり納得して対応しましょう。

重要事項説明と告知義務の範囲

不動産売却では、「重要事項説明」と「告知義務」がセットで求められます。

結論として、売主にも「伝える責任」があることを知っておく必要があります。

重要事項説明は宅建士（不動産会社）が行うものですが、そこに含まれる情報の多くは、売主が提供したものになります。

たとえば、雨漏り・シロアリ・心理的瑕疵（事故物件など）といった事実は、売主が知っていれば正確に告げる義務があるという事です。

これを怠ると「契約不適合責任」や損害賠償につながることもあります。

「知らなかった」では済まされないケースもあるため、売却前には過去の修繕履歴や物件の状態を整理しておくことが大切です。

実際に起きた違反事例を見てみましょう。

違反事例とトラブル回避のための対策

法律違反や説明不足が原因で起きる不動産売却トラブルは、決して珍しくありません。

事前にありがちな事例と対策を知っておくことで、大きなリスクを避けることができます。

たとえば、「シロアリ被害を知っていたのに説明しなかった」ことで売買後に損害賠償請求されたケースなどがあります。

こうした問題は、売却前に調査や書類を整えておくことで未然に防ぐことが可能です。

不動産売却の際に気をつけるべき税金の知識

不動産売却で損しない鍵は〈課税の仕組み把握＋税率差の理解＋特例活用〉です。

ここを読めば税負担を正確に試算し、3,000万円控除などの節税策を使う手順までわかります。

それぞれ、見ていきましょう。

譲渡所得税・住民税の仕組みを理解する

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出ると、所得税や住民税がかかる可能性があります。

これらの税金は「売却代金から取得費用や諸経費を差し引いた金額」に対して課税されるため、あらかじめ理解しておかないと、思わぬ出費で手残り額が少なくなるリスクがあります。

譲渡所得 ＝ 譲渡価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）

なぜ譲渡所得税や住民税の仕組みを理解する必要があるかというと、売却時の利益に対して税率が掛かるルールがあり、控除や特例を適用できれば節税につながるからです。

さらに、住民税は翌年以降の納税スケジュールにも影響を与えます。そのため、売却後の資金計画を立てる上でも、必要な税額や納税のタイミングを把握しておくことが大切です。

たとえば、マンションを3,000万円で購入し、数年後に4,000万円で売却したとします。この場合、単純に考えると1,000万円が譲渡所得となり、ここから仲介手数料などを差し引いた額に対して税金がかかります。

仮に計算を誤って申告漏れがあると、後から追徴課税が発生することもあるので要注意です。

参考：国税庁（令和５事務年度 所得税及び消費税調査等の状況）

譲渡所得税と住民税の仕組みをしっかり理解すれば、将来納める税金を想定したうえで、手元に残る資金をより正確に見積もることができます。

特に不動産の売却は金額が大きいだけに、税負担の違いが大きく家計に影響します。損をしないためにも、早めに基本的なルールを押さえておきましょう。

短期譲渡・長期譲渡で変わる税率に注意

不動産を売却したときの譲渡所得税や住民税は、「所有期間が5年以下か、それ以上か」で税率が変わります。

つまり、売却までの保有期間が短いほど高い税率、長いほど低い税率が適用されるという仕組みです。

区分	短期譲渡所得	長期譲渡所得
保有期間	5年以下（※1月1日時点）	5年超（※1月1日時点）
所得税	30%	15%
復興特別所得税	0.63%	0.315%
住民税	9%	5%
合計税率	39.63%	20.315%

なぜこのような区分があるのかというと、短期で転売する場合は投資目的とみなされやすく、長期で所有する場合よりも税負担を重く設定しているからです。

買ってすぐのマンションを高く売って利益を得ようとすると、短期譲渡扱いになるため、税金が大幅に増えます。

例えば、短期の場合だと500万円の譲渡所得があったとしても、合計で約40%の200万円近くは税金として支払うことになるケースがあるのです。

一方、長期間所有してから売却すれば税率が低くなるため、最終的な手取り額が増える可能性があります。

「なるべく手元資金を残したい」という方にとって、短期譲渡か長期譲渡かは非常に大きな違いになります。

売却時期を少し先送りできるなら、5年超の保有期間を待ってから売却するのも1つの作戦です。

こうしたスケジュール管理により、同じ金額で売却しても納税額を減らせる場合がありますので、自分の所有期間を再チェックし、タイミングをしっかり見極めましょう。

3,000万円特別控除や買い替え特例などの活用方法

不動産売却では、3,000万円特別控除や買い替え特例といった税制優遇を上手に活用することで、納める税金を大きく減らせる場合があります。

特にマイホーム（居住用財産）として利用していた不動産の売却時は、この特例が適用しやすいので見逃せません。

たとえば4,000万円で家を売った場合、取得費や諸経費を差し引いて2,800万円の譲渡所得が出たとします。

もし3,000万円特別控除が使えれば、その2,800万円がまるごと差し引かれ、結果的に課税対象額はゼロとなる可能性があります。

詳細は国税庁「マイホームを売ったときの特例」でチェックし、自分が条件を満たしているか確認してみてください。

こうした特例を正しく使うかどうかで、納税額が大幅に変わるのはもちろん、将来の資金計画にも影響します。

自分が使える特例を把握しておけば、引っ越し費用や住み替え先の頭金など、資金に余裕を持たせることができます。

不動産売却を成功させるための市場調査の方法

市場調査は「過去の成約」「将来の指標」「現在の競合」を三位一体で押さえるのが鉄則です。

実績データで下限を確認し、人口動向で売り時を測り、競合比較で上限を探れば、根拠ある価格戦略が立てられます。

詳しい調べ方を、ステップごとに解説します。

地域の不動産市況を把握する：過去の売買データの調べ方

まずは「同じエリアで過去にどんな物件が、いくらで売れたか」を知ることが、市場調査の出発点です。

売買履歴を把握する事で、自宅の「いま売れる価格帯」をイメージでき、強気に出るか早期売却を優先するか判断しやすくなります。

不動産の価格は株価と同じく「実際に成立した取引」が最も確かな指標です。売却事例を集めることで、机上の相場(※)ではなくリアルな成約レンジを把握できるため、査定額が高過ぎる・安過ぎるといったミスマッチを防げます。

※机上の相場とは、不動産の現地を訪問せずにデータ上の情報だけをもとに算出された不動産の価格相場のこと。

具体的な方法は、「2-3「家の売却相場」を自分で調べる方法とポイント」をご覧ください。

公式データベースを使い「過去にいくらで売れたか」を把握することが、市場調査の第一歩です。

無料で閲覧できる公的サイトを活用し、根拠ある価格帯をつかんでおきましょう。

不動産経済指標や人口動向を確認する重要性

「いま売れる価格」だけでなく、「これから価格がどう動きそうか」を読むことで、売却のタイミングを最適化できます。

そこで役立つのが住宅着工件数や人口移動などのマクロ指標です。

需要と供給のバランスが崩れると、同じ物件でも半年後に値下がり・値上がりすることがあります。

国土交通省の「住宅着工統計」や総務省の「住民基本台帳人口移動報告」を見れば、エリアの住宅供給量や転入出の傾向を把握でき、価格の先行きを読むヒントになります。

例えば、周辺市区町村の人口がここ3年連続で減少し、かつ新築マンションの着工数が増えている場合、数年後に中古価格が下落するリスクが高まります。

下記は、宮城県のデータです。新築マンションの着工数が増えていて、人口は減少しています。

あくまで、県全体でのデータなので、県の中でもエリアによっては変わってきますが、ある程度の判断材料として利用できるでしょう。

マクロ指標をチェックすると「今すぐ売るべきか、来年まで待つか」を客観的に判断できます。

競合物件との比較で適正価格を見極める

最終的な売り出し価格を決める際は、現在市場に出ている「競合物件」との比較が欠かせません。似た条件の物件より魅力的に映れば、早くて高い成約につながります。

買主はポータルサイトで複数物件を同時に比較します。同じ築年数・広さ・駅からの距離で自分の部屋だけ価格が高ければ、内覧すら選ばれません。

逆に相場より少し安く見せる、あるいは価格を維持したままリフォーム写真を掲載するなど、差別化策を立てやすくなります。

「過去の成約データ」で下限を、「現在の競合物件」で上限をチェックすれば、根拠ある適正価格帯が見えてきます。

相場感を押さえた上で差別化ポイントを作り、買主の“第一候補”に入り込むことが成功の鍵です。

不動産売却時に必要な書類とその準備方法

売却書類は〈権利証＋税通知〉〈土地図面〉〈物件状況・設備表〉の３セットを揃えれば万全です。

所有権証明・境界確認・欠陥開示をクリアでき、買主の不安が消えて高値成約が狙えます。具体的な取得手順と作成コツをこの章でチェックしましょう。

権利証（登記識別情報）や固定資産税通知書の確認

売買契約の場で「この家は確かにあなたの持ち物です」と示す最重要書類が【権利証（現在は登記識別情報）】です。

さらに固定資産税通知書は、買主が毎年払う税額を把握する材料になるため、どちらも早めに準備しておくと取引がスムーズに進みます。

権利証は登記名義人を証明し、所有権移転登記の際に司法書士へ提示する必須アイテムです。

【実際の「登記識別情報」の写真】

もし紛失すると、法務局で「事前通知」や「本人確認情報」など追加手続き（費用数万円〜）が必要になることもあります（出典：法務局 登記識別情報の再発行手続き）。

固定資産税通知書は土地・建物の評価額を示す公式資料で、買主がランニングコストを計算する際の根拠になります。

売却活動前に引き出しを探しても権利証が見つからないケースは意外と多いです。

その場合、すぐに司法書士へ相談し、本人確認情報方式で進めるか、法務局の事前通知を選ぶか検討しましょう。

固定資産税通知書は毎年４〜６月に自治体から届くため、最新年度分をコピーして仲介会社へ渡しておくと内覧時の説明がスムーズです。

公図や測量図などの土地関連書類

土地付き物件を売るなら、公図・測量図・境界確認書など「土地の形と境界」を示す書類が欠かせません。これらが揃っていれば、買主の不安を取り除き、価格交渉を有利に進められます。

土地面積や隣地との境界が曖昧だと、買主は「後で越境トラブルが起きるのでは」と警戒し、値下げを要求しがちです。

境界確定図がある場合は売買後のリスクが大幅に下がるとされています。

公図は法務局で誰でも取得でき、数百円の手数料で済みます。

測量図や境界確認書は過去の測量業者や隣地所有者と交わした書類が自宅に残っていないか確認しましょう。

もし見当たらなければ、売却前に簡易測量（10万〜30万円前後）を依頼しておくと、買主からの信用度が上がり、結果的に高値成約しやすくなります。

物件状況報告書や設備表の作成ポイント

中古物件の売買では、売主が「物件状況報告書」と「設備表」を記入し、雨漏り・シロアリ・給湯器の故障などを正直に開示することがトラブル回避のカギです。

2020年の民法改正で、買主は「知らされていなかった欠陥」があれば損害賠償や契約解除を求めやすくなりました。

先ほど解説した、7-3「違反事例とトラブル回避のための対策」をご覧ください。

参照：国土交通省

物件状況報告書には「雨漏りの有無」「配管の水漏れ」「近隣からの苦情」などチェック欄が並びます。曖昧に「不明」とせず、専門業者の点検結果や修繕履歴を添付すると買主の安心感がアップします。

設備表では「エアコン３台／製造2018年・動作良好」「食洗機／故障・買主で交換希望」など具体的に記載し、引き渡し後の“言った言わない”を防ぎましょう。

また、国土交通省のトラブル防止マニュアルでも、売主が現状を詳しく申告することで後日の紛争を減らせるとしています。

物件状況報告書と設備表は「住宅の健康診断書」。小さな不具合も包み隠さず書くことで、契約後のトラブルを未然に防ぎ、買主からの信頼と成約スピードを高められます。

不動産売却の注意点に関するよくある質問

不動産売却の注意点に関するよくある質問に回答しています。

ぜひ、参考にされて下さい。

ローン中の家は売れる？

ローン中の家を売る事は可能です。

売却代金や自己資金でローン残債を完済し、抵当権を外せば所有権移転は問題なく行えます。

抵当権とは、
「借金の返済ができなかったときに、不動産を売却してそのお金で借金を回収できる権利」のことです。

金融機関は「担保が外れる＝残債ゼロ」を条件に抵当権抹消に応じます。したがって〈売却価格＋自己資金〉が残債を上回れば通常の仲介売却が可能です。

もし不足する場合でも「住み替えローン」などで一時的に残債を肩代わりする方法があります（参考：住宅金融支援機構 住み替えローンの概要）。

残債1,800万円の家を2,000万円で売却すれば、決済日に売却代金で残債を完済し、差額200万円が手元に残ります。

一方、売却価格が1,600万円なら200万円不足しますが、住み替えローンを利用すれば不足分を新居のローンに組み込み、取引を成立させることが可能です。

これらを踏まえても、「ローンが残っている＝売れない」わけではありません。

残債と売却額の差額を把握し、完済方法や住み替えローンの可否を早めに金融機関へ確認することが成功の第一歩です。

買取で安くなるのと仲介で売れないリスクを考えるとどっちがいい？

「早く・確実に現金化したい」なら買取、「時間をかけても高く売りたい」なら仲介が基本的な選択基準です。

買取業者は転売利益を見込むため、相場の60〜80％程度で買い取るのが一般的です。

一方、仲介は市場価格で売却できる可能性が高いものの、広告・内覧・価格交渉などに数か月〜半年かかることもあります。

上記の中古マンションと中古戸建ての登録から成約日数を見てみると、70日〜110日程度です。

相場3,000万円のマンションを例にすると、仲介なら3,000万円前後で売れる可能性がある反面、買主が見つかるまで平均3〜4か月かかることがあります。

買取なら2,100〜2,400万円程度と価格は下がりますが、1〜2週間で現金化が可能です。住み替え先の購入資金をすぐ確保したい人や、内覧対応の手間を省きたい人には買取が向いています。

つまり、どちらが良いのかは、「価格重視」か「スピード・確実性重視」かで最適解は変わります。

売却期限や資金繰りの優先度を整理し、仲介と買取それぞれのメリット・デメリットを天秤にかけて選びましょう。

不動産を売却する際に、複数の業者に同時に依頼しても良いでしょうか？

同時依頼は可能ですが、「一般媒介契約」を選ぶか「専任・専属専任媒介契約」にするかで戦略が変わります。

項目	一般媒介契約	専任・専属専任媒介契約
複数業者への依頼	可能	不可（1社のみ）
自分で買主を見つける	可能	専任：可能 専属専任：不可
レインズ登録義務	なし	あり（専任：7日以内、専属専任：5日以内）
業者からの報告義務	なし	専任：2週間に1回以上 専属専任：1週間に1回以上
契約有効期間	法律上の制限なし（3ヶ月が一般的）	3ヶ月（法定上限）
向いている人	広く探したい人・時間に余裕がある人	売却を急ぎたい人・手厚いサポートを受けたい人

一般媒介は複数社に並行して依頼でき、広く買主を探せる一方、各社の営業熱が分散しやすいデメリットがあります。

逆に専任系媒介は1社に絞る代わりに、販売活動の報告義務やレインズ登録義務が課され、集中的な販売を期待できます（参考：レインズ 標準媒介契約制度の概要）。

急いで売りたいが相場より高めに挑戦したい場合や都心部や栄えている地域では、複数社へ一般媒介で依頼し、各社の反響数を比較する方法が有効です。

一方、地方や確実に短期間で成約したい場合は、地元で実績豊富な1社を選び、専任媒介で販売力を集中させることがおすすめです。

「複数社に依頼＝必ず有利」ではないことを念頭に入れておきましょう。

物件の特性や売却目標、各社の提案内容を比較し、一般媒介か専任系媒介かを選択しましょう。媒介契約の違いを理解することが、後悔しない業者選びの第一歩です。

まとめ

今回は、不動産売却の注意点についてご紹介しました。

不動産の売却にあたっては、売却前⇒売却中⇒売却後に沿って、全部で注意したいポイントが12点あります。

売却契約前	不動産は売る側も費用がかかることを理解しておく 不動産仲介会社を選ぶ際は「大手会社＝良い」とは考えないようにする 家を売るならどこがいい？不動産会社の正しい選び方 査定を依頼する場合は複数社に頼む
売却契約中	不動産会社による囲い込みに気を付ける 内覧前はきちんと清掃する 内覧時は口約束をしない むやみにリフォームをしないようにする 物件の欠陥は正直に伝える
売却契約後	不動産売買契約書を細部まで確認する 買主からもらった手付金をすぐに使用しない 不動産売却した翌年に確定申告を忘れずに行う

上記でご紹介したポイントを1つずつ確認しながら進めていけば、初めての不動産売却であっても不安がることはありません。

あなたの不動産をすみやかに高値で売却する初めの一歩は、複数社に査定を出してみることです。

査定は無料なので、下の一覧から気になるサイトに査定に出してみましょう。