マンション売るか貸すか？収支シミュレーションで収益性を確認しよう

マンションを「売る」か「貸す」かは、人によって判断基準が異なります。

マンションのエリアや築年数、将来の暮らしの考え方、手間・維持費をかけられるかなどでベストな方向性は異なるからです。

ただ、なるべく簡単な方法で「売る」か「貸す」かの判断をサポートするために、ここでは診断チャートを用意しました。

診断チャートを活用し、あなたにとってどちらが適切なのかを見てみてください。

売却するメリットは、管理が面倒な場合や、将来的にマンションに戻る可能性がない場合に考えられます。

賃貸は毎月、定期収入を得られるメリットがありますが、マンションを維持するための手間や費用はかかります。

そのため、賃貸経営に必要になる手間・費用を無視して賃貸に決めることはおすすめしません。

ただし、マンションに再び住む予定がなくても、一旦賃貸にすることで手元に入るお金を最大化することが可能な場合もあります。

あなたにとってベストな方法を探れるよう、それぞれのパターンの収入やかかる費用、手間について解説します。

ぜひ最後まで読んで参考にしてください。

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宅地建物取引士・二級建築士の資格を持つ方がマンションを売るか貸すかどちらがお得なのかを解説している動画も参考にしてください。

参考：らくだ不動産

マンションを「売る」がおすすめのケース

まず、マンションを「売る」がおすすめのケースは以下の2つです。

それぞれの理由を解説します。

マンションに今後住む予定はない

マンションに今後住む予定がないのであれば、「売る」がおすすめです。

新築マンションであれば一旦、賃貸にしてから売却することで手元に入るお金を最大化できますが、築年数がある程度経っているマンションの場合、入居付けできない恐れがあるからです。

そもそも賃貸は、入居者がいて成り立つビジネスです。

入居付けするためには、費用をかけてリフォームをしたり、空室の期間も維持するための手間・費用をかけ続けたりする必要があります。

高額な費用をかけてリフォームを行っても、入居者が絶対に見つかるわけではありませんし、希望する家賃では入居付けできず、収益が生まれない可能性もあります。

一方、売却は、賃貸のような手間やランニングコストがかかることはありません。

現在は中古マンションを好きにリノベーションして住みたいというニーズも高いため、売却してしまった方が、収益性が高くなる可能性もあります。

ある程度築年数が経っているマンションで、今後マンションに住む予定がないのであれば、売却して現金化し、新しい暮らしを始めることが賢明と言えます。

金融機関が賃貸を認めない

住宅ローンの残債があるときは基本的に「売る」しか方法がありません。

というのも、住宅ローンは、契約者の住まいのための購入資金として行っている融資です。

賃貸にすると“不動産投資”となるため、住宅ローン融資の契約範囲ではなくなってしまいます。

よって、住宅ローンの残債がある状態では賃貸にすることができないのです。

ただし、賃貸にすると認められるケースも存在します。それは以下のようなケースです。

• 転勤でやむを得ない場合
• もともと賃貸併用住宅として住宅ローンを組んでいる場合

金融機関が「やむを得ない事情である」と判断した場合は、賃貸にすることを認めてもらえます。

賃貸にすることを検討しているのであれば、金融機関に一度相談してみてください。

ただし、賃貸を認めてもらえても、不動産投資ローンへの借り換えのために審査が行われたり、借り換えのための費用（40万～50万）が発生したり、金利が上がって毎月の返済額が増額したりします。

「マンション【売る・貸す】収支一覧」では「貸す」場合に生じる費用について詳しく解説しているので、賃貸にかかる費用についてもご確認ください。

マンションを売却する際にも、参考にされて下さい。

マンションを「貸す」がおすすめのケース

マンションを「貸す」ことがおすすめのケースは以下の3つです。

「貸す」ことをおすすめする理由を1つずつ解説します

マンションに再び住む予定でいる

マンションに再び住む予定があるのであれば「貸す」ことをおすすめします。

賃貸にすれば家の所有権は所持し続けることになるため、入居者との賃貸借契約が完了すれば、再び住むことができるからです。

よって、以下のような考えや将来のイメージがあるのであれば、賃貸にすることをおすすめします。

• 転勤で引越しをするが、5年以内に帰任する予定がある
• 帰任後に新しい住居を探す手間や不安を抱えたくない
• 子育ての環境が整っているこのマンションで子育てをしたい
• 老後はローンを完済し終わった家で住宅費の負担なく過ごしたい
• このマンションが気に入っているから手放したくない

売却してしまうと、そのマンションに戻れる可能性はかなり低くなります。

手放したくない家であるなら、賃貸にして所有し続けることをおすすめします。

新築マンションである

将来そのマンションに住む予定がなくても、新築マンションであれば一旦「貸す」がおすすめです。

新築マンションの場合は、賃貸物件としても人気が高いため、特に費用をかけて空室対策をしなくても、入居者が見つかりやすいからです。

初期費用をかけずに賃貸にできれば、収益が出やすい物件になるでしょう。

また、賃貸として利用された物件は『収益物件』となり、マンションの価値を維持しながら所有することが可能になります。

というのも、収益物件の場合は家賃収入と利回りで売却価格が決まります。

住宅用として所有しているマンションは通常、築年数が経つごとに売却価格が下がっていきますが、賃貸にすれば資産価値を維持することができます。

売却するタイミングを将来に先延ばししても、大きく下落させることなく現金化しやすいのです。

また、“居住しなくなった日、以後3年を経過する日の属する年の年末”までに売却すれば、3,000万円の特別控除を受けることも可能です。

このように新築マンションは賃貸と売却の組み合わせで収益を得られる可能性があるため、一旦賃貸に出すことをおすすめします。

賃貸経営のための手間・時間・コストをかけられる

賃貸経営のための手間、時間、コストをかけられる場合も「貸す」がおすすめです。

というのも、賃貸にするとなると、以下の対応が必要になります。

賃貸にしたらやるべきこと	空室対策 物件の管理、入居者の管理 マンション理事会への参加 確定申告
賃貸で負担するコスト	マンションの管理費や修繕積立金 固定資産税 都市計画税 損害保険料 設備などの修繕費

マンションを賃貸に出すとなると、収入のために常に入居者を確保し続ける必要があります。

マンションの状況によっては、費用をかけてリフォームをしなければ入居者が見つからない場合もあるでしょう。

空室の期間は収入が途絶えてしまううえに、マンション維持費のコストは払い続けなければなりません。

また、そのマンションに住んでいなくても、所有者である以上理事会への参加は求められますし、会社員でも賃貸収入に対して確定申告が必要になります。

物件や入居者の管理は管理会社へ委託することで手間を軽減できますが、どの管理会社へ委託するか選定したり、何かあった場合は物件所有者としての対応や費用負担を求められたりすることもあります。

管理会社へ委託するなら、もちろんコストはかかるので収益性は低くなります。

このような手間に煩わしさを感じず、収益を目指した経営活動ができるのであれば、賃貸は向いています。

【徹底解説】自宅を賃貸に出したい！メリット・デメリット、実践法

転勤者必見！マンションを賃貸するか売却するかの判断ポイント

マンション【売る・貸す】収支一覧

「売る」か「貸す」か判断するうえでは、収入だけでなく、かかる費用にも目を向けることが重要です。

マンションを「売る」場合と「貸す」場合の収入と、かかる費用は以下のとおりです。

	売る	貸す
収入	売却益	家賃 敷金礼金
費用	仲介手数料 登記費用 収入印紙代 譲渡所得税 　※3,000万円までは税制優遇対象	仲介手数料 管理委託料 リフォームなど空室対策費用 賃貸へのローン切替手数料 管理費や修繕積立金 固定資産税や保険料

どちらにしても、かかる費用はあります。それぞれの収入と費用について解説します。

マンションを「売る」ときの収入と費用

マンションを「売る」ときに発生する収入と費用は以下のとおりです。

【マンションを売るときの収入と費用】

	費用項目	金額
収入	売却金	築年数やエリア相場などによって異なる
費用	仲介手数料	税込105万6,000円 マンションの売却価格が3,000万円、消費税10％の場合
	登記費用	13,000～18,000円
	収入印紙代	10,000円 1,000万円を超え　5,000万円以下の物件の場合
	譲渡所得税 住民税 復興特別所得税	譲渡所得税：20.315％　※税制優遇あり 住民税：5% 復興特別所得税：0.315% 5年を超えて所有しているマンションの場合

収入と費用を解説します。

【収入】売却金

マンションを売ると、売却金として、まとまった収入を得られます。

売却価格は、築年数やエリア相場、マンションの需要の高さによって決まりますが、売れれば一括で現金を得られることがメリットです。

まとまった収入を得られれば、住宅ローンを完済できたり、次の新居の資金に充てたりと、今後の住居費の負担を軽減できます。

また、マンションを所有していたときに発生していた以下の費用負担もなくなります。

• マンションの管理費や修繕積立金
• 固定資産税
• 都市計画税
• 損害保険料
• 設備などの修繕費

売却は継続的にかかっていたマンションの費用負担から解放されるため、収益性の面から見て大きな魅力であると言えるでしょう。

【費用】仲介手数料

マンションを売るときは仲介をしてくれた不動産会社に対して仲介手数料を払う必要があります。

仲介手数料とは、売却のために行ってくれた営業活動や、売買契約に関する各種手続きの代行に対して支払う報酬です。

仲介手数料は不動産会社によって異なりますが、法律上、仲介手数料の上限は以下のよう定められ、この上限を仲介手数料としている不動産会社が多いようです。

【仲介手数料の上限】

物件価格（税抜）	仲介手数料
200万円までの場合	物件価格の5％＋消費税
200万円超～400万円以下の場合	物件価格の(4％＋20,000円)＋消費税
400万円超の場合	物件価格の(3％＋60,000円)＋消費税

もしマンションの売却価格が3,000万円だった場合、算出方式に当てはめて仲介手数料の上限金額を割り出せます。

マンションの売却価格が3,000万円で、消費税が10％の場合、仲介手数料は税込105万6,000円となります。

【費用】登記費用

登記費用とは、不動産の所有者が変わるときに行う手続きに生じる費用です。

マンション売買の際、2種類の登記手続きが行われますが、売主が手続きを行い、費用負担する登記は『抵当権抹消登記』です。

所有権移転登記	不動産の所有者を法的に証明するための登録手続き →買主が行い、費用負担する
抵当権抹消登記	融資を受けるときに担保にしていた不動産を登記簿から抹消する手続き →売主が行い、費用負担する

抵当権抹消登記で記載事項の抹消を行う際は、“登録免許税”がかかります。

“登録免許税”は、不動産1つにつき1,000円なので、マンションの場合は土地1つ、建物1つとカウントされ、2,000円となることが一般的です。

また、抵当権抹消登記は自分で行う方法と、行政書士に依頼する方法があります。

自力で手続きを行うことはリスクがあるため、行政書士に依頼することが一般的です。

行政書士への報酬相場は10,000円〜15,000円です。

登記費用として13,000円～18,000円ほど見込んでおくとよいでしょう。

【費用】収入印紙代

収入印紙は、売買契約書に貼り付けます。

貼り付ける収入印紙はマンションの売却価格によって設定されています。以下が収入印紙の税額です。

記載された契約金額	税額
100万円を超え500万円以下のもの	1,000円
500万円を超え1,000万円以下のもの	5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下のもの	10,000円
5,000万円を超え1億円以下のもの	30,000円
1億円を超え 5億円以下のもの	60,000円

売却価格に応じて上記の収入印紙を用意することをおさえておきましょう。

【費用】譲渡所得税、住民税、復興特別所得税

マンションの売却で得た所得に対して税金がかかります。

売却金は課税対象になるため、売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。以下3種類の税金が所得から引かれます。

• 譲渡所得税
• 住民税
• 復興特別所得税（2037年まで）

譲渡所得税の税率は以下のように設定されています。

	譲渡所得税
短期譲渡所得 マンションの所有期間が5年以内の場合	39.63％
長期譲渡所得 マンションの所有期間が5年を超える場合	20.315％

住民税は（短期：9%、長期：5%）と設定され、2037年までは復興特別所得税（0.315%）がかかります。

より多くの資産を手元に残したい場合は、適用できるよう売却期間を設定したり、忘れずに申請を行ったりなどして対応しましょう。

マンション売却でかからない税金は譲渡所得税！絶対得する節税ガイド

マンションを「貸す」ときの収入と費用

マンションを「貸す」ときに発生する収入と費用は以下のとおりです。

【マンションを「貸す」ときの収入と費用】

	費用項目	金額
収入	家賃	需要や利回りによる
	礼金（敷金は預り金）	オーナーによる設定
費用	仲介手数料	11万円 家賃10万円、消費税10％の場合
	管理委託料	5,000円 家賃10万円で管理委託料が5％の場合
	リフォームなど空室対策費用	物件の状態による
	ローン借り換え手数料	40～50万円
	管理費や修繕積立金	マンションによる
	固定資産税や保険料	マンションによる

それぞれの収入と支出について解説します。

【収入】家賃

マンションを賃貸にする場合は、毎月収入が入ってくるようになります。

家賃の設定は、マンションの需要や入居者の希望によるうえ、定期的な支出も生じることから、『利回り』という概念で設定することが一般的です。

賃貸はビジネスであり、「何年かかけて利益を出す」という長期的な姿勢で考えることが重要になるのです。

賃貸の利回りは『表面利回り』と『実質利回り』の2パターンがあり、利回りを出す算出式が異なります

表面利回り	年間の家賃収入 ÷ 物件の購入価格×100
実質利回り	（年間の家賃収入－年間の諸経費）÷（物件の購入価格＋購入時の諸経費）×100

賃貸では初期費用やランニングコストもかかってくるため、『実質利回り』の方を採用して家賃を設定すると良いです。

ちなみに理想の利回りは、新築マンションであれば3～4％、中古マンションは5.5～8％が目安と言われています。

【収入】礼金

近年は「敷金礼金0円」とうたって入居者を募るケースも多く見かけますが、礼金を受け取ったら収入となります。

礼金は物件を貸してくれたオーナーに対し、感謝の気持ちを表すためのお金です。

以前は賃貸物件が少なかったことから、このような慣習から生まれたそうですが、少子高齢化の現在は人口に対して物件があふれている状況で、礼金0円にするケースが多くなっていることが現状です。

よって、礼金の設定はオーナー次第です。

地域でも礼金の習慣は異なるうえ、礼金0円にすることで入居付けしやすくがしやすくなる効果が働きます。状況に応じて設定すると良いでしょう。

【費用】仲介手数料

賃貸でも、売却と同じく、不動産会社に仲介手数料を支払います。

賃貸の場合の仲介手数料は、家賃に応じた報酬で決まり、賃貸の仲介手数料も法律で上限が決められています。

賃貸の仲介手数料の上限は【1カ月分の家賃＋消費税】です。

10万円の家賃で仲介してもらい、消費税が10％だった場合、仲介手数料の上限は11万円です。

【費用】管理委託料

管理委託料とは、管理会社がオーナーの代わりに賃貸管理を委託する場合に生じるコストです。

賃貸に出すと、入居者に対する業務を行う必要がありますが、管理を委託すれば業務の負担を軽減することができます。

委託できる業務とは、以下のようなものがあります。

• 家賃の徴収
• 入居者募集の対応
• 入居手続きの代行
• 入居者からの問合せやトラブルの対応 　など

必要な管理業務を任せられるため、賃貸に出す人の多くが管理会社を利用しています。

管理委託料の相場は、家賃収入の5～10％です。

10万円の家賃で管理委託料が5％の場合、管理委託料は5,000円となります。

管理会社によって業務の範囲や料金は異なるため、依頼するのであれば複数の会社を比較して選ぶことがおすすめです。

【費用】リフォームなど空室対策費用

マンションの状態によりますが、ある程度の築年数が経っているマンションであれば、賃貸にする前にリフォームやハウスクリーニングを行う必要があります。

規模によりますが、リフォームやハウスクリーニングの相場は以下のとおりです。

リフォーム	全面 （リノベーション）	300～400万
	キッチン	50～200万
	浴室	60～100万
	洗面台	10～50万
	トイレ	5～60万円
ハウスクリーニング	1K/1DK	2～5万
	2LDK/3DK	4～9万円
	3LDK/4DK	6～10万円

導入する設備のグレードもリフォーム金額に大きく影響します。

そのため、賃貸にする場合のリフォーム工事の有無や設備選びは、ビジネス視点で考えることが重要です。

入居付けに有効か、リフォーム初期費用を回収できるか、に注目して空室対策の費用を考える必要があります。

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【費用】ローン借り換え手数料

住宅ローンの残債がある状態で賃貸にする場合、ローンの借り換え手数料が必要になります。

住宅ローンのまま賃貸に適用することはできないので、『不動産投資ローン』に借り換えすることが必須なのです。

『不動産投資ローン』へ借り換えの申し込みをすると、「不動産投資の融資として適しているか？」という視点で審査が行われ、審査が通ると借り換え手続きが行われます。

借り換え手続きに生じる手数料の相場は40万～50万円で、費用項目は以下のとおりです。

既存の住宅ローンにかかる費用	繰上返済手数料
不動産投資ローンにかかる費用	事務手数料
	収入印紙代
	保証料
登記費用	抵当権抹消登録免許税
	抵当権設定登録免許税
	行政書士への報酬

借り換えの手数料も初期費用として見込み、回収できる家賃に設定する必要があります。

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【費用】管理費や修繕積立金

管理費や修繕積立金は、マンションに住んでいるときも支払っていると思いますが、賃貸後もこれらの費用の支払いは必要です。

管理費や修繕積立金はお住まいのマンションごとに異なりますので、お住まいのマンションの費用をご確認ください。

ちなみに、修繕積立金は築年数が経つと高額になる傾向にあります。

賃貸にする場合は、これらの費用も利回りに影響することをおさえておきましょう。

【費用】固定資産税や保険料

固定資産税や都市計画税などの税金や、火災保険などの保険料の支払いも、家主であるオーナーに支払い義務が生じ、負担します。

自身が住んでいない賃貸物件であっても、所有者が管理し、費用負担することが求められるので、今支払っている固定資産税や火災保険などの料金が今後も継続することを見込んでおきましょう。

売る？貸す？マンション価格チェックできるおすすめのサイト

マンションを「売る」にしても、「貸す」にしても費用がかかることを前章で紹介しました。

ただ、マンションが一体いくらで売れるのか、貸せるのか、の収入が具体的でないので、収益性があるのかは分かりづらいですよね。

そこでおすすめなのが、無料で価格相場や一括査定ができるサイトの活用です。

サイトを活用することでマンションの相場が分かり、収支シミュレーシが立てられるようになります。

収入をイメージしてから、売るか、貸すか、を判断したい方はこちらのサイトを活用してみてください。

マンションナビ｜「売る」ときの価格をチェックできる

【マンションナビ】は、マンションに特化して価格相場を公開しているサイトです。

エリア別で価格相場ができるうえ、2億を超えるデータをもとに価格相場を提示するため、精度の高い売却価格を確認できます。

さらに、売り時のシミュレーターが付いているので、資産を最大化して売却することも可能にします。

ウェブ上ですぐに確認できるのでお試しください。

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マンション貸す.com｜「貸す」場合の家賃を比較できる

【マンション貸す.com】は、マンションを賃貸に出したい方のためのサイトです。

一括で査定し、比較ができるため、持ち家マンションを賃貸に出した場合の家賃相場を知ることができます。

さらに、事情やニーズに合わせた不動産会社の存在も分かるため、相談先の不動産会社を見つけることも可能です。

たった60秒で査定し、比較できるので、忙しい人でも賃貸が適しているのかが分かります。利回りが収益に影響する賃貸は、どれだけ高い家賃で設定できるかもポイントです。

専門家に相談したい人はぜひ活用してみてください。

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まとめ

今回はマンションを売るか、貸すか、で迷っている方に向けて、判断ポイントを紹介しました。

この記事をまとめます。

まず、マンションを売るか、貸すかは、状況によって適切な方向性は異なります。

マンションを売ることをおすすめするケースは、以下の状況にある方です。

賃貸にすることをおすすめするケースは、以下のような方になります。

ただ、判断をするうえでは収入や支出がいくらなのかも気になりますよね。

売る場合と貸す場合の収入とかかる費用は以下の一覧表をご確認ください。

【マンションを売るときの収入と費用】

	費用項目	金額
収入	売却金	築年数やエリア相場などによって異なる
費用	仲介手数料	税込105万6,000円 マンションの売却価格が3,000万円、消費税10％の場合
	登記費用	13,000～18,000円
	収入印紙代	10,000円 1,000万円を超え　5,000万円以下の物件の場合
	譲渡所得税 住民税 復興特別所得税	譲渡所得税：20.315％　※税制優遇あり 住民税：5% 復興特別所得税：0.315% 5年を超えて所有しているマンションの場合

【マンションを「貸す」ときの収入と費用】

	費用項目	金額
収入	家賃	需要や利回りによる
	礼金（敷金は預り金）	オーナーによる設定
費用	仲介手数料	11万円 家賃10万円、消費税10％の場合
	管理委託料	5,000円 家賃10万円で管理委託料が5％の場合
	リフォームなど空室対策費用	物件の状態による
	ローン借り換え手数料	40～50万円
	管理費や修繕積立金	マンションによる
	固定資産税や保険料	マンションによる

収入の金額は、その土地の相場やニーズ、マンションの間取りや広さによって異なるため、この記事で示すことはできません。

ただし、一括査定を利用すれば、短時間で自身のマンションの相場が分かります。

便利なサイトを活用して収支のシミュレーションをし、資産を最大化できる方を選んでいきましょう。