築50年マンションは売れない？売るためのポイントと売れない時の対策

築50年のマンションは、売却困難といわれますが、売却は可能です。

築30年を超えると販売価格が急落するので、自分でリフォームやリノベーションをして住みたい購買層にとっては買いやすい価格だからです。

実際に築50年マンションは、東京都だけでも年間200件以上は売れており、下図は2020年に東京都で売却された中古マンションを、築年数ごとに分けたデータです。

2022年度の東京都における築50年～60年未満の平均成約価格は2,800万円で、場合によっては1億円以上での成約ケースもあります。

築10年未満の中古マンションの平均価格が5,100万円なので、45％程度の平均成約価格になってしまいますが、需要が一定数あるのです。

一方、築50年マンションは、旧耐震であるため、売却が難しい面があります。

築50年のマンションは原則として住宅ローン控除が利用できないため、買主にとって不利な物件なのです。築50年のマンションは、不動産会社に依頼しても断られる可能性もあります。

不動産会社を自分で探すのは大変なので、不動産一括査定サイトを活用しましょう。

この記事では、以下のことを解説していきます。

この記事を読むと、築50年マンションは売れるのかどうかが分かり、スムーズに売却できるように、できる限りの対策をすることができます。

築年数が進むにつれて売却が難しくなる印象を持っている方も多いですが、実際には築10年マンションでも、築20年マンションでも、築30年マンションでも、そして築40年のマンションでも、売却の可能性は十分あります。

築年数ごとの売却戦略を知っておくことで、築50年のマンションでも適切な準備をすれば売却は十分可能です。

築50年マンションの売却を検討している方は、最後までご覧ください。

築50年マンションが売れない理由とその現実

「築50年マンションは売れない」は誤解。大切なのは“理由の理解と対策”です。

築年数が経ったマンションでも、売却できるケースは多数あります。

しかし、売れにくい背景には「耐震性の不安」「ローンのハードル」「築年数による印象」などの現実的な課題が潜んでいます。

だからこそ、まずは「なぜ売れにくいのか」を正しく理解し、その上で“売れるマンションの特徴”や実際の売却状況を知っておくことが重要です。

• 築50年マンションが「やばい」と言われる具体的な理由
• 「築50年のマンションは売れない」というのは本当？実際の売却状況
• 売れる築50年マンションの3つの特徴

それぞれ詳しく解説します。

築50年マンションが「やばい」と言われる具体的な理由

「築50年マンションは売れないことはない」と述べてきましたが、売れにくいのも事実です。

ここでは築50年マンションが一般的に売れないと言われている理由を解説していきます。

売れない理由が分かることで、売るための対策も打てるようになりますので、確認していきましょう。

築50年マンションが売れないと一般的に言われる理由は、以下の3つです。

それぞれ見てみましょう。

耐震性が低いと言われている

耐震性が低いと言われていることが、売れにくい原因となっています。

築50年のマンションが、旧耐震基準で建てられていることからこのように言われています。

旧耐震基準と新耐震基準に基準には、以下のような違いがあります。

2つの違いとして、新耐震基準の方がより大規模な地震に耐えられる基準になっています。そのため、旧耐震基準の建物は危ないというイメージを持っている方がいるのです。

しかし、実は旧耐震基準の建物であっても、新耐震基準に適合する丈夫な建物が多くあるのです。

東日本大震災の際に被害にあった建物をみても、あまり被害の差がないことが分かります。

このように、旧耐震基準で建てられた建物であっても、丈夫な建物も多く、築年数が古いから耐震性が低いという訳ではないのです。

マンションの耐震性は、管理状況によって左右されます。

築年数が経っているマンションでも、きちんとメンテナンスをされていれば、まだまだ丈夫です。

耐久性の心配がある

耐久性が低いと心配される方もいます。

耐震性と耐久性の違いは、以下になります。

【耐震性】…地震に耐えられる建物の強さ
【耐久性】…月日の経過による劣化に耐える性能

築50年マンションの耐久性が心配される原因の1つに、マンションの法定耐用年数が47年であることが言えます。

減価償却期間が過ぎただけで、マンションの寿命が終わったわけではないのです。

マンションの寿命は、一般的には100年以上とも言われています。

ただし、管理やメンテナンス状況、環境条件などによって異なります。

国土交通省がまとめた資料によると、鉄筋コンクリート造のマンションの物理的な寿命は117年とされています。

・「鉄筋コンクリート造建物の物理的寿命を117年と推定」飯塚裕（1979）「建築の維持管理」鹿島出版会）

・「鉄筋コンクリート部材の効用持続年数として、一般建物（住宅も含まれる）の耐用年数は120年、外装仕上により延命し耐用年数は150年」（大蔵省主税局（1951）「固定資産の耐用年数の算定方式」）

出典：国土交通省：RC造（コンクリート）の寿命に係る既往の研究例 （P9）

きちんと管理が行われている限り、築100年を超えたマンションでも耐久性に問題はないと言われています。

つまり、法定耐用年数の47年が過ぎても、きちんと管理・メンテナンスが行われていれば、寿命を迎えることはなく、まだまだ住めるのです。

したがって、売れない理由に耐久性があったとしても、管理されているマンションであれば、まだ大丈夫なのです。

住宅ローンが通らないという心配がある

住宅ローンの審査が通らないのでは、という心配があります。

マンションを購入する際に、住宅ローンを組む方も多いです。

住宅ローンが通らなければ、マンションを買うことができないので、築50年マンションは売れないと言われることがあります。

住宅ローンは、返済できなくなった場合に備えて、住宅を担保にします。

築古のマンションは価値が低く担保にできないとされ、住宅ローンが通らないことがあるのです。

実際、築年数による制限がある金融機関もあり、下図は、複数の金融機関の住宅ローンの融資条件です。

この表を見ると、確かに住宅ローンの条件に築年数の制限があるものもあり、築50年マンションでは住宅ローンが通らない金融機関もあります。

しかし、全ての金融機関が築年数による制限を設けているわけではなく、築年数の制限がない金融機関もあります。

築年数の縛りがない金融機関であれば、築50年という理由で、住宅ローンの融資を拒否されることはありません。

このようなことから、「住宅ローンが通らないから築50年マンションは売れない」という心配はいりません。

「築50年のマンションは売れない」というのは本当？実際の売却状況

冒頭でも述べたように、築50年のマンションも売れないという事はありません。

ここでは、築50年マンションの売却状況や、築50年マンションが売れている背景について解説していきます。

東京都だけでも年間200件以上は売れている

築50年マンションは、東京都だけでも年間200件以上は売れています。

下図は、2020年に東京都で売却された中古マンションを、築年数ごとに分けたデータです。

このグラフを見ると、築46年～50年が4.4％、築51年以上が2％の割合で売れていることが分かります。

全体で年間10,000件以上の成約があるので、件数で見ると東京都だけでも年間200件以上の築50年マンションが売れていることになります。

築50年マンションの売却は難しそうに感じてしまう方もいると思いますが、売れないことはないのです。

新築マンションの高騰により中古マンションの需要が高まっている

築50年マンションが売れている理由の1つに、新築マンションの価格の高騰があります。

下図は、令和6年の不動産価格指数の推移を表した図です。

※不動産価格指数とは、国土交通省が公表する不動産価格の動向を示す統計データになります。

この図をみると、マンションの不動産価格指数が特に上昇傾向にあります。そのため、新築に比べて半額～3分の1ほどの価格で買える築50年マンションへの需要があるのです。

また、中古マンション＋リノベーションも流行っています。

それゆえ、あえて築古マンションを探す方もいます。

地方は、都心に比べてマンション価格の高騰はあまりありません。
しかし、地方の方が築50年マンションを安く買えることなどから、同じく築50年マンションの売却事例はあります。

売れる築50年マンションの3つの特徴

売れている事例を元に、売れている築50年マンションの特徴を見てみましょう。

売れている築50年マンションの特徴は以下の3つです。

それぞれ見ていきましょう。

立地がよく利便性がいい

立地がよく利便性がいいところに建っているマンションは、需要が高く売れやすい傾向にあります。

築50年マンションが建設された当時は、広い土地があったため、駅に近いなど比較的立地の良いところに建てられたのです。

前章を見ても、駅から徒歩3分など駅に近い物件が売れていることが分かります。

好立地なことは、築50年マンションの魅力でもあります。

価格が安い

価格がお手頃なマンションも売れやすいです。

築50年マンションには、新築の半額～3分の1ほどの価格で買えるという魅力があります。

下図のマンションの築年数ごとの価格の推移を見ても、新築時より大幅に価格が安くなっていることが分かります。

価格が手頃であれば、住居費を安く抑えたい人への需要があります。

そこから部分的なリフォームや、リノベーションで新しく生まれ変わらせることもできるので、多少古くても、価格がお手頃なことは魅力です。

管理が行き届いている

管理が行き届いているマンションは、売れやすいです。

マンションは、管理をしっかりしているかどうかが非常に重要で、築50年経っていても、メンテナンスをしっかりしていれば、まだまだ大丈夫なのです。

築50年マンションは、これまでの管理状況が把握できるため、住んでいいマンションかどうか判断できるというメリットがあります。

そのため、しっかりと管理されているマンションは、売れやすいのです。

築50年マンションを実際に売るための具体的手順

築50年のマンションも、正しい手順を踏めばきちんと売れます。

なぜなら、築古物件には独自の売却ノウハウがあり、それを知って実践することで“売れにくい”を“売れる”に変えられるからです。

具体的な手順は下記の通りです。

①｜築古マンションに強い不動産会社を複数探して査定を依頼

築50年のマンションを売るなら、まずは「築古物件の売却に慣れている不動産会社」を複数見つけて査定を依頼することが大切です。

なぜなら、築年数が経過した物件は、新築や築浅と比べて売却が難しい傾向にあり、一般的な業者では正確な評価や適切な販売戦略が立てづらいからです。

例えば、リノベーション実績の多い会社や投資家向け物件に強い会社は、古い物件の魅せ方や適正な価格設定に長けています。

査定は1社だけで判断せず、3〜5社ほどに依頼して査定額だけでなく「築古物件の販売経験」「提案内容の具体性」なども比較するのがポイントです。

不動産会社選びが売却成功の第一歩になりますので、時間をかけて慎重に見極めましょう。

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②｜適正な売却価格の決定（相場確認と価格設定）

築古マンションの売却では「適正価格の設定」が最重要ポイントです。

なぜなら、価格が相場より高すぎれば売れ残り、安すぎれば損をしてしまうからです。適正価格を知るには、近隣で似た条件の成約事例や現在販売中の競合物件を調査する必要があります。

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」や「レインズマーケットインフォメーション」などの公的データベースを使えば、誰でも簡単に過去の売買価格をチェックできます。

下記は、レインズマーケットインフォメーションを利用して福岡県のマンションの売買実績を確認したものになります。

築年数が50年以上のマンションが実際に売買されているのが分かります。

さらに、不動産会社の査定額も参考にしながら、売り出し価格に“交渉余地”を残して設定することも効果的です。

根拠のある価格設定は、購入希望者の信頼にもつながります。

③｜ホームインスペクション（住宅診断）で物件の状態を明確化

売却前にホームインスペクション（住宅診断）を実施することで、物件の不安要素を事前に把握し、トラブル回避や価格交渉をスムーズに進めやすくなります。

なぜなら、買主は築年数の古いマンションに対して「何か壊れていないか？」「住んで大丈夫か？」といった不安を持っているからです。

ホームインスペクションでは、屋根や壁、配管や給排水の状態などを第三者の専門家がチェックし、修繕すべき箇所を明確にしてくれます。詳しくは後ほど紹介する「3-1売却時にずっと売れない場合に見直すべきポイント」をご覧ください。

たとえば、雨漏りの跡や給湯器の劣化などが事前に見つかれば、それを伝えることで買主に安心感を与えられます。また、「プロの診断済み物件」として販売活動の武器にもなります。

国土交通省が出している「既存住宅インスペクション・ガイドライン」にも、下記の様に記載がされています。

本ガイドラインは、最近の取組事例等も考慮の上、既存住宅インスペクションの適正な業務実施、トラブルの未然防止の観点から、あくまでも現時点において妥当と考えられる一般的な基準等をガイドラインとしてとりまとめている。
参考：国土交通省「既存住宅インスペクション・ガイドライン」

「築古＝不安」という印象を払拭するには、プロによる診断が一番効果的。まずは住宅診断を受けて、物件の“健康状態”を把握しましょう。

④｜魅力的な売却活動の実施（広告方法・販売戦略を立てる）

築50年のマンションでも、適切な広告と販売戦略によって「選ばれる物件」になることができます。

その理由は、売却成功のカギは「どう見せるか」「どう伝えるか」にあるからです。

たとえば、不動産会社の掲載ページに魅力的な写真やリノベーションの可能性を訴求するコメントを入れるだけで、内覧数が大きく変わります。

また、築年数だけで判断されがちな古い物件でも、「南向きで日当たりが良い」「駅まで徒歩10分」「月々の管理費が安い」など強みを押し出すことが大切です。

最近では、SNSやポータルサイトを活用した販売戦略を取り入れる業者も増えています。

築古だからといって諦めず、売主も戦略的に不動産会社と連携することで、成約の確率はぐっと高まります。

⑤｜内覧前にハウスクリーニングや簡易リフォームで印象アップ

第一印象は売却の成否を左右します。

内覧前のハウスクリーニングや簡単なリフォームで、築古物件の印象を大きく変えることができます。

なぜなら、見た目の清潔感は購入希望者にとって「丁寧に住まわれていた＝安心できる物件」と感じさせるポイントだからです。

たとえば、水回りのカビを落とす、玄関や窓をピカピカにするだけでも印象は大きく変わります。

また、クロスやフローリングを一部張り替える「プチリフォーム」はコストを抑えつつ、視覚的な魅力を向上できます。

国土交通省の「既存住宅の流通促進に向けて」の中にあるアンケート調査でも、「清潔感」が購入判断に強く影響するというデータがあります。

「古いから売れない」ではなく、「古いけど手入れされている」という印象づくりを意識すれば、内覧の段階で他物件と差をつけられます。

⑥｜購入希望者との交渉・条件調整と売買契約の締結

買主との交渉や契約締結は、売却の最終段階でありながら最も重要なステップです。

なぜなら、ここでの条件調整が上手くいかないと、せっかくの購入希望者を逃すことにもなりかねないからです。

たとえば、価格交渉では「なぜこの金額なのか」を明確に伝えるためにも、事前の住宅診断結果やリフォーム歴などを資料として提示できると強い武器になります。また、引き渡し時期や設備の有無など細かな条件もすり合わせが必要です。

契約前には「重要事項説明書」や「売買契約書」をしっかり読み込み、不利な条件がないか確認しておきましょう。ここで頼れる不動産会社や宅建士のサポートがあると安心です。

重要事項説明書とは、不動産を売買または賃貸するときに「契約する前に、買主や借主へ大事なことをきちんと説明するための書類」です。

具体的には、その物件の所在地・面積・法令上の制限・権利関係・ライフラインの整備状況・管理費など、購入や契約に関わる重要な情報が記載されています。この書類は、宅地建物取引士（宅建士）が対面で、かつ書面で説明しなければならないと法律で決められています（宅建業法 第35条）。

要するに、後で「そんな話聞いてない！」とならないために、契約前にちゃんと情報を伝えておきましょう。というルールの元で使われる大切な書類です。買主・借主を共に守るための制度ですね。

事前準備と丁寧な対応が、納得のいく価格とスムーズな契約につながります。

⑦｜引き渡し準備（契約書の確認・抵当権抹消・必要書類準備）

引き渡しの準備では、契約内容の最終確認と「抵当権の抹消（※）」「書類の準備」がカギになります。

※抵当権の抹消とは、「住宅ローンを完済したあと、その家や土地についている“借金の証（＝抵当権）”を登記から消す手続き」

なぜなら、どれか1つでも不備があると、引き渡しが遅れたり、買主の信頼を損なうリスクがあるからです。

特に住宅ローンが残っている場合は、抵当権を抹消する手続きを事前に司法書士へ依頼しておく必要があります。

また、登記識別情報（旧：権利証）、印鑑証明書、固定資産税納税通知書なども準備が必要です。
参考：法務局「抵当権抹消登記の手続きについて」

【必要書類一覧】

参考にしてください。

加えて、設備の最終点検や鍵の本数確認、ゴミ出しなどの細かい配慮も、スムーズな引き渡しには欠かせません。

「もう終わった」と思いがちな段階ですが、丁寧に対応することで、最後まで気持ちの良い取引が実現できます。

築50年マンションが売れない場合の対処法・代替策

築50年マンションが売れないときも、適切な対処法を知っていれば選択肢は広がります。

売れない場合の対処法や代替策は以下になります。

・売却時にずっと売れない場合に見直すべきポイント
・売れない築50年マンションの有効な活用方法
・マンションがどうしても売れない場合の最終手段は「無償譲渡」

「売れない」と悩む状況を突破するための対処法と代替策を具体的に紹介します。

売却時にずっと売れない場合に見直すべきポイント

築古マンションがなかなか売れないときは、まず「何がネックになっているのか」を冷静に見直すことが重要です。

なぜなら、築年数が古いからといって必ずしも売れないわけではなく、価格・広告・販売戦略の見直しで反応が変わるケースが多いからです。

例えば価格が周辺相場より高すぎたり、物件写真の印象が悪かったりするだけでも、内覧が一切入らないこともあります。

長期間売れない場合は、「価格」「広告の見せ方」「販売チャネル（どの媒体で出しているか）」を一つずつ検証してみましょう。

ここから、具体的な改善策をご紹介していますので、ぜひ参考にしてください。

価格設定や広告方法を変える具体的なコツ

売れない物件を動かすには、価格と広告の改善がカギです。

まず価格については、周辺の競合物件より“少し下”に設定するだけでも反応が大きく変わります。たとえば4,200万円で売れ残っているなら、3,980万円にすることで「お得感」が出て内覧予約が入りやすくなります。

また広告面では、物件写真の第一印象が非常に重要です。

不動産ポータルサイト「LIFULL HOME’S」でも、画像付き広告ではクリック率が改善された事例があり、ビジュアルの質が注目を集める一因であることが示されています。（参考）。

そのため、明るい昼間の写真やプロのように整った構図での撮影に差し替えるだけでも、閲覧数や問い合わせの増加が期待できます。

つまり、「価格は少しだけ下げる」「写真はもっと魅力的にする」だけでも、購入検討者の反応は大きく変わるのです。

反響が減ってきたら、“物件の見せ方”を疑ってみることが、改善の第一歩になります。

古いマンションの売買に長けた不動産会社を選ぶ

築古マンションの売買に長けた、信頼できる不動産会社を選ぶことも重要です。

築40年マンションは、築年数の新しい物件に比べてどうしても売れにくいので、不動産会社の営業力に左右されるのです。

築40年マンションを売却する際には、次のような点に注目して不動産会社を選ぶことがおすすめです。

築古マンションの取引実績が豊富な不動産会社は、築古マンションの売却が得意ですので、売却できる可能性も高くなります。

また、リノベーションをすること前提で築40年マンションを探している方も多いです。

したがって、リフォームやリノベーションまでワンストップで行ってくれる不動産会社に依頼するのもおすすめです。

築古マンションを検討している方が来る確立も高くなるので、売却の可能性が高くなるのです。

ホームインスペクション（住宅診断）を実施する

ホームインスペクション（住宅診断）をすると売れやすくなります。

ホームインスペクションにより、外観では分からない欠陥や問題を見極めることができます。

中古マンションのホームインスペクションでは、一般的に以下の部分を調査します。

壁のひび割れの有無や、排水管から水漏れがないかなど、細かく調べていきます。

中古マンションの場合は、約4万円〜8万円が相場です。

築50年マンションに対して、建物の老朽化などを心配する方が多いですが、ホームインスペクションを受けることで、「この建物は大丈夫ですよ」という証明になります。

早く売れやすくなる、売却後のトラブルリスクを減らせるというメリットがあるので、できれば受けておきましょう。

仲介してもらえる不動産会社によっては、このホームインスペクションのサービスをつけているところもあるため、自分で依頼する前に確認してみましょう。

築浅物件にない希少性を持たせる

築浅物件にない希少性を持たせましょう。

築50年ならではのメリットもあるので、そこを売り出していきましょう。

例えば、以下のような魅力があります。

【築50年マンションの魅力】
安い	新築や築浅マンションよりも、半額～3分の1ほどの価格で買える
立地がいい	駅に近いなど利便性の良い場所に建っている
管理状況が分かる	マンションは管理が重要なので、これまでの管理状況が分かる
リノベーションしやすい	物件価格が安い分、リノベーション費用がまかなえる

特に管理状況が分かるというのは、マンション選びにとって非常に重要なポイントです。

築浅のマンションはどれくらい管理してくれるか分からないという不安がありますが、築50年マンションは、管理状況が把握できるので、買い手も管理状況を確認した上で購入できる安心があります。

安く物件を手に入れてリノベーションで自分らしい家にすることも人気です。

築50年マンションならではの魅力をアピールしていきましょう。

耐震基準を確認する

耐震基準を満たしているか確認するのもおすすめです。

2章の「耐震性が低いと言われている」で解説したように、築50年マンションは旧耐震基準で建てられているため、耐震性を心配する方もいます。

しかし、旧耐震基準で建てられた建物でも、新耐震基準をクリアする丈夫な物件もあり、耐震補強をしているマンションもあります。

新耐震基準をクリアしていることが証明できれば、耐震性に関する買い手の不安を解消することができます。

また新耐震基準に適合していることが証明できると、買い手は住宅ローン控除などを利用できるため、売れやすくなるのです。

マンションの管理組合に連絡し、新耐震基準を満たしているか確認してみましょう。

売れない築50年マンションの有効な活用方法

築50年のマンションが売れない場合、焦って値下げをする前に「別の活用法や出口戦略」を検討することが大切です。

というのも、古い物件でも視点を変えれば収益を生み出す可能性や、将来的な資産活用につながる選択肢が見えてくるからです。

たとえば、立地や需要次第では賃貸物件として貸し出すことで、継続的な家賃収入を得ながら将来の売却チャンスを待つこともできます。

また、リフォームやリノベーションを施すことで「住める・魅せられる物件」に変化させ、買主に安心感を与えることで売却がスムーズになるケースもあります。

このように「売れないから諦める」ではなく、「貸す」「直す」といった選択肢を柔軟に持つことで、築古マンションの資産価値を最大限に活かすことが可能です。

それぞれの方法を具体的に見ていきましょう。

賃貸物件として運用する

築50年のマンションが売れにくい場合、無理に売却を続けるのではなく、賃貸として活用するのも有効な選択肢です。

なぜなら、売却は買い手の心理や市場動向に大きく左右されますが、賃貸なら立地や条件次第で安定した収益を見込めるからです。

例えば、駅近や大学・病院などが周辺にある立地なら、古くても賃料を下げることで一定の需要を見込めます。

賃貸需要があるエリアでは、リノベーションせず現状のままでも「安さ重視」で入居希望者が現れるケースもあります。

さらに、不動産会社に賃貸管理を委託すれば手間も抑えられ、空室リスクへの備えにもなります。

「今すぐ売る」だけが正解ではなく、しばらく収益を得てから市場回復時に再売却を狙う戦略も検討しましょう。

リフォームやリノベーションによる資産価値向上策

売れない理由が「築年数の古さ」や「内装の劣化」であれば、リフォームやリノベーションで印象を改善することが効果的です。というのも、見た目や設備が綺麗であれば買主の心理的ハードルが下がり、価格交渉にも応じやすくなるためです。

たとえば、水回り（キッチン・浴室・トイレ）を中心に部分的にリフォームするだけでも「古いけど住めそう」という印象に変わります。

また、内装や壁紙を明るく清潔感のあるものに変更することで、内覧時の第一印象が大きく向上します。

費用面が心配な場合は、売却前提で「最低限の見栄え回復」に留め、予算を抑える方法もあります。

築古物件は「状態のわりに安い」という判断がされやすいため、小規模でも見た目改善の効果は大きく、売却成功につながるケースが多いです。

マンションがどうしても売れない場合の最終手段は「無償譲渡」

どうしても売れないマンションは、無理に売却を続けるよりも「最終手段」を選択することで、損失の拡大を防ぐことができます。

その理由は、固定資産税や管理費といった「持ち続けるだけでかかるコスト」を長年払い続けることが、結果的に損になる可能性が高いからです。

具体的には「物件の無償譲渡」といった方法があります。

物件の無償譲渡とは、第三者に「タダであげる」ことです。

たとえば、「みんなの０円物件」といったマッチングサイトの活用や、地域の自治体（自治体の無償譲渡制度）、NPO法人などに無償で引き取ってもらう例も近年増えてきています。

もちろん、譲渡には条件やリスクも伴うため、専門家に相談したうえで慎重に判断する必要があります。

「どうしても売れない」という行き詰まり感に陥ったときこそ、思い切った選択が必要になる場面です。最終的な判断に備えて、あらかじめ情報収集をしておきましょう。

無償譲渡の注意点

最終的に「手放す」選択をする場合、物件の無償譲渡が検討されます。

無償譲渡には、注意点が3点あります。まずは、注意点を把握しておきましょう。

上記の様に、「無償で渡して終わり。」というような簡単なことではありません。

主な贈与税などは受け取る側にかかってくるものですが、渡す側にも、多少なりは費用が発生します。

登記関連の書類準備、司法書士への依頼料、固定資産税など、一定の負担は発生する可能性がある事も理解しておきましょう。

また、引き取り手が見つかったとしても、物件に瑕疵（欠陥）があった場合の責任は売主が負う可能性もあるため、事前に契約書をしっかり整備する必要があります。

つまり、安易に「放棄すればいい」と考えるのではなく、手順・リスクを踏まえて、司法書士や不動産会社に相談した上で行うのが安全です。

無償譲渡の手順

無償譲渡の手順を解説していきます。

無償譲渡の流れは上記で完了します。

無償譲渡は「負の資産を解放する手段」として有効ですが、相手の合意・法的手続き・税務面の3点は必ず押さえる必要があります。

安心して手放すためにも、【司法書士＋税理士】の専門家と連携して進めるのがおすすめです。

築50年マンションの資産価値と今後の相場動向

築50年マンションの資産価値や今後の相場動向を知っておくことは、売却・購入の判断材料として非常に重要です。

なぜなら、築年数だけでなく、耐久性や市場のニーズ、立地、管理状態など複数の要因が価格に大きく影響するからです。

ここでは「実際あと何年住めるのか？」「買って後悔しないか？」といった疑問に答えながら、将来の市場動向まで具体的に解説しています。

・築50年を超えたマンションは何年まで住めるのか？資産価値の実態
・老後の住まいとして築50年マンションを購入・保有するリスク
・築50年マンションの売却相場と将来の市場予測

それぞれ見ていきましょう。

築50年を超えたマンションは何年まで住めるのか？資産価値の実態

築50年を超えたマンションでも、構造や管理状態が良好であれば住み続けることは可能です。

実際、法的な耐用年数とは別に、実用的な居住可能年数は管理次第で大きく変わります。

なぜなら、日本のマンションの多くは鉄筋コンクリート造（RC造）で建てられており、構造的には60年〜100年の耐久性を持つとされているからです。

下記は、国土交通省が出している報告書で、鉄筋コンクリート造（RC造）の研究結果でも117年の物理的寿命があるとされています。

たとえば、1980年代以前に建てられた築40〜50年超のマンションでも、定期的な大規模修繕や管理組合の機能がしっかりしている物件では、今も資産価値を保ち続けています。

逆に、修繕履歴が乏しく管理が行き届いていない物件は、築年数に関わらず早く価値が下がります。

「築年数＝寿命」とは限りません。建物の状態と管理状況を正しく見極めることが、資産価値を保つカギになります。

老後の住まいとして築50年マンションを購入・保有するリスク

築50年のマンションを老後の住まいにする際は、資産価値や住環境の劣化リスクをしっかり認識しておくことが重要です。

その理由は、築古物件には修繕費の増加、設備の老朽化、住民の高齢化など複数の課題が同時に進行しているケースが多いからです。

たとえば、エレベーターのない物件で階段生活が困難になったり、修繕積立金の不足で必要なメンテナンスができず、資産価値が下落するという事例もあります。（参考：国土交通省「マンションを取り巻く現状と課題」）

また、将来的に売却を考えても「築年数が古い」という理由で買い手が見つからない可能性も否めません。

老後の安心を第一に考えるなら、「立地」「管理体制」「耐震性」など複合的にチェックしたうえで購入判断をしましょう。

マンション購入後に後悔するケース

築古マンションを購入して後悔する代表的な理由は、「思ったより修繕費がかさんだ」「建物が想定以上に劣化していた」「将来売れそうにない」という3点です。

特に多いのが、入居後に水漏れや断熱性の低さ、配管トラブルなどが判明し、追加費用がかかるパターン。

購入前に管理組合の議事録や長期修繕計画を確認していなかったことが原因になることも多いです。

事前に確認した時にチェックしておいた方が良い項目は下記となります。

また、住民の高齢化により組合運営が機能していないケースでは、今後の資産価値維持が難しいという悩みもあります。

「購入前にもっと調べておけばよかった…」と後悔しないためにも、事前調査と専門家のアドバイスを受けることが大切です。

築50年マンションの売却相場と将来の市場予測

ここでは、築50年マンションの売却相場について解説していきます。

築50年マンションの相場は、おおよそ1,000万円～3,000万円ほどです。ただし、建物の状態や立地場所によっても変動があります。

こちらは、主要都道府県の築30年・40年・50年それぞれのマンションの相場です。

【各地域の築40年・50年マンションの平均取引価格】
主要 都道府県	築40年		築50年
	総額(万円)	単価(万円/㎡)	総額(万円)	単価(万円/㎡)
東京都	3,085	77.1	2,786	69.6
埼玉県	1,950	30.0	1,860	28.6
神奈川県	2,359	39.3	2,291	37.0
愛知県	1,566	22.4	1,541	22.0
京都府	1,776	29.6	1,422	23.7
大阪府	1,816	30.3	1,721	28.7
兵庫県	1,677	25.8	1,510	23.2
広島県	1,645	23.5	1,626	23.2
福岡県	1,557	24.0	1,466	22.6

実は、中古マンションは、築25年を過ぎたあたりから価格があまり下がらなくなります。

築25年を過ぎたあたりから、建物自体の価値はほとんどなくなり、土地代のみの価格になるためです。

土地代はあまり変動がないことから価格が安定し、築50年経ったマンションも、それなりの価格で売却できれば嬉しいですよね。

また、築50年のマンションでも、立地や管理状態が良ければ一定の売却相場が期待できます。

ただし、今後の市場予測を踏まえると、価格の下落リスクは避けられません。

理由は、日本全体で人口減少と空き家問題が進行しており、築古物件の需要は徐々に減っていくと見られているからです。

今後は「築年数」よりも「管理状態」「耐震性能」「立地」が価格に強く影響する傾向がさらに強まると考えられます。

できるだけ高値で売りたいなら、今後の市場変動を見越して早めに動くことが重要です。

築50年マンションを売る時の注意点

ここでは、築50年マンションを売却する際の注意点について解説していきます。

注意点は以下の2つです。

それぞれ解説していきます。

ハウスクリーニングをしてキレイにしておく

ハウスクリーニングをして、キレイにしておきましょう。

清潔にしておくだけでも、印象は全く変わります。

下表は、中古住宅の購入を検討したけど購入しなかった理由についてのアンケート結果です。

きれいさを重要視している方が一定数いることが分かります。

特に、トイレやお風呂、キッチンなど水回りのきれいさを重視している方が多いようです。

設備の古さは仕方ないですが、掃除をしてキレイさや清潔感を保つことはできます。特に、ハウスクリーニングをお願いすると、きれいになるのでおすすめです。

下表は、ハウスクリーニングの料金目安です。

【ハウスクリーニングの料金目安】
間取り	費用（税抜き）
1K（25㎡前後）	2.4万円～2.8万円
1LDK～2DK（40㎡前後）	6.3万円～7.0万円
3LDK（80㎡前後）	8.8万円～9.8万円
4LDK～5DK（100㎡前後）	9.8万円～11万円

家全体でなくても、トイレやお風呂など、特定の場所だけの依頼も可能です。

清掃箇所	費用
キッチン	16,000円程度
キッチン＋汚れ防止コーティング	17,000円程度
レンジフード	15,000円程度
ガスコンロ	7,000円程度
バスルーム	15,000円程度
バスルーム＋汚れ防止コーティング	18,000円程度
洗面所	9,000円程度
トイレ	9,000円程度

水回りだけでもキレイにすると、内覧の印象が大きく変わりますので、ぜひ、ハウスクリーニングを検討してみてくださいね。

また、このハウスクリーニングは不動産会社によっては、無料サービスでつけてくれるところもあるので、自分で頼む前に確認してみましょう。

＼ 水回り3点クリーニングを無料でサービス ／

欠陥がある場合は事前に確認し、契約書類に記載する

欠陥などのデメリットがある場合は事前に確認し、契約書類に記載しましょう。

マンションを売買する際は、買主との間に売買契約を結びます。

売買契約は、契約に関する取り決めや取引を行う物件の状態などを記した売買契約書類を、売主・買主・不動産仲介会社の3者で確認しながら行います。

この売買契約書類に欠陥部分などの記載をしておかないと、あとで買主から契約不適合責任を問われ、責任を負わないといけなくなってしまいます。

具体的な欠陥には、以下のようなものがあります。

このような部分を中心に、欠陥ポイントを事前に把握して、買主にしっかり伝えておきましょう。

欠陥を見つけるためにも、前章で話した「ホームインスペクションの実施」は効果的です。

不動産会社に仲介を依頼する場合は、不動産会社が契約内容について確認してくれますが、万が一欠陥があった場合は売主の責任になります。

そのため、不動産会社にすべてを任せっきりにせず、自分でもしっかり確認しましょう。

なお、不動産会社によっては、契約不適合責任を一定の金額まで負担してくれるところもあるので、心配な方はそういった補償のある不動産会社へ仲介を依頼すると良いでしょう。

築50年マンションが売れない時のよくある質問

ここでは、築50年マンションが売れない時におけるよくある質問をまとめていますので参考にして下さい。

1つずつ見ていきましょう。

築50年マンションのリノベーションは売却に有効ですか？

【答え】築50年マンションでもリノベーションを施すことで、売却に有利に働くケースは少なくありません。

なぜなら、見た目の印象や住みやすさが大きく改善されることで、買主の心理的なハードルが下がるからです。

たとえば、古いキッチンを新調しただけで「このまま住める」と判断され、築年数よりも快適さが優先されることもあります。

下記は、国土交通省の資料です。持ち家居住者にリフォーム工事の対象部位を聞いたものですが、水回りのリフォームが特に多いことが分かります。

キッチンや浴室、トイレなどのリフォームを行うだけでも、有利に働くでしょう。

特に人気のあるエリアや駅近など、立地条件が良い場合は、部分リフォームやホームステージングで価値を引き上げることが可能です。

ただし、リノベ費用が高額になる場合は、かけすぎに注意し、投資額に見合うかを冷静に計算しましょう。

買主に「古くても安心・快適」と思わせる演出がカギになります。

築50年マンションはタダでも売れないという噂は本当ですか？

【答え】「タダでも売れない」ケースが存在するのは事実ですが、すべての築50年マンションに当てはまるわけではありません。

この噂が出る背景には、耐震基準を満たしていない物件や、修繕積立金が不足していて将来的に多額の費用が発生しそうなケースが含まれています。

加えて、立地が悪く交通の便が悪いエリアでは、需要が極端に低くなることも一因です。

たとえば、地方の築古マンションでは固定資産税だけが毎年発生し、持っているだけで負担になるため、買い手がつきにくいのが実情です。

ただし、都心部や駅近などの立地がよければ、築50年以上でも売却できた実例は多数あります。参考に、冒頭の1-2「築50年のマンションは売れない」というのは本当？実際の売却状況」をご覧になられて下さい。

噂に惑わされず、物件の状態やエリア特性を正しく把握することが大切です。

需要がある築50年マンションは売るべき？貸すべき？

【答え】「資産運用の目的」と「今後の維持負担」で判断するのがベストです。

比較項目	売却	賃貸
メリット	● まとまった現金がすぐ手に入る ● 管理の手間から解放される	● 継続的な家賃収入が得られる ● 将来的に再利用できる
デメリット	● 賃貸よりトータル収益が少ない場合も ● 資産として残らない	● 修繕・管理の責任が続く ● 空室リスクや滞納リスクがある
向いている人	● すぐに資金が必要な人 ● 管理の手間を避けたい人	● 長期的な収入を重視する人 ● 物件を手放したくない人

売却するメリットは、すぐにまとまった現金が手に入ること。

一方、賃貸に出すと長期的に家賃収入を得られますが、修繕や管理の責任は続きます。

たとえば、築50年でも駅近で賃貸需要が高いエリアなら、ワンルームとして貸し出すことで安定収益につなげることが可能です。

ただし、給排水設備などの老朽化リスクが高いため、入居後のトラブル対策や修繕費も見込んでおく必要があります。

「一括で売却してリスクをなくす」か「資産として運用し続ける」か、ご自身のライフプランや税務状況をふまえて判断するのが賢明です。

まとめ

いかがでしたか？

築50年マンションは売れないのかどうか分かり、売るためにはどうすればよいかが理解できたと思います。

最後にこの記事をまとめますと、

◎築50年のマンションも、需要はあり売れている。
そのため、築50年のマンションだから売れないという訳ではない。

しかし、これらは築50年マンションすべてに当てはまる訳ではない。

しっかりと管理、メンテナンスされているマンションであれば、築50年のマンションでも耐震性や耐久性は大丈夫。

住宅ローンも、築年数に縛られない金融機関もある。

この記事をもとに、築50年のマンションがスムーズに売れることを願っています。