【早見表付き】不動産売買の仲介手数料とは？支払いのタイミングも丸わかり

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不動産を買う場合または売る場合にかかる「仲介手数料」って何だろう？と疑問に思っている方は多いかもしれません。

また、仲介手数料はかなり高額になるため、「減額はできないのかな？」「仲介手数料が安い会社を選んだ方が良い？」と考える方もいるでしょう。

不動産売買時の仲介手数料とは、不動産会社が行ってくれる仲介業務の報酬として支払うものです。

売買が成立した時に、売主と買主が、それぞれ不動産会社に支払います。

仲介手数料は、法律で定められた上限額が決まっており、上限額を設定している不動産会社が一般的です。

しかし下限は決まっていないため、ケースによっては減額できる可能性があります。

ただし、仲介手数料はスムーズな不動産売買を進めるためのものなので、むやみに下げようとするのはおすすめしません。

それよりも、安心して任せられる不動産会社を見つけることが大切です。

この記事では、不動産売買の仲介手数料について、基礎知識から価格相場、安くする方法までさまざまな情報を解説していきます。

知りたい内容が決まっている方は、以下からすぐアクセスすることもできます。

大きな金額の取引となる不動産売買だからこそ、しっかりと仲介手数料について理解していきましょう。

仲介手数料は売買代金から計算することができるので、買いたい方は物件探しを、売りたい方は売りたい不動産がいくらくらいで売れるのか、査定をすることをおすすめします。

不動産売買時の仲介手数料とは

不動産売買にかかる「仲介手数料」とは、不動産の売買が成立した時に不動産会社に支払う手数料（成功報酬）のことです。売主も買主もそれぞれが、不動産会社に支払います。

不動産会社は、不動産を売却する「売主」と、不動産を購入する「買主」の間に入ってさまざまな仲介業務を行います。その業務に対しての手数料と考えると分かりやすいでしょう。

仲介手数料は成功報酬なので、売買が成立しなかった場合には支払う必要はありません。

売買が成立して初めて支払うものです。

大手仲介業者の中にも仲介手数料の割引特典がある業者もあるので、売却を考えている方は一括査定サイトから査定とともに問い合わせをしてみることをおすすめします。

不動産売買・賃貸での仲介手数料の違い

不動産売買と賃貸では仲介手数料の仕組みが大きく異なります。

項目	不動産売買	不動産賃貸
計算方法	（売買価格 × 3％）＋ 6万円 ＋ 消費税（上限）	家賃1カ月分 ＋ 消費税（上限）
金額の目安	例：3,000万円の場合、約105万円	例：月家賃10万円なら約11万円
負担者	売主・買主双方が支払う場合が多い	借主が支払うことが一般的
役割・範囲	価格交渉、契約書作成、物件調査、取引の安全確認	入居条件交渉、契約準備、物件案内
特徴	高額取引ゆえに手数料も高く、責任範囲が広い	手数料は固定的でわかりやすく、負担も比較的軽い

不動産売買の場合、仲介手数料は「売却価格に応じた上限」が法律で定められており、高額になることが一般的です。

賃貸は「家賃1カ月分＋税」が上限で、負担額が比較的わかりやすい点が特徴です。

売買の方が契約や物件調査、価格交渉などに多くの手間がかかり、責任範囲も大きいため、賃貸に比べると高額になります。

売却活動を進めるなら、仲介手数料も含めた総費用を試算しておくことが大切です。

法律で決まる上限と「仲介手数料1ヶ月は違法なのか」

不動産会社が受け取る仲介手数料は、宅地建物取引業法により上限額が定められています。

【不動産売買の仲介手数料の上限額】

金額（税抜）	仲介手数料の上限
200万円以下の部分について	取引金額×5%＋消費税
200万円を超えて400万円以下の部分について	取引金額×4%＋消費税
400万円を超える部分について	取引金額×3%＋消費税

ここでの取引金額とは、売買が成立した最後の価格のことをいいます。例えば、5,000万円で売り出しをスタートして、最終的に4,500万円で取引が成立した場合は、4,500万円が売却価格です。

この上限額は、不動産会社が不当に仲介手数料を取りすぎないように設定されているもので、上限額を超えた仲介手数料を請求することは法令違反となります。

具体的な計算方法は、「3. 不動産売買の仲介手数料の計算方法・計算例」で解説します。

不動産仲介手数料は誰が払う？売主・買主それぞれの負担パターン

一般的には、不動産売買の仲介手数料は、買主と売主のどちらも不動産会社に対して支払います。

ただし、不動産会社によっては、買主だけ仲介手数料が発生する場合もあるため、不動産仲介に入ってもらう前に、必ずこの点を確認しておきましょう。

また、何パーセントの仲介手数料を支払うのかについては、各社異なります。

ただし、法律で上限が決められており、下記のように設定されています。

【不動産売買における仲介手数料の上限早見表】

売却価格	仲介手数料（税込）
100万円	55,000円
200万円	110,000円
300万円	154,000円
400万円	198,000円
500万円	231,000円

売却価格500万円以上に関しては、本記事の【早見表】不動産仲介手数料の相場目安を参考にしてみてください。

【早見表】不動産仲介手数料の相場目安と上限

ここでは、売却金額から仲介手数料（上限額）を計算する方法を解説しますが、キリの良い価格ごとに「ざっくり」知りたい方は早見表が便利です。

「売却価格」とは売却が成立した最終価格のことです。売り出し開始価格ではなく、最終的に契約するときの価格となります。

まずは早見表を見て、いくらぐらいになるか相場感を確認してみましょう。

【不動産売買における仲介手数料の上限早見表】

売却価格	仲介手数料（税込）
100万円	55,000円
200万円	110,000円
300万円	154,000円
400万円	198,000円
500万円	231,000円
600万円	264,000円
700万円	297,000円
800万円	330,000円
900万円	363,000円
1,000万円	396,000円
2,000万円	726,000円
3,000万円	1,056,000円
4,000万円	1,386,000円
5,000万円	1,716,000円
6,000万円	2,046,000円
7,000万円	2,376,000円
8,000万円	2,706,000円
9,000万円	3,036,000円
1億円	3,366,000円

早見表に無い、あいだの価格についての仲介手数料を知りたい場合は、次章で紹介する計算方法を使って自分で計算してみてください。

計算が面倒だと感じる方は、無料の査定サイトで自宅の査定と一緒に仲介手数料の問い合わせをすると、費用内訳がもらえて便利です。

細かくは、下記を説明していきます。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

不動産売買の仲介手数料は【物件金額の3%～5%】が相場

不動産売買の仲介手数料は、物件金額（成約金額）の3%～5%が相場となります。

以下で詳しく説明しますが、不動産売買の仲介手数料は法律で上限が決められています。

この上限額を取る不動産会社が多いため、不動産売買の仲介手数料の相場＝上限額と考えておくと良いでしょう。

仲介手数料の下限は決まっていない？相場より高すぎる場合の注意点

不動産売買の仲介手数料は、法律で上限額が決まっていますが、下限額は特に決まっていません。

そのため、不動産会社の判断で「仲介手数料は半額でいいですよ」「今回は仲介手数料を無料にします」とすることも可能です。

最近では、「仲介手数料が最大無料」とアピールして集客している不動産会社も存在しています。

これについては、「4-2. 仲介手数料が元々安い会社を選ぶ」で詳しく後述します。

上限の仲介手数料を取る不動産会社が多い

前章で解説した通り、不動産売却の仲介手数料は上限額のみが設定されており、下限額の決まりはないため自由化されています。

しかしながら、上限額と同じ仲介手数料がかかる不動産会社が一般的です。

「上限額で請求されたから高い」というわけではなく、適正な業界水準というイメージです。

ケースによっては仲介手数料を不動産会社と話し合って減額してもらえる可能性はありますが、優先度を下げられるなどのデメリットがある点には注意しましょう。

値下げ交渉する場合の方法や注意点は、「4-1. 不動産会社に値下げを交渉してみる」で後述します。

なお、大手よりは地域密着の企業の方が交渉に応じてくれる可能性が高いです。

まずは仲介手数料を算出しないと交渉のテーブルにもつけないので、不動産の購入を考えている方は一括資料請求サイトを活用して、気になる物件の情報を集めることから始めましょう。

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不動産売買の仲介手数料の計算方法・計算例

次に、仲介手数料（上限額）を自分で計算する方法について解説していきます。

先ほど解説した通り、仲介手数料の上限額は以下のように決まっています。

ただし、上記のように3つの部分に分けて計算するのは面倒なので、計算する時には以下の速算式を使うのが簡単です。

【不動産売買の仲介手数料の速算式】

売買価格（税抜）	仲介手数料の上限（税込）
200万円以下の物件	取引金額×5%＋消費税
200万円超～400万円の物件	取引金額×4%＋2万円＋消費税
400万円超の物件	取引金額×3%＋6万円＋消費税

この速算式だと、1回の計算で仲介手数料を出すことができるので便利です。

具体的な計算例をいくつか掲載するので、参考にしながら自分のケースではどうなるか計算してみてください。

なお、実際の仲介手数料が知りたい方は、無料で利用できる一括査定サイトが便利です。

参加業社の多いサイトを利用することで、自分に有利な条件を引き出すことができる可能性が高まります。

計算式の基本と「200万円・400万円のライン」とは

不動産仲介手数料の計算は、「200万円・400万円のライン」を知っているかどうかで理解度が大きく変わります。

このラインは、上記でも説明した国土交通省の上限規定に基づいた「速算式」の考え方で、手数料の計算をわかりやすく整理するための基準です。

【不動産売買の仲介手数料の速算式】

売買価格（税抜）	仲介手数料の上限（税込）
200万円以下の物件	取引金額×5%＋消費税
200万円超～400万円の物件	取引金額×4%＋2万円＋消費税
400万円超の物件	取引金額×3%＋6万円＋消費税

つまり、200万円と400万円のラインで仲介手数料の上限が変わってくるということです。

たとえば、3,000万円の物件であれば、手数料は「3,000万円×3%＋6万円」で96万円（税抜）となります。

この基準を知っておくことで、自分で計算できたり、請求額の妥当性をチェックできるようになります。

仲介手数料に消費税はかかる？計算ツールの活用法

仲介手数料には消費税がかかります。

金額の誤認を防ぐためにも、税込・税抜の違いをしっかり理解しておきましょう。

不動産仲介は課税業務のため、手数料に対して10%の消費税が上乗せされます。

※国土交通省告示第493号

たとえば、手数料が96万円の場合、消費税は9.6万円。合計で105.6万円を支払う必要があります。

「税込で提示されたのか」「税抜価格か」によって支払い金額が変わるため、見積もりの段階で要確認です。

また、最近では仲介手数料を自動で計算してくれる無料ツールも多数あります。

納得のいく契約のためにも、手数料の内訳と計算方法を把握しておきましょう。

仲介手数料は安くなる？安くできる4つの値引きのコツ

ここからは、「不動産売買の仲介手数料を安くすることはできるの？」という部分について解説していきます。

前述した通り、不動産売買を行った場合の仲介手数料は、上限額で請求されることが一般的で、物件購入価格の3%～5%程度になるため、「高すぎる」と感じてしまう方も多いかもしれません。

不動産売買の仲介手数料を安くしたい場合には、以下のような選択肢があります。

それぞれのデメリットや注意点も含めて解説するので、しっかり内容を確認してください。

不動産会社に値下げを交渉してみる

仲介手数料を安くする（減額する）1つ目の方法は、不動産会社にお願いして値下げしてもらう方法です。

基本的に仲介手数料は、物件の売却活動や契約書の作成などの仲介業務に対しての手数料なので、むやみな値下げ要求はあまりおすすめしません。

ただし、以下のように「値引きしてもらう理由が何かある」場合には、不動産会社の好意で値引きしてもらえる可能性があります。

なお、不動産を売却する売主の場合、これから売却活動をお願いする不動産会社に値下げを要求することで、不動産会社のモチベーション低下につながるかもしれないため注意しましょう。

物件の引き渡し完了まで信頼関係を保って気持ち良い取引を行うためにも、むやみな値下げ交渉は行わないことをおすすめします。

もし予算の都合でどうしても減額してほしい場合は、仲介手数料ではなく物件価格の値引き交渉をする方が現実的でおすすめです。

仲介手数料が元々安い会社を選ぶ

不動産の仲介手数料を抑えるために、仲介手数料が元々安い不動産会社を選ぶという方法もあります。

上限の仲介手数料がかかる不動産会社が多い中、「仲介手数料半額」や「最大無料」をアピールする企業も出てきています。

こうした不動産会社の多くは「両手仲介」を行うことで、一方からの仲介手数料を安くできる仕組みを採用しています。

仲介手数料を安くしている不動産会社は、両手仲介の物件を取り扱っているため、売主または買主どちらかからの仲介手数料が貰えることが決まっているため、もう一方の仲介手数料を安くすることができるのです。

ただし、両手仲介を行う不動産会社の中には「囲い込み」という悪質な方法で、物件情報を他の不動産会社に流さないようにする業者が紛れている可能性があります。

囲い込みをされると、買主がなかなか見つからずに物件価格の値下げを余儀なくされることもあるかもしれません。

そのようなデメリットも知った上で、不動産会社を選ぶようにしましょう。

また、中には「仲介手数料は取らない代わりに広告費などを請求する」ような悪質な手法を取っている不動産会社も無いとはいえません。

仲介手数料以外を請求することは、宅地建物取引業法の違反行為に該当します。

不動産会社を選定する際には、信頼に値する不動産会社か十分に検討した上でしっかり納得して選びましょう。

買取にする（ただし売却額が低くなる）

不動産売却ではなく「不動産買取」を選べば、売却する相手が不動産会社なので仲介手数料はかかりません。

不動産買取を選ぶと、買主が見つかりにくい古い物件でも買い取ってもらえたり、直接買い取ってもらえるためスピーディーに現金化できたりするメリットがあります。

ただし一般的には、多くの買主の中から売却先を探す不動産売却の方が、高く売ることができます。

買取にすることで売却額が低くなるため、結果的には手にできるお金が少なくなる可能性がある点に注意しましょう。

個人間売買を行う（ただしリスクが高いため非推奨）

これはおすすめしない方法ですが、仲介手数料を安くする方法として個人取引を行うという選択肢があります。

仲介手数料は仲介してくれる不動産会社に支払うものなので、売主と買主が直接売買を行う場合にはかかりません。

しかし、不動産会社をはさまずに個人間取引を行うのは、リスクがかなり高いためおすすめしません。

売主も買主も専門的な知識を持っていないまま契約を進めると、後々トラブルに発展する可能性が高いので危険です。

仲介手数料を安くするためにこのような重大なリスクを背負うのは得策ではありません。

仲介してくれる専門知識を持ったプロがいないため、トラブルが起きた後に泥沼化してしまうケースがほとんどです。

高額な取引である不動産は、法律にも精通したプロが存在する不動産会社に仲介してもらうことをおすすめします。

不動産仲介手数料の支払い方法と流れを解説

仲介手数料の支払いは、契約時と引き渡し時の2回に分けて行うのが一般的で、現金や振込、ローン組み込みなど支払い方法も複数あります。

あらかじめ流れや選択肢を知っておくことで、資金計画が立てやすく、後のトラブルも防げます。

それぞれ解説していきます。

仲介手数料の支払タイミングは「売買契約を締結した時」と「物件の引き渡し時」の2回

仲介手数料を支払うタイミングは、「契約時」と「引き渡し時」の2回に分けて支払うのが一般的です。

この支払いのタイミングを理解しておくことで、急な出費に慌てることなく、スムーズに資金計画が立てられます。

具体的には、「不動産会社との媒介契約後に物件が決まり売買契約を結ぶ時点」で半額、「物件の引き渡し（決済）時」に残りの半額を支払うケースが多いです。

例えば、仲介手数料が66万円の場合、契約時に33万円、引き渡し時に残り33万円を支払うイメージです。

なお、契約後すぐに全額を請求する会社もあるので、事前に確認が必要です。

現金・振込・住宅ローン組み込みなど支払い方法の選択肢！分割払いは可能？

不動産仲介手数料の支払い方法には複数の選択肢があり、状況に合わせて選ぶことができます。

支払い方法	特徴・ポイント	注意点・条件
現金払い	即時支払いで完了。シンプルでトラブルが少ない	契約時や引き渡し時にまとまった現金が必要
銀行振込	一般的な支払い方法。記録が残るので安心	振込手数料が発生する場合あり。振込先の確認が重要
住宅ローンに組み込み	手数料をローンに含めることで手元資金の負担を軽減	対応する金融機関や物件に条件あり。事前に相談が必要
分割払い	支払い時期を分けることで一時的な負担を軽くできる	不動産会社の対応による。対応不可の会社も多いため事前確認が必要

仲介手数料でも大きな出費になるため、無理のない支払い方法を選ぶことが大切です。

上記の表の通り、一般的には「現金払い」か「銀行振込」が主流です。

最近では「住宅ローンへの組み込み」に対応している会社も増えてきました。

ただし、ローンへの組み込みには条件があるため、すべての金融機関で対応できるわけではありません。

大きくこの4点が条件となっています。まとめると、事前に「諸費用込みローン」の有無を確認し、金融機関に相談するのが確実です。

例えば、PayPay銀行などは対応しています。

また、分割払いについても、不動産会社によって対応が異なり、不可とする会社も多いのが現状です。

支払い方法の選択肢は資金計画の柔軟性につながります。契約前に確認しておくことで、後々のトラブルを防ぎましょう。

仲介手数料とそれ以外の諸費用との比較

仲介手数料は不動産会社への報酬で、登録免許税や印紙税といった税金とは役割も支払い先も異なります。

違いを理解しておくことで、資金計画の抜けや誤解を防げます。

具体的に各費用にどのような違いがあるのかをみていきましょう。

不動産売買でかかる主な費用：登録免許税・印紙税との違い

仲介手数料は「不動産会社に支払う報酬」であり、他の諸費用である登録免許税や印紙税とは性質がまったく異なります。

費用の種類	支払い先	目的・内容	金額の目安
仲介手数料	不動産仲介会社	物件紹介、交渉、契約手続きなどの報酬	（売買価格×3％＋6万円）＋消費税
登録免許税	法務局（国）	所有権移転や抵当権設定など登記のための税金	固定資産評価額×一定の税率（例：2.0%→軽減あり）
印紙税	税務署（間接的に）	売買契約書に課される税金	契約金額により1万円〜数万円（例：3,000万円で1万円）

これらを正しく区別しておくことで、資金計画の見落としや予算オーバーを防げます。

それぞれのかかる費用によって、支払う（納める）場所が異なっています。

どの費用も避けて通れない大切なコストです。

それぞれの目的と支払い先を理解しておくと安心です。

不動産売買時の仲介手数料についてよくある質問

最後に、不動産売買の仲介手数料についてのよくある質問4つと答えを用意しました。

気になる項目があればぜひ目を通してみてください。

不動産売買が不成立でも仲介手数料を支払う必要はある？

【答え】不動産売買が成立しなければ仲介手数料は原則発生しません。

これは、仲介手数料が「成功報酬」であるためです。

つまり、契約書が交わされて売買が成立した時点で、はじめて支払義務が生じます。

物件の内見だけ、あるいは交渉段階で終わった場合には、費用が発生しないのが基本です。

ただし、特別な業務（調査報告書の作成など）を事前に依頼していた場合は、実費がかかることもあるので注意が必要です。

媒介契約の種類で仲介手数料に差が出ることはある？

【答え】ありません。

仲介手数料の上限は、媒介契約の種類に関係なく法律で決まっています。（【早見表】不動産仲介手数料の相場目安と上限）

つまり、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介、どの形式でも上限は同じです。

仲介手数料を「払えない」ときはどうする？

【答え】まず「分割払いや住宅ローンへの組み込み」ができないか相談してみましょう。

実際に、柔軟な対応をしてくれる不動産会社もあります。

手数料は通常、契約時と引き渡し時に分けて支払うことが多く、現金・振込・ローン組み込みなどの選択肢があります。

ただし、ローンに組み込めるかどうかは金融機関によって異なり、すべてのケースで対応可能ではありません。

支払いに不安がある場合は、契約前に必ずその旨を伝えて、計画を立てましょう。

不動産仲介手数料無料のからくりとは？

【答え】費用を売主側から受け取っているケースが多いです。

「仲介手数料無料」と聞くとお得に感じますが、実はその費用は売主側から受け取っているのが多いというのが現状です。

つまり、手数料がなくなるわけではなく、「買主が負担しない」という仕組みです。

たとえば、売主が不動産会社や建売業者の場合、仲介業者は売主から手数料を受け取ることができます。

この場合、買主側には費用がかからず「無料」と表現されますが、実際は「物件価格高めに設定されていたり」「別の諸費用で上乗せされていたり」するケースもあります。

不動産会社の利益は仲介手数料になるので、無料だからといって安易に決めてしまうのは損をする可能性もありえますので、まずは「なぜ無料なのか」「誰が負担しているのか」を冷静に見極めましょう。

「手数料だけ見て不動産会社を選ぶ」と損をする？

【答え】損をする可能性はあります。

不動産会社の中には、最初から仲介手数料の値引きを謡っている会社もあります。

しかしながら、仲介手数料の安さだけで不動産会社を選ばないようにしましょう。

なぜならば、仲介手数料は、不動産会社が買主から預かった物件の売却先を見つけ、売買条件を交渉し、書類を作成してくれて、引き渡しまでトラブルなくスムーズに完了させるために必要な手数料だからです。

例えば、3,000万円の不動産を売却する場合に、上限額の約100万円の仲介手数料がかかるA社と、半額の50万円で済むB社があったとします。

仲介手数料だけを比較するとB社の方が安いですが、それだけでお得とは判断できません。

仲介手数料を半額にしているB社は、買主から仲介手数料をもらうために両手仲介を狙って物件情報を囲い込み、そのせいでなかなか売却先が見つからずに200万円値下げすることになるかもしれません。

一方、A社に依頼してすぐに物件情報が拡散され、希望通りの3,000万円で成約できるケースもあります。

このようなケースでは、物件価格を値下げせずに済んだA社の方が結果的に得する結果となります。

仲介手数料は、安心で確実に不動産取引するために支払う対価と考えた方が良いでしょう。

不動産会社を選ぶ際には、仲介手数料の安さにこだわらず、「希望に沿った売買を実現してくれる会社なのか」「実績や経験が豊富か」「スピーディーに対応してくれるか」を重視して選びましょう。

選び方がわからない場合は、まずは無料の不動産一括査定サイトで複数社の不動産会社をやり取りをしてみましょう。

複数社とやり取りをすることで不動産会社の対応が比較できるため、自分に合った不動産会社を探すことができます。

各一括査定サイトで依頼できる不動産会社やサイトの特徴は以下の通りです。

まとめ

本記事では「不動産売買における仲介手数料」について解説してきました。最後に、要点を簡単にまとめておきます。

不動産仲介手数料は、不動産会社が行ってくれる業務に対して支払う正当な報酬ですので、むやみに安くしようと考えないことをおすすめします。

「仲介手数料が安いから」という理由ではなく、信頼できるかどうか、実績や経験が豊富にあるか、担当者の対応が良いかどうかなどで不動産会社を選びましょう。

どのように選べばよいかわからない場合は無料の一括査定サイトを利用して、複数社とやり取りをしてみましょう。

複数社の対応を比較することで、自分に合った不動産会社を見つけることができます。

以各一括査定サイトの特徴と、依頼できる不動産会社をまとめた一覧表はこちらです。

自分に合った素敵な担当者に出会えること良いですね。