【2025年12月】不動産クラウドファンディングサイトのおすすめランキング15選｜失敗しない選び方と安全性

スマホひとつで始められる不動産クラウドファンディングは、最小1万円から投資でき、申込〜運用状況の確認までオンラインで完結します。

物件の運用・管理は運営会社が担うため、投資家は契約手続きや日々の管理の手間をほとんどかけずに運用できます。

利回りの目安は多くのサービスで年利3～8％程度（案件により2～12％の範囲も見られます）で、運用期間は短期3～12カ月の案件から、中長期3～5年や約3年の案件までさまざまです。

この記事では、不動産クラウドファンディングの比較ポイントや利用者の評判などから順位づけをしております。

1位：上場企業運営で累計調達額が多い「CREAL（クリアル）」
2位：想定利回り年利8%の業界最高水準の「みんなの年金」
3位：高利回り設計の「利回り不動産」
4位：証券会社が運営する「オルタナバンク」
5位：利回りが高くて満足度が高い「COZUCHI（コヅチ）」
6位：海外不動産に投資できる「TECROWD（テクラウド）」
7位：他社ポイントを使って投資できる「RIMPLE（リンプル）」
8位：利回り8%以上の案件のみの「ヤマワケエステート」
9位：インカム重視で優先劣後方式採用の「みらファン」
10位：AI分析で選ぶ安心「TSON FUNDING（ティーソンファンディング）」
11位：手軽に不動産投資を始めたい人向け「ちょこっと不動産」
12位：首都圏の中古不動産に特化している「不動産BANK」
13位：大手不動産グループが運営する「property+（プロパティプラス）」
14位：福岡特化型クラウドファンディング「えんfunding」
15位：安定性重視の「Jointo α（ジョイントアルファ）」

不動産クラウドファンディングとは？仕組みとREITとの違いを初心者向けに解説

不動産クラウドファンディングは、少額から参加できる新しい不動産投資の形です。

ここでは仕組みやリスク、REIT・現物不動産との違いを解説し、初心者が理解しておきたい重要ポイントをまとめています。

ここを読めば投資判断の基礎が身につきます。

では、それぞれ見ていきましょう。

不動産クラウドファンディングとは

不動産クラウドファンディングは、インターネットを通じて多くの投資家から少額の資金を集め、そのお金を不動産の購入や開発、事業者への融資に活用する仕組みです。

投資家は1万円程度から参加でき、集めた資金で得られた賃料収入や売却益は、出資額に応じて分配されます。

ただし銀行預金のような元本保証はなく、運用次第では損をする可能性もあります。

つまり「少額で不動産投資ができる魅力」と「リスクがある点」の両方を理解したうえで利用することが大切です。

不動産クラウドファンディングの仕組み・流れ｜少額から始められる

不動産クラウドファンディングは、投資家が専用サイトを通じて案件に出資し、事業者が不動産を運用、その利益を投資家に分配する仕組みです。

ここでは実際の流れを、初心者にもわかりやすく3つのステップで解説します。

ステップ1：サイトから案件に申し込み

投資家は専用サイトにアクセスし、希望する案件を選んで申し込みます。

最低投資額はサービスごとに異なり、1万円から可能な案件もあれば10万円以上必要なケースもあります。

また、入金方法やスケジュールも異なるため、申し込み前に確認しておくと安心です。

ステップ2：事業者が不動産を運用

その後、集められた資金をもとに、事業者が不動産を購入・管理・運営します。

投資家が直接行う作業はなく、運用状況はマイページなどで確認可能です。

ただし、運用期間中は途中解約ができないケースが多く、資金が拘束される点に注意しましょう。

ステップ3：運用終了後に分配金を受け取る

運用終了後には出資金が返還され、利益に応じた分配金が支払われます。

なお、分配金は運用期間中に定期的に支払われるケースもあれば、終了時にまとめて支払われるなどさまざまです。

多くのサービスでは「優先劣後出資方式」を採用しています。

優先劣後出資方式を採用するサービスであれば、事業者が一定の損失を先に負担するため、投資家のリスクはある程度軽減されます。

しかし、劣後出資の割合を超える損失が出た場合には、投資家も元本割れの影響を受ける点に注意が必要です。

REITや現物不動産投資との違いは？

不動産投資には不動産クラウドファンディング以外にも、REIT（不動産投資信託）と現物不動産投資があります。

投資方法	特徴
REIT（不動産投資信託）	証券取引所に上場しており、株式のように売買可能。 複数物件に分散投資でき、流動性が高い。
現物不動産投資	マンションや戸建てを投資家自身が購入・運営。 自由度が高い一方で、多額の資金や管理の手間が必要。

これらに対して、不動産クラウドファンディングは「少額で始められる」「運営は事業者に任せられる」といった特徴があります。

以下で、3つの投資スタイルを比較しました。

このように、不動産クラウドファンディングは「少額・手間が少ない」という点で初心者に向いています。

一方で、流動性の高さを求めるならREIT、自由度を重視するなら現物投資といったように、自分の投資スタイルに合った方法を選ぶことが大切です。

少額投資や分散投資に向いている理由

不動産クラウドファンディングは「少額で始められ、分散もしやすい」から、初心者に向いています。

通常の不動産投資は物件を丸ごと買うため数百万円〜数千万円が必要ですが、クラファンなら1万円前後から投資できるサービスもあります。

少額で入れる分、1つに集中せず複数案件へ分けやすいのが大きな利点です。

たとえば100万円を10万円×10件に分ければ、空室や価格下落などのリスクを分散できます。

もちろん元本保証はありません。

それでも、小さく始めて広く分けることで、リスクをならしつつ経験を積めるのがクラウドファンディングの魅力です。

初めての不動産クラウドファンディングサイトの選び方

不動産クラウドファンディングを選ぶときは、案件数・信頼性・最低投資額・利回りなどを比較することが大切です。

ここでは初心者が失敗しないためのチェックポイントを整理しました。

では、それぞれ見ていきましょう。

参加できるファンドの数が多いか

はじめてサービスを選ぶときは、参加できるファンド数の多さは重要なチェックポイントです。

案件が少ないと、「登録したのに投資できない」ことが起きやすく、希望の条件（利回り／期間／エリア）が出るまで長く待つことになります。

投資の機会を逃さないために、次の4点をチェックしてください。

まとめると、案件数が安定して多く、応募しやすい仕組みのサービスを選べば、投資できる可能性を高められます。

信頼性が高いか（上場しているか・元本毀損の数など）

不動産クラウドファンディングは元本保証がありません。だからこそ、2つ目は運営の信頼性を先に確かめましょう。

見るべきポイントは次の3つです。

• 上場企業かどうか：決算情報を公開しており、透明性が高い
• 元本毀損や配当遅延の有無：過去にトラブルがないか確認できる
• 優先劣後出資方式の採用：投資家の元本割れリスクを、運営会社が一定割合先に負担することで軽減できる仕組み

これらをチェックしておけば、リスクを正しく見積もり、自分に合うサービスを選びやすくなります。

ただし、信頼できる会社を選んでも、損失の可能性がゼロになるわけではありません。

最低投資金額がいくらか

続いてのポイントは、「最低投資金額」を必ず確認しましょう。

サービスによって条件が異なり、1万円ほどで参加できるものもあれば、10万円前後からでないと申し込めない場合もあります。

用意できる余剰資金の範囲で無理なく始めることが大切です。

まとめると、「投資額の低さ＝安心」ではありません。

最低金額は入口の目安にすぎないので、案件条件とリスクを合わせて見て判断しましょう。

想定利回りの高さ

最後のポイントである想定利回りは、利回りがどの程度かを確認することが欠かせません。

ただし、利回りが高ければ高いほどリスクも大きくなる点は理解しておく必要があります。

数値だけでなく、案件の型（賃料収入をねらう＝安定型／売却益をねらう＝キャピタル型）や運用期間も合わせて見ることが大切です。

一般的には年3〜8％が中心で、20％超はめずらしくリスクが大きいケースと考えられます。

まとめると、利回りを高い／低いだけで判断せず、複数案件を比べて、自分が許容できるリスクとリターンの釣り合いで選ぶのがポイントです。

【おすすめ】不動産クラウドファンディングは1つに絞るよりも複数登録

不動産クラウドファンディングは、サービスごとに案件数・最低投資額・想定利回り・物件タイプが異なります。

そのため、1社に絞るより複数登録しておくほうが、投資の機会を確保しやすく、資金も分散しやすくなります。

メリット	内容
投資機会を逃しにくい	1つのサービスで応募が埋まっても、他のサービスでチャンスがある
分散投資がしやすい	エリア・物件タイプ・利回りなど、条件を分けてリスクを軽減できる
条件を比較できる	各サービスの利回り・手数料・運用期間を見比べ、自分に合うものを選べる
投資スタイルに合わせやすい	短期高利回り案件と長期安定案件を組み合わせるなど、柔軟に調整できる

例）A社＝短期・高利回り中心、B社＝賃料収入型中心——のように特徴が補完できると、「参加したい案件がない」「申込できなかった」といった機会損失を減らせます。

【徹底比較】不動産クラウドファンディングサイトのおすすめ15選

不動産クラウドファンディングを選ぶ際に迷いやすい「利回り・最低投資額・信頼性」を比較できるよう、主要15社を一覧化しました。

なお、利回りはあくまで「想定値」であり、実際の分配は物件売却や市場動向、運用コストなどに左右されます。

投資を判断する際には、最新の案件情報・契約書類・リスク説明を入念に確認するようにしましょう。

サービス名	案件数・実績	信頼性	最低投資金額の低さ	想定利回りの高さ
CREAL （クリアル） （19点）	・組成ファンド数130件以上 ・累計調達額 約800億円突破	・優先劣後出資方式を採用 ・これまで元本毀損なし ・詳細な物件情報と分別管理あり	1万円から可能 （案件による）	おおむね3.0%〜8.0%あたりの案件が多い
みんなの年金 （19点）	累計募集件数136件（2025年）	・優先劣後出資方式を採用 ・遅延、元本割れ報告なし	1口10万円から出資可能	想定年利8.0％のファンドが中心
利回り不動産 （19点）	累計募集実績約70件	・優先劣後出資方式を採用 ・高利回りファンド多数	1万円から可能 （現金または「ワイズコイン」利用）	多くは5～10％、10～12％超も見られる
オルタナバンク （19点）	多様なファンドを多数提供	・証券会社運営 ・金融商品取引業登録あり	1万円から可能 （案件による）	想定年利4〜12％程度の案件が多い
COZUCHI （コヅチ） （17点）	・累計130件以上のファンド実績あり ・累計投資額 約1,156億円相当（報道値）	・非上場 ・優先劣後出資方式を採用 ・これまで元本毀損なしと公称	短期運用型：1万円〜 中長期運用型：案件によっては10万円〜	約4〜12％程度（案件による）
TECROWD （テクラウド） （17点）	・累計ファンド募集件数 約86件 ・累計償還額 約200億円突破	・優先劣後出資方式を採用 ・遅延、元本割れ報告なし	1口10万円から出資可能	募集案件で年利約9.5〜11.5％ 償還済み平均実績は約10.1％
RIMPLE （リンプル） （17点）	100件以上のファンドを組成（運用完了含む）	・優先劣後出資方式を導入 ・物件情報公開あり	1万円から可能 （案件による）	2.6～5％前後が多い（案件による）
ヤマワケ エステート （17点）	累計100件以上のファンド実績あり	優先劣後出資方式を採用	1万円から可能 （案件による）	想定年利8〜15％程度 高利回り例も多数
みらファン （17点）	複数ファンドを掲載中	・不動産特定共同事業の許可取得 ・優先劣後出資方式を採用	1万円から可能 （案件による）	多くのファンドで 5.5％ 前後 7.0％程度のファンドもあり
TSON FUNDING （ティーソン ファンディング） （17点）	累計募集実績数239件	・優先劣後出資方式を採用 ・元本割れ報告なし	基本1口10万円～から出資可能	直近平均は約5％前後 （5〜6％案件が多い）
ちょこっと不動産 （17点）	・累計ファンド数は数十件規模 ・短期運用型が中心	・優先劣後出資方式を採用 ・過去ファンドで元本割れ ・分配遅延なし	1万円から可能 （案件による）	想定年利4％前後 案件によっては5％以上もあり
不動産BANK （16点）	成長段階（2022年サービス開始）	・優先劣後出資方式を採用 ・物件情報開示あり	1万円から可能 （案件による）	6.0％前後の案件が中心（案件による）
property＋ （プロパティプラス） （16点）	累積30件以上の過去募集実績あり（運用終了含む）	・優先劣後方式採用 ・グループ企業のバックが安心感	1万円から可能 （案件による）	案件によって3.0〜10％台のものあり
えんfunding （16点）	運用中・募集完了案件あり （累計件数は非公表）	・不動産特定共同事業許可 ・宅建業免許あり	1万円から可能 （案件による）	予定分配率は 2.8〜9％ の範囲
Jointo α （ジョイント アルファ） （14点）	運用終了案件の直近利回りは約3.5％	・上場企業が運営 ・優先劣後出資方式を採用 ・遅延、元本割れ報告なし	1口10万円から	想定年利2〜5%が中心

また、この記事のランキングは、独自の評価基準を設けて順位づけを行っております。

評価基準は下記になります。

不動産クラウドファンディングのデメリット｜本当に安全？

不動産クラウドファンディングには資金を途中で引き出せない、元本割れのリスク、利回りと手取りの差といった注意点があります。

ここでは初心者が誤解しやすいデメリットを整理し、安心して投資判断をするための基礎知識を解説します。

では、それぞれ見ていきましょう。

運用期間中に資金を引き出せない

不動産クラウドファンディングの大きなデメリットの一つは、運用期間が終わるまで資金を引き出せないことです。

なぜなら、多くの案件は不動産の購入や運営に資金を固定して使うため、途中解約が原則できない仕組みになっているからです。

例えば、CREALなど主要サービスの公式FAQでも以下のように明記されています。

クーリング・オフ期間終了後の中途解約は、やむを得ない事由が発生した場合（営業者の重要な義務、例えば、利益分配・営業執行義務等の懈怠、又はその義務の履行不能のような場合を指す。）を除いて、 原則不可となっております。
引用元：CREAL公式サイト

このため、出費が見込まれる資金を投じてしまうと、生活費や急な出費に対応できず困ってしまうリスクがあります。

不動産クラウドファンディングを始める際は、余剰資金を使うことが前提です。

「運用中は使えないお金」と割り切って投資する姿勢が欠かせません。

元本割れ・分配低下・遅延の可能性がある

不動産クラウドファンディングには、元本割れや分配金の遅延といった投資リスクがあります。

実際の運用では、不動産価格や賃料収入の変動により、予定していた分配金が減る、あるいは支払いが遅れるケースも考えられます。

さらに、国土交通省も「無登録業者による詐欺的な勧誘」に注意を呼びかけています。「必ず儲かる」といった断定的な説明をしてくる業者は要警戒です（参考：国土交通省）。

安心して投資するためには、運営会社が登録事業者かどうかを確認すること、そしてリスクに関する説明がしっかりと提示されている案件を選ぶことが欠かせません。

表示利回り＝手取りではない

不動産クラウドファンディングのページに表示されている「想定利回り」は、そのまま自分の手元に入る金額ではありません。

実際には、分配金から税金（源泉徴収）が引かれるほか、サービスによっては事務手数料などのコストもかかります。

つまり、画面に出ている数字と実際の受け取り額には差が出るのです。

投資を検討する際は、利回りの高さだけに注目せず、「税金や費用を差し引いた後にどれくらい残るのか」をシミュレーションしておくことが重要です。

こうした意識を持つことで、想定外のギャップを防ぎ、納得感のある投資につながります。

不動産クラウドファンディングのメリット｜利回り・キャンペーンの実態

不動産クラウドファンディングは、少額から始められる手軽さやプロによる管理、分散投資のしやすさが魅力です。

さらに利回りの幅やキャンペーンもあり、投資家にとって選択肢が広がります。

ここではそれぞれのメリットを整理し、活用のポイントをわかりやすく解説します。

では、それぞれ見ていきましょう。

少額から始められる・参入ハードルが低い

不動産クラウドファンディングの大きな魅力は、少額から投資できる点にあります。

通常の不動産投資では数百万円以上のまとまった資金が必要ですが、クラウドファンディングならサービスによっては1万円から参加可能です。

これなら投資初心者でも余剰資金の範囲で安心して挑戦できます。

さらに、少額だからこそ複数案件に分けて投資することも容易です。

たとえば1つの案件に100万円投資する代わりに、10万円を10案件に分散させればリスクを抑えながら経験を積めます。

「一度に大きなお金を動かすのは不安」という方でも、一歩踏み出しやすい仕組みです。

プロ運営・管理の手間がかからない

不動産クラウドファンディングでは、運営や管理を事業者が代行してくれるため、投資家が煩雑な作業に追われることはありません。

現物の不動産投資のように、入居者対応や修繕手配を自分で行う必要がなく、資金を出すだけで投資体験が可能です。

特に、不動産知識に自信がない方や忙しい方にとっては大きな魅力といえるでしょう。

不動産クラウドファンディングは「収益を得ながら手間を省きたい人」に適した投資スタイルです。

分散投資がしやすい → リスク低減に有効

不動産クラウドファンディングの強みのひとつが、少額から複数案件に投資できることです。

現物投資では1件ごとに大きな資金が必要になり、空室リスクや災害リスクが集中しやすい課題があります。

しかしクラウドファンディングなら、複数の地域や物件タイプに資金を分けて投資できるため、万一のトラブルがあっても全体への影響を抑えることも可能です。

こうした違いを整理すると、次のようになります。

投資スタイル	特徴	リスク集中度
現物投資	1件に大きな資金を投じる	高い
クラウド投資	少額を複数案件に分散	低い

初心者でも無理なく分散投資を実現できる仕組みは、投資の安全性を高める有効な方法といえるでしょう。

利回りレンジが高い案件もあり、選択肢の幅が広い

不動産クラウドファンディングの魅力のひとつは、案件ごとに利回りの幅が広く、選択肢が豊富なことです。

一般的な利回りは3〜8％程度が中心ですが、なかにはそれ以上を掲げる案件もあり、銀行預金や国債と比べても高い水準です（参考：財務省｜個人向け国債）。

また、投資家向けのキャンペーンを実施しているサービスも多く、特典を活用すれば実質的に利回りを上乗せできるケースもあります。

こうした要素を整理すると次のようになります。

利回りの数字だけに注目するのではなく、案件の信頼性やリスク、キャンペーンの有無まで含めてトータルで判断することが納得のいく投資につながります。

投資後に知っておきたい税金・確定申告の基礎知識

不動産クラウドファンディングは、分配金に税金がかかる仕組みや確定申告の要否、さらに手数料などのコストを理解しておくことが欠かせません。

ここを押さえておけば「思ったより利益が少ない」という失敗を防げます。

この章では初心者が知っておくべき基礎を整理しました。

では、それぞれ見ていきましょう。

分配金にかかる税金の仕組み

不動産クラウドファンディングで得られる分配金には、あらかじめ税金が差し引かれます。

一般的には 20.42％（所得税＋復興特別所得税） が差し引かれるのが目安です（参考：国税庁｜配当所得の源泉徴収事務）。

例えば1万円の分配金が発生した場合、投資家の手元に入るのはおよそ7,958円程度となります。

この仕組みにより、投資家が自分で計算して納税する必要はなく、サービス側が処理してくれるため手間はかかりません。

ただし、表示されている利回り＝そのままの手取りではない点には注意が必要です。

利回りの数字をそのまま鵜呑みにせず、税引き後の実質リターンを意識して判断することが大切です。

確定申告が必要になるケースとは？

不動産クラウドファンディングの分配金は、通常は20.42％の源泉徴収で完結するため、追加で確定申告をする必要がないケースが多いです。

しかし、すべての人が「申告不要」というわけではありません。

確定申告が必要になる代表的なケースを、以下の表にまとめました。

確定申告が必要になる主なケース
年間雑所得が20万円超（会社員）	クラウドファンディング収益＋副業収入など
医療費控除などを利用	医療費が年間10万円を超えた場合など
複数サービスで収益合算	分配金が合算で20万円を超えた場合

分配金を得たら放置せず、国税庁の公式サイトや税理士に確認することで、申告漏れやペナルティを防ぐことができます。

初心者が理解しておくべきコスト（手数料・税負担）

不動産クラウドファンディングは手軽に始められますが、「表示利回り＝そのままの利益」ではない点に注意が必要です。

なぜなら、分配金からは税金や手数料といったコストが差し引かれるからです。

具体的には以下のような項目があります。

なお、多くのサービスでは口座開設や口座維持の手数料は無料です。

結論として、投資前には「税引き後の手取り」と「手数料の有無」を確認しておくことが、想定外のリターン減少を防ぐポイントです。

よくある質問｜不動産クラウドファンディングの疑問を解消

不動産クラウドファンディングを始めるとき、多くの初心者が疑問に思うのは「最低いくらから投資できるのか」「失敗しないコツはあるのか」という点です。

ここでは、その基本と注意点をまとめました。

ここを読めば投資を始める前の不安を解消できます。

最低投資金額はいくらから始められる？

【答え】サービスによって異なりますが、多くは1万円から始められるケースが中心です。

不動産クラウドファンディングは、もともと「少額で投資体験を広げること」を目的に設計されています。

そのため、COZUCHIやCREALなどの主要サービスでも、公式サイトに「最低1万円から投資可能」と明記されています。

一方で、TECROWDやみんなの年金のように10万円以上からしか投資できない案件も存在するため、必ず各ファンドの募集要項を確認することが欠かせません。

初心者にとっては、1万円単位で試せる仕組みが心理的なハードルを下げ、余剰資金の範囲で無理なくスタートできる点が大きなメリットです。

結論として、不動産クラウドファンディングは「無理のない範囲で少額から始められる」ことが、投資初心者にとっての魅力といえるでしょう。

初心者が失敗しないためのコツは？

【答え】不動産クラウドファンディングで失敗しないためには、リスクを理解したうえで「分散投資」と「余剰資金での参加」を徹底することです。

なぜなら、不動産クラウドファンディングには元本保証がなく、運用によっては分配金が減ったり、元本が毀損する可能性があるからです。

国土交通省も「元本保証をうたう無登録業者には注意」と警告しており、安全性の確認は欠かせません（参考：国土交通省）。

具体的には、

などが安心につながります。

結論として、リスクを前提にしたうえで資金をうまく分ければ、初心者でも無理なく長期的に投資を続けられるでしょう。

まとめ

不動産クラウドファンディングは少額から挑戦しやすい投資ですが、成果を大きく左右するのは「自分の目的に合った案件やサービスを選べるかどうか」です。

たとえば、複数のサービスに登録して投資機会を確保し、優先劣後の仕組みや過去のトラブル実績を確認することは欠かせません。

また、表示利回りは税金や手数料を差し引いた手取りとは異なるため、実質的にどれくらい残るのかを把握することが大切です。

さらに、キャンペーンは魅力的ですが一時的な要素にすぎないため、あくまで加点材料として捉え、総合的に判断しましょう。

案件の種類や地域、運用期間を分散させればリスクを抑えることもできます。

少額・分散・複数サービスの活用を基本に、自分の投資目的に合った案件を選び抜くことが、安心して長く続けられる投資への近道です。