空き家の処分を検討するとき、選択肢のひとつとして検討したいのが、一般人ではなく、プロの買取業者に空き家を買い取ってもらう「買取」です。
空き家の買取価格の相場は、仲介価格の50～80％程度です。
また、取り壊しの必要がなく、簡易なリフォームをするだけで転売できるような場合には、仲介価格の80％程度となることもあります。
一方で、取り壊しが必要な場合には、仲介価格の50％程度になってしまいます。
空き家買取の流れは、以下の通りです。
この記事では、「空き家の買取」という選択肢に焦点を当て、そのメリット・デメリットや手続きの流れを解説します。
注意点や、失敗を回避するためのポイントも把握できますので、買取について調べている方は、ご一読ください。
また、本章に入る前に処分に困っている訳ありの物件をお持ちの方をお伝えしておきます。
「こんな物件、売れないかも…」と悩む訳あり物件も、実は売却できる可能性があります。
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空き家をすぐに売却したい方へ｜買取のメリットと向いているケース
最初に「空き家の買取」について、基本の知識からご紹介します。
- 空き家買取の仕組みとは？仲介との違いも解説
- 空き家買取のメリット
- 空き家買取のデメリット
- 早期売却に買取が向いている理由は「買主を探す手間がないから」
- 再建築不可や老朽化した空き家でも売れる理由は「売却先と方法を選べば活路があるから」
それぞれ、みていきましょう。
空き家買取の仕組みとは？仲介との違いも解説
空き家買取は、不動産会社（買取業者）が、空き家を所有する売主から直接、空き家を買い取る仕組みです。
まず、買取業者が空き家の査定を行い、「この金額であれば、買い取りします」という査定価格を提示します。
その査定価格に売主が納得し、買取業者との間で合意すれば、売主と買取業者が売買契約を締結して、取引を行います。
空き家を売却する場合、最も一般的な方法は不動産会社に「仲介」を依頼して、買主を探すやり方です。
買取と仲介では、以下の違いがあります。
【買取と仲介の違い】
| 項目 | 買取 | 仲介 |
|---|---|---|
| 概要 | 不動産会社（買取業者）が直接買い取る | 不動産会社が仲介し、一般の個人などが買主となって購入する |
| 仲介手数料 | 不要 | 必要 |
| 売却期間 | 最短1週間程度で可能な場合もある | 数ヶ月以上の期間がかかる場合がある |
| 価格の決め方 | 不動産会社（買取業者）が提示し、売主が合意した金額 | 市場価格をベースに、売主・買主で合意した金額 |
※通常の仲介で売却する方法の詳細は、家を売る方法で解説していますので、あわせてご覧ください。
空き家買取には、メリット・デメリットの双方があります。次の章で、詳しくご紹介します。
空き家買取のメリット
空き家買取のメリットとして、大きく3つのポイントが挙げられます。
早く売却できる
1つめのメリットは「早く売却できる」です。
空き家買取の大きなメリットは、売却までの期間が短いことです。
一般的な不動産仲介では、販売活動や契約の手続き、決済・引渡しまでに数ヶ月〜半年以上の期間がかかることは、珍しくありません。
【参考：一般的な売却の流れ】
一方、買取の場合は、不動産会社（買取業者）との直接取引となります。仲介を依頼するための媒介契約や、買主を探すための販売活動などのプロセスが不要となります。
買取価格などの条件さえ折り合えば、最短1週間程度で売却を完了させることも、不可能ではありません。
仲介手数料がかからない
2つめのメリットは「仲介手数料がかからない」です。
前述のとおり、買取では不動産会社（買取業者）と直接取引することになるため、仲介の必要がありません。
不動産会社に仲介を依頼すると、仲介手数料（※）を支払う必要がありますが、買取では仲介手数料は不要です。
※仲介手数料は、売買代金に応じて以下が上限となります。
【仲介手数料の上限の額】
| 売買代金200万円以下 | 売買代金（税抜）の5% |
| 売買代金200万円超400万円以下 | 売買代金（税抜）の4%＋2万円 |
| 売買代金400万円超 | 売買代金（税抜）の3%＋6万円 |
参考：全日保証「家を売る。」
たとえば、空き家を1,000万円で売却した場合、39.6万円（税込）の仲介手数料が生じる見込みです。
売却において仲介手数料は大きな出費となります。この出費が節約できる点は、買取の大きなメリットといえます。
売却後のトラブルが起きにくい
3つめのメリットは「売却後のトラブルが起きにくい」です。
空き家を一般の個人に仲介で売却した場合、売却後にトラブルとなるケースがあります。
瑕疵（欠陥）が見つかった場合には、契約不適合責任を問われ、場合によっては損害賠償や契約解除を求められることがあります。
【契約不適合責任とは？】
空き家の場合、売主自身も空き家の状態を把握し切れていないことが多く、不安を覚える方もいるでしょう。
一方、プロの買取業者は、空き家を仕入れてリノベーションして転売したり、更地にして再開発したりすることが前提です。一般人に比較して、空き家の状態に寛容な傾向があります。
不動産事情に精通しているため、「無知による不合理なクレームに困らされる」といったリスクも、基本的にありません。
加えて、買取の場合、契約不適合責任を免除した契約とするのが通常です。法的にも責任を負う必要がなくなるため、安心感があるといえます。
空き家買取のデメリット
次に把握しておきたいのがデメリットについてです。大きく2つのポイントがあります。
売却価格は安くなりやすい
1つめのデメリットは「売却価格は安くなりやすい」です。
買取の場合、相場価格より高く査定金額が提示される可能性は、ほぼないと考えておきましょう。
買取は、「安くなってもいいから、手間なく早く売りたい」という方には、おすすめできる選択肢です。
一方で、「時間がかかってもいいから、少しでも高く売りたい」と希望する場合、買取は最適な方法ではありません。
一般の購入希望者に対して広く売り出しをする、仲介による売却のほうが適しているケースが多いでしょう。
かならず買取してもらえるわけではない
2つめのデメリットは「かならず買取してもらえるわけではない」です。
買取業者にとって、利益になると見込まれた空き家であれば、買取してもらえます。
しかし、買い取っても利益にならないと判断された場合には、値段がつかずに買取自体を断られるケースもあります。
買取業者は、空き家を買い取った後、たとえば以下のような手法で利益獲得を目指します。
- 空き家をリフォームして転売する
- 空き家を解体して更地にしてから転売する
- 賃貸物件として運用する
- 新しい建物を建築する
- その他
逆にいえば、その空き家を買い取っても、買取業者が利益を生み出せる見込みがない場合、買取は成立しません。
空き家の買取を検討する場合には、まず、そもそも買取可能な物件なのか、買取査定を依頼して確かめる必要があります。
早期売却に買取が向いている理由は「買主を探す手間がないから」
不動産を早く売りたいときは、仲介よりも「買取」のほうがスムーズで確実な方法です。
- 住宅ローンの支払いに困っている
- 相続・離婚・転勤などで時間がない
- とにかく早く現金化したい
なぜなら、買取では不動産会社が買い手を探すのではなく、直接その会社が物件を買ってくれるからです。
一般的に仲介の場合は、買主探しや内覧、交渉などで数ヶ月かかることもありますが、買取なら最短で1週間～1ヶ月程度で現金化できることがあります。
ただし、買取価格は市場価格の7～8割程度に下がるのが一般的です。
とはいえ、時間的な余裕がない場面では、価格よりも「早く売れること」のほうが大切な場合も多いでしょう。
だからこそ、買取は早期売却を求める人にとって、非常に現実的で有効な選択肢なのです。
再建築不可や老朽化した空き家でも売れる理由は「売却先と方法を選べば活路があるから」
再建築不可や老朽化した空き家でも、適切な方法を取れば売却は可能です。
これらの物件は、建て替えができない、住宅ローンの利用が難しいなどの理由で一般的には売却が困難とされています。
しかし、隣地所有者への売却や、専門の不動産会社による買取など、特定の方法を用いることで売却が実現します。
例えば、隣地所有者が土地を購入することで、敷地を整形地にしたり、接道義務（建築基準法第43条）を満たすことができる場合があります。
また、再建築不可物件の買取に特化した不動産会社に依頼することで、スムーズな売却が可能です。
このように、再建築不可や老朽化した空き家でも、適切な売却戦略を立てることで、売却の道が開けます。
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空き家買取業者の選び方とおすすめ比較ポイント
空き家の売却を検討する際、信頼できる買取業者の選定は非常に重要です。
業者の種類や特徴を理解し、トラブルに発展しないポイントを把握することによって、スムーズな取引が可能になります。
この章では、空き家買取業者の選び方や比較ポイントについて詳しく解説します。
それぞれ見ていきましょう。
空き家買取業者の種類｜全国対応・地域密着・自治体連携
空き家の売却を成功させるためには、業者の種類を理解し、自分の状況に合った業者を選ぶことが重要です。
買取業者には、全国対応型、地域密着型、自治体連携型の3つのタイプがあります。
それぞれに特徴があり、物件の場所や状態、売却の目的によって最適な業者は異なります。
| 業者タイプ | 特徴 | 代表的なサービス |
|---|---|---|
| 全国対応型 | スピード対応が可能。訳あり物件（再建築不可・共有持分など）も対応。 | アルバリンク など |
| 地域密着型 | 地元市場に精通。地域ごとの適正価格での売却が期待できる。 | 地元不動産会社 |
| 自治体連携型 | 空き家相談窓口としても活用可能。安心感と公的支援がある。 | アキカツカウンター など |
このように、業者の種類を理解し、自分の状況に合った業者を選ぶことで、空き家の売却をスムーズに進めることができます。
信頼できる買取業者を見極めるポイント
空き家の売却を成功させるためには、信頼できる買取業者を見極めることが不可欠です。
悪質な業者に依頼すると、適正価格での売却ができなかったり、契約後にトラブルが発生する可能性があります。
そのため、業者の信頼性を事前に確認することが重要です。
見極めるポイントは以下の３つです。
◆複数社から査定を取る
複数の業者から査定を受け、示された価格や対応を比べることによって、適正な価格や信頼性を判断できます。
◆実績や口コミを確認する
業者のこれまでの実績や、実際に使った人からの口コミを知ることで、信頼性を把握できます。
◆契約内容をしっかり確認する
契約前に、契約内容や手数料、引き渡し条件などをしっかり確認し、不明点は質問することが大切です。
このように、信頼できる買取業者を見極めるためには、複数の業者を比較し、実績や契約内容を確認することが重要です。
よくある空き家買取業者のトラブル事例
空き家の売却では「業者とのトラブル」が意外と多く、注意を怠ると損をしてしまうことがあります。
なぜなら、不動産取引は高額で複雑な契約が関わるため、ちょっとした見落としや誤解が大きな問題につながるからです。
たとえば、契約内容をよく読まずにサインしてしまい、後で「こんな条件だったの？」と驚くケースがあります。
(出典：国民生活センター25p)
これは、契約の文章の曖昧さによるもので、双方の受け取り方が違うことから出てくるケースです。
さらに、「囲い込み」といって、他社に査定させないようにして、安い価格で売却させようとする業者も存在します。
こうしたトラブルを防ぐためには、契約内容を細かく確認し、わからない点は遠慮せずに質問すること、そして必ず複数の業者から査定を取って比較することが大切です。
僕が実際に利用したことがある「訳あり不動産相談所」は安心して利用することができました。
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主要業者の比較｜カチタス・アルバリンク・空き家買取センター等
空き家の売却を成功させるためには、主要な買取業者の特徴を理解し、自分の状況に合った業者を選ぶことが重要です。
業者によって、対応エリアや得意とする物件の種類、サービス内容が異なるため、自分の物件や希望に合った業者を選ぶことで、スムーズな取引が可能になります。
| 業者名（エリア） | 得意な物件 | 特徴 |
|---|---|---|
| カチタス （全国） | 築古物件 | 年間5,500戸以上の再販実績。 リフォーム再販が強み。 |
| アルバリンク （全国） | 訳あり物件 （再建築不可・共有持分など） | スピード対応・柔軟な買取条件で 訳あり専門の全国対応型。 |
| 空き家買取センター （全国） | 空き家全般 | 地域密着の丁寧な対応。 都市部に強く、相談しやすい体制。 |
このように、主要な買取業者の特徴を把握し、自分の物件や希望に合った業者を選ぶことで、空き家の売却をスムーズに進めることができます。
空き家の買取価格相場と高く売るためのポイント
空き家の買取価格は、一般的に市場価格の5～8割程度が目安とされています。
価格が下がる主な要因には、築年数の経過や管理状態の悪化、立地条件の不利などが挙げられます。
高く売却するためには、リフォームやクリーニングの必要性を慎重に判断し、費用対効果を考慮することが重要です。
この章では、下記の3点について解説します。
- 空き家の買取価格の決まり方と平均相場は市場価格の約7割
- 空き家査定で価格が下がりやすいポイントとは？
- リフォーム・クリーニングは必要？費用対効果を考える
それぞれ見ていきましょう。
空き家の買取価格の決まり方と平均相場は市場価格の約5〜8割
空き家の買取価格は、市場価格の約5〜8割が一般的な相場とされています。
これは、不動産会社がリフォームや再販にかかるコストを考慮して価格を設定するためです。
例えば、築20年の木造住宅で市場価格が3,000万円の場合、リフォーム費用や諸経費を差し引いた買取価格は約1,500万円となることがあります。
このように、空き家の買取価格は物件の状態や立地条件によって大きく変動します。
正確な価格を把握するためには、複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討することが重要です。
空き家査定で価格が下がりやすいポイントとは？
空き家の査定価格が下がる主な要因には、主に下記のポイントがあります。
- 立地条件が悪い
- 建物の老朽化
- 再建築不可の物件
- 管理状態が悪い
- 境界や権利関係の不明瞭さ
また、建物の老朽化には、雨漏りやシロアリ被害も含まれ、修繕費用を考慮して査定額が減額されることがあります。
これらの要因を把握し、可能な範囲で改善することで、査定価格の向上が期待できます。
リフォーム・クリーニングは必要？費用対効果を考える
空き家を高く売却するために、リフォームやクリーニングが必要かどうかは、物件の状態や市場の需要によって異なります。
一般的に、築年数が浅く、軽微な修繕で済む場合は、リフォームによって査定額が上がる可能性があります。
しかし、築年数が古く、大規模な修繕が必要な場合、リフォーム費用が高額になるため、費用対効果を慎重に検討する必要があります。
また、ハウスクリーニングや庭の手入れなど、比較的低コストでできる改善は、物件の印象を良くし、査定額の向上につながることがあります。
費用はかかるが、水回りをリフォームすることも効果的です。
下記の資料によれば、中古物件を購入する際に、水回りや見た目の綺麗さは重要だからです。
最適な判断をするためには、不動産会社と相談し、具体的なアドバイスを受けることが重要です。
空き家買取の流れと手続き｜現金化までの6ステップ
空き家買取の流れは、大きく6つのステップに分けられます。
以下で詳しく見ていきましょう。
ステップ① 無料査定の申し込み方法
1つめのステップは「買取査定の申し込み」です。
買取を行っている事業者（不動産会社）に査定を依頼するのですが、注意点として、一般的な不動産査定（売却見込み金額を出してもらう査定）と、買取査定は異なります。
- 一般的な不動産査定：どの程度の金額で売れそうか、見積もりの金額を出してもらう
⇒ 売買の仲介を行う不動産会社に依頼する（買主はこれから探す） - 買取査定：いくらなら買取可能か、買取価格を出してもらう
⇒ 自社で買取を行っている不動産会社に依頼する（買主は不動産会社になる）
一般的な不動産査定は、「おそらく、この程度の金額で売れるのが妥当です」という予測金額を出してもらうものです。
実際の成約価格は、不動産を売り出して購入希望者が現れた後、購入希望者との交渉によって決まります。
参考：不動産査定とは？手順と適正額の判断基準・不利にならないためのコツ
一方、買取査定の場合は、「この金額なら、弊社で買い取ります」という買取金額を提示してもらう査定です。よって、不動産買取を行っている不動産会社に、査定を依頼する必要があります。
「買取業者が見つからない」という場合には、以下のようなサービスの利用もご検討ください。
【プロ買取一括紹介】
プロ買取業者へ広く紹介してもらえるため、早期の売却可能性が高まります。
ステップ② 現地調査と査定のポイント
2つめのステップは「現地調査」です。
買取査定の際には、現地調査が必要となります。不動産会社との間で、日程を調整しましょう。
現地調査は不動産会社が行いますが、依頼者（売主）としては当日の立ち会いと、事前の必要書類の準備を行います。
【査定依頼にあたって必要なもの】
地図、登記記録（登記簿）、その他詳細資料（購入時の重要事項説明書、建築関係書類等）
・詳細査定の場合は、物件を特定する資料に加えて、その他の詳細資料が必要となる場合がある。
・不動産会社が独自に調査することも可能だが、あらかじめ必要な資料を提示すると査定を円滑に進めることができる。詳細査定に当たっては、どのような資料が必要となるかを不動産会社に確認した上で、できるだけ多くの資料や情報を提供するのが望ましい。
出典：不動産ジャパン
実際に必要なものは、不動産会社の案内に従って、準備しましょう。
ステップ③ 買取金額の提示と交渉
3つめのステップは「買取査定額の提示」です。
現地調査の結果をもとに、不動産会社から買取査定額が提示されます。買取査定額は、空き家の状態や立地条件、周辺の相場などによって異なります。
提示された査定価格の妥当性を確認するためには、相場を調べておくと役立ちます。
調べた相場とも照らし合わせながら、提示された買取査定額で売却するか否か、検討しましょう。
価格の引き上げを交渉できそうな余地があれば、交渉を持ちかけるのもひとつの方法です。
大幅な値上げは難しいことが多いですが、少額であれば、対応してもらえるケースもあります。
ステップ④ 売買契約・必要書類と注意点
4つめのステップは「売買契約」です。
買取査定額に納得できたら、売買契約を締結します。
売買契約書には、売買価格や支払い条件、引渡し時期などが記載されています。内容をよく確認してから、署名捺印しましょう。
以下は、一般的な売買契約のチェックリストです。
【売買契約内容のチェックリスト】
●契約全体
□ 自分の希望条件は記載されているか
□ 自分にとって無理のある条件はないか
□ 不明確な条件はないか
□ 消費者契約に該当するか（該当する場合は消費者に不利な契約は無効）
●売買物件の表示
□ 売却物件の表示に誤りはないか
●売買代金、手付金等の額、支払日
□ 売買代金、手付金等の額に誤りはないか
□ 買主からの支払日はいつか
□ どのような性質の手付金か（解約、証約、違約）
□ 手付金等が高すぎたり安すぎたりしないか
●土地の実測及び土地代金の精算
□ 土地の実測は行うのか
□ 面積の増減に応じて売買代金の精算を行うのか、行う場合の単価は正しいか
●所有権の移転と引き渡し
□ 所有権の移転、引渡しの時期に問題はないか（確実に引き渡しができるか）
●負担の消除
□ 売却物件を完全な所有権で引渡しができるか（抵当権や賃借権などは確実に整理できるか）
□ 賃借権など引き継ぐ権利がある場合は、その内容は明確か
●危険負担
□ 契約締結後、引渡し前に物件が天災等により滅失、毀損した場合の取り扱いは明確か
●手付解除
□ 手付解除は可能か、いつまで手付解除が可能か
□ 手付金が高すぎたり安すぎたりしないか
●契約違反による解除
□ 違約金や損害賠償の予定額は適当か
●契約不適合責任
□ 契約不適合責任の期間は適切か
●付帯設備等の引き継ぎ
□ 引き継ぐべき付帯設備等は明確か
●公租公課等の精算
□ 何を精算するのか明確か
□ 精算方法と金額を把握したか
●ローン特約
□ 買主に住宅ローンの利用予定があり、特約が付されている場合は、買主の信用力に照らして借り入れ内容（金額など）に無理はないか（無理な借り入れ内容の場合は、解除のリスクが高まる）
●その他
□ その他特に定めておく事項はないか
出典：不動産流通推進センター
空き家の買取の場合に、とくに留意したいのは「契約不適合責任」についてです。
「2-3. 売却後のトラブルが起きにくい」にて触れたとおり、「契約不適合責任の免責」の特約が付いていることを、確認しておきましょう。
以下は特約の文例です。
【文例】
（契約不適合責任の免責）
第○条 売主は、本物件が種類または品質に関して本契約の内容に適合しない （以下、「契約不適合」という。） ものであっても、買主に対し、契約不適合資任を一切負わないものとする。
2 本物件には雨漏りが発生しているが、買主はこれを容認し、売主より現状有姿にて引渡しを受けるものとする。
3 買主は、前項に掲げる内容のほか、末尾記載の「容認事項」を確認の上、本物件を買い受けるものとする。
出典：黒沢 泰, 『すぐに使える 不動産契約書式例60選』, 出版社, 2017年, 追録 p.6
ステップ⑤ 決済と引渡しまでのスケジュール
5つめのステップは「決済・引渡し」です。
決済・引渡しとは、売却代金を受け取り、受け取った代金と引き換えに、空き家を引き渡す（所有権を移転する）ことです。
決済・引渡しで重要なのは、所有権移転登記に必要な書類をはじめとする、準備を確実に行うことです。
【決済・引渡しの必要書類の例】
●登記関係書類等
・所有権移転登記の関係書類等（登記を書面申請する場合）
登記識別情報または権利証、印鑑証明書（登記申請日時点で発行後3ヶ月以内のもの）、住民票、固定資産評価額証明書、司法書士への委任状など
・抵当権抹消登記に必要な関係書類等
※登記関係書類等は司法書士等の専門家に確認しましょう。また、登記をオンライン申請する場合は準備するものが異なります。
●実印（登記関係書類に押印する）
●登記費用
●実測図や境界確認書（必要な場合のみ）
●残代金や各種精算金等の領収書（口座振込の場合は振込控えで代替する場合もある）
●建築関係書類、物件の鍵等の買主へ引き継ぐべきもの一式
●仲介手数料（媒介契約書の支払条件に基づいて準備する。不動産会社からは領収書を受け取る）
出典：不動産ジャパン
売主側の不手際で、売買契約書で約束した期日に引渡しができない場合、契約不履行となってしまいます。
必要書類などの詳細は、買取業者から案内があります。その案内に従って、確実に準備を進めましょう。
ステップ⑥ 確定申告と税制優遇措置
6つめのステップは「確定申告」です。
空き家を売却する取引自体は、ステップ5の「決済・引渡し」までで完了となります。
その後、買取の取引とは別に、状況に応じて確定申告を行う必要があります。
申告が必要なケースと時期の目安
確定申告が必要となるのは、次の2つのケースです。
- 譲渡益（譲渡所得金額）が出たため、納税の必要がある
- 譲渡益は出ていないが、特例や控除の適用を受けたい
譲渡所得金額は、以下のとおり計算します。
【譲渡所得金額の計算方法】
（注1）譲渡価額とは、土地や建物の売却代金などをいいます。
（注2）取得費とは、売った土地や建物を買い入れたときの購入代金や、購入手数料などの資産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備費などの額を加えた合計額をいいます。
なお、建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。また、土地や建物の取得費が分からなかったり、実際の取得費が譲渡価額の5パーセントよりも少ないときは、譲渡価額の5パーセントを取得費（概算取得費）とすることができます。
（注3）譲渡費用とは、土地や建物を売るために支出した費用をいい、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、売却するときに借家人などに支払った立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などです。
課税される譲渡所得税（所得税・住民税）の税率は、以下のとおりです。
【譲渡所得税の税率】
| 区分 | 所得税 | 住民税 |
|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 15% | 5% |
| 短期譲渡所得 | 30% | 9% |
注1：マイホームを売ったときには、税率を軽減する特例があります。
注2：：確定申告の際には、所得税と併せて基準所得税額（所得税額から、所得税額から差し引かれる金額を差し引いた後の金額）に2.1％を掛けて計算した復興特別所得税を申告・納付することになります。
「長期譲渡所得」か「短期譲渡所得」かによって、税率が変わることに注意が必要です。
| 長期譲渡所得 | 土地や建物を売った年の1月1日現在で、その土地や建物の所有期間が5年を超える |
| 短期譲渡所得 | 土地や建物を売った年の1月1日現在で、その土地や建物の所有期間が5年以下 |
譲渡益が黒字（プラス）になった場合には、確定申告によって申告し、上記の税率の譲渡所得税を納税します。
特別控除の適用によって納税額の減額を受けたい場合や、譲渡益は黒字ではないが適用を受けたい特例や控除がある場合にも、確定申告が必要です。
また、時期の目安としては、空き家を売却した翌年の2月16日〜3月15日に行います。
たとえば、2025年の1月1日〜2025年12月31日に売却した空き家の確定申告は、2026年の2月16日〜3月15日に行う必要があります。
抜け漏れのないように、準備を進めましょう。
空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除
空き家に関連する特例としては「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」があります。
要件を満たして適用を受けられれば、3,000万円までの譲渡益は非課税となる特例です。
要件などの詳細は「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（国税庁）」にてご確認ください。
空き家買取で損しないための注意点と成功のコツ
最後に、空き家買取で損しないためのポイントを3つ、お伝えします。
以下で詳しく見ていきましょう。
費用をかけてクリーニングやリフォームをしない
1つめのポイントは「費用をかけてクリーニングやリフォームをしない」です。
一般の方に向けた売り出しでは、第一印象が成約や価格に大きく影響するため、クリーニングやリフォーム、傷んだ家屋の解体などが推奨されます。
しかし、プロの買取業者は、表面的な第一印象で左右されることは、ほぼありません。不動産を正しく評価するスキルを持っているためです。
たとえば、一見、汚く見えても、リフォームすれば見違えるような構造のしっかりした空き家は、買取業者にとって魅力的です。
仕入れた後は、更地にしたりリノベーションしたりして転売を目指しますので、空き家の売主が費用をかけてメンテナンスしても、無駄になってしまいます。
余計な費用をかけないほうがよいといえます。
早期の売却を優先する
2つめのポイントは「早期の売却を優先する」です。
デメリットの「売却価格は安くなりやすい」でも触れたとおり、買取査定で提示される価格は、相場よりも安い金額かもしれません。
しかし、だからといって売却を見送っていると、時間ばかりが過ぎてしまい、維持コストがかさむことになりかねません。
買取をしてもらえるチャンスがあれば、「早く売ることによる利益」にも目を向けて、前向きに検討してみましょう。
悪質な業者には注意する
3つめのポイントは「悪質な業者には注意する」です。
健全な事業者が相手であれば、早期の売却を優先すべきといえますが、一方で、不当に安い金額を提示するような悪質な業者には、注意しなければなりません。
契約する前に、インターネット上で検索して、相手の事業者の評判を調べましょう。
過去に行政指導を受けていないかどうかも確認しておきます。
空き家買取に関するよくある質問
空き家の買取に関する疑問や不安を解消するための情報をまとめました。
空き家の有効活用や売却を検討する際の参考にしていただければと思います。
空き家買取バンクや自治体の制度は利用すべき？
【答え】自治体の制度や空き家バンクの活用は積極的に検討すべき選択肢です。
なぜなら、民間だけでは買い手が見つかりにくい物件でも、行政の支援があることで売却のチャンスが広がるからです。
【空き家バンク】
多くの自治体が運営していて、空き家を地域活性化につなげる目的で、移住希望者に物件を紹介する仕組みを整えています。
リフォーム補助金や仲介支援がセットになっていることもあり、民間の売買よりも低リスク・低コストで進められるケースもあります。
「空き家バンク 地域」などで検索すれば出てきます。
【空き家対策特設サイト】
自治体ごとの支援制度や活用事例が紹介されており、自分の地域で使える制度を調べるのに役立ちます。
自分の空き家が制度対象になるかどうか、地元自治体に事前確認するのがオススメです。
つまり、少しでも売却や管理の負担を減らしたいなら、公的制度を活用しない手はありません。
空き家が事故物件・訳ありでも売れる？
【答え】事故物件や訳あり物件でも、専門の買取業者を利用すれば売却は可能です。
これらの業者は、特殊清掃やリフォームを自社で行う体制を持っており、物件をそのままの状態で買い取ることができます。
個人的にも利用した事がある、下記のサイトがおすすめです。
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自社でリフォームを行うため、高価買取を実現しています。
したがって、事故物件や訳あり物件でも、専門の買取業者を利用すれば、スムーズな売却が可能です。
地方や過疎地でも空き家は買い取ってもらえる？
【答え】地方や過疎地の空き家でも、買取を行っている業者は存在します。
地域密着型の不動産会社や、全国対応の買取業者が、地方の空き家の買取を積極的に行っています。
例えば、静岡県を中心に活動する「空き家買取専科」は、静岡市、藤枝市、焼津市、掛川市、浜松市、富士市などのエリアで空き家の買取を行っています。
訳あり不動産相談所では、全国エリア対応で空き家の買取を行なっています。
したがって、地方や過疎地の空き家でも、買取を行っている業者を探すことで、売却の可能性があります。
買取より賃貸活用の方が得な場合はある？
【答え】空き家の活用方法として、賃貸と売却のどちらが得かは、物件の状態や立地、所有者の目的によって異なります。
以下に、買取と賃貸の比較項目を表しています。
| 比較項目 | 買取 | 賃貸 |
|---|---|---|
| 収入面 | 一括でまとまった現金を得られる | 月々の家賃収入を得られる |
| リスク | 売却後はリスクなし | 空室・滞納・修繕トラブルのリスクあり |
| 維持管理 | 手放すため維持不要 | 管理が必要（委託費も発生） |
| 手間 | 1回の手続きで完了 | 継続的な対応（管理・入居対応など） |
| 向いている人 | 早く現金化したい／管理が難しい | 長期で安定収入を得たい人 |
賃貸に出すことで定期的な収入を得られる一方で、空室リスクや管理の手間が発生します。
売却すれば一度にまとまった資金を得られ、維持管理の負担から解放されます。
国交省の統計によれば空き家の約60％が腐朽・破損物件であり、駅距離など立地の制約も多く、賃貸市場で借り手がつきにくい実態が見て取れます。
また、空き家には『賃貸・売却用を除くその他空き家』が多い点からも、老朽化物件は賃貸ではなく売却傾向が強いと考えられます。
したがって、空き家の活用方法は、物件の状態や立地、所有者の目的を考慮して、賃貸と売却のメリット・デメリットを比較検討することが重要です。
まとめ
本記事では「空き家買取」をテーマに解説しました。要点をまとめておきましょう。
空き家買取のメリットとして、以下が挙げられます。
- 早く売却できる
- 仲介手数料がかからない
- 売却後のトラブルが起きにくい
空き家買取のデメリットは、以下のとおりです。
- 売却価格は安くなりやすい
- かならず買取してもらえるわけではない
空き家買取の流れを6つのステップでご紹介しました。
- ステップ① 無料査定の申し込み方法
- ステップ② 現地調査と査定のポイント
- ステップ③ 買取金額の提示と交渉
- ステップ④ 売買契約・必要書類と注意点
- ステップ⑤ 決済と引渡しまでのスケジュール
- ステップ⑥ 確定申告と税制優遇措置
空き家買取で損しないためのポイントとして、以下に注意しましょう。
- 費用をかけてクリーニングやリフォームをしない
- 早期の売却を優先する
- 悪質な業者には注意する
どうしても処分に困っている空き家がある方は、下記を試してみて下さい。
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