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Q&A一覧

不動産売買

不動産の売買にもクーリングオフはあるのですか?
不動産の売買においても、一定の条件の下であれば売買契約を無条件に解除できます。 一定の条件とは、例えば、現地を案内された際に契約をしたとか、呼んでもいない営業マンが自宅や勤務先に来て仕方なく契約をしたなどの場合をいいます。なお、不動産業者はこうした場所での契約は解除ができる旨を記載した告知書を渡さなければなりません。
クーリングオフは、告知書が交付された日から8日以内に、内容証明郵便などで契約を白紙撤回する旨の通知をする必要があります。
中古住宅を購入したいのですがポイントを教えてください。
築年数、建物の状態などチェックポイントはありますが、特に「マンションは管理で買え」といわれるほどで、管理組合がしっかりしているか確認しましょう。後々必要になってくる大規模修繕などの際に、費用の負担等が大きくなる場合があるからです。最近は、耐震構造がクローズアップされています。また、施工業者のチェックもおろそかにはできません。できればリフォーム代金がどの位かかるか契約前に見積りをとる事をお勧めします。それから、一戸建ての場合には、雨漏り、水回り、シロアリの害を特にチェックしておきましょう。
住宅購入時の自己資金は、どのくらい必要ですか?
一般的に住宅の購入価格の2割以上は必要だと言われています。しかし、現在は住宅価格の100%を貸し出す金融機関や、内容によっては諸費用も含めて110%ローンを提供している金融機関もありますので、最寄の金融機関にご相談されるとよいでしょう。
不動産購入時の諸費用はどのくらいかかりますか?
物件により違いはありますが、中古住宅、中古マンションの場合、諸費用は購入価格の6~9%ぐらいが目安となります。
  • 印紙代、登録免許税、不動産取得税などの税金(売主が消費税課税業者であれば、建物には消費税が課税されます)
  • 仲介手数料や司法書士に支払う手数料(手数料にも消費税が課税されます)。
  • 住宅ローンを利用している場合はその諸費用(借入額により異なります)。
売る前に準備するものを教えて下さい。
あらかじめ所有不動産の詳細が分かるものを準備しておくと、売却相談がスムーズにできます。
  • 権利証(担当者が、所有不動産の面積や名義人を確認するために必要です)
  • 分譲時のパンフレット
  • 土地の測量図面や建物の図面などです。
土地を売りたいのですが、買った時に登記所から交付された権利証を紛失してしまいました。どうすればよいでしょうか?
はじめに、権利証を紛失した場合はその旨を取引関係者に報告しておいた方がよいでしょう。 権利証(正式には登記済証)をなくしてしまった場合には、「保証書」(売主がその物件を所有していることを証明するもの)を作成すれば売買は可能です。ただし、「保証書」を作成するためには、登記所で登記を受けたことがある成人2名を保証人として立てなければなりません。
夫婦共有名義の住まいを売却したいのですが、注意する点を教えてください。
契約書の締結や、登記手続きに必要な書類の調印などは、原則として本人が行う必要があるため、夫婦双方が各手続きに立ち会うこと。また、実印や印鑑証明なども、それぞれ用意する必要があります。ただし、どうしてもできない場合には、代理人を立てることも可能です。
売却のためには、手数料とは別に広告費などがかかりますか?
原則として、仲介手数料以外に広告費用はかかりません。
仲介手数料はどのぐらい払えばよいのですか?
仲介手数料は、依頼者の一方につき、それぞれ、取引額を次の表の左欄に掲げる金額に区分してそれぞれの金額に同表の右欄に掲げる割合を乗じて得た金額を合計した金額以内とします。
  • 取引額200万円以下の金額                          取引額の5%以内
  • 取引額200万円を超え400万円以下の金額   取引額の4%以内
  • 取引額400万円を超える金額                        取引額の3%以内
※仲介手数料は消費税の課税対象なので、別途消費税がかかります。
※取引額とは、売買に係る代金の額又は当該交換に係る宅地若しくは建物の価額を言い、
    当該売買、当該交換に係る消費税等相当額を含みません。
重要事項の説明とは何ですか?
宅地・建物の売買契約には、宅地建物取引主任者の資格取得者が、取引主任者証を提示し、物件と取引についての重要事項を、書面をもって説明しなければなりません。これを重要事項の説明といいます。 重要事項説明書には、物件の説明、土地の建築上の規制、法令による制限、及び金銭・契約の取引上のことなど、不動産取引の最も重要なことが書かれています。納得のいかない部分については十分に説明を求めるようにしましょう。
不動産を売却した場合、確定申告が必要ですか?
不動産を売却した年の翌年に、確定申告をする必要があります。 サラリーマンの場合も、年末調整とは別に確定申告が必要となりますので注意が必要です。 税理士に手続きを依頼するか、税務署での申告書の書き方についての無料相談などを活用しましょう。
媒介契約にはどんな種類がありますか?
専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。

【専属専任媒介契約】依頼業者以外への依頼ができない契約です。しかも依頼者が自分で買主を探した場合でも、依頼した業者の仲介で売買契約をしなければなりません。依頼を受けた業者は、契約締結日の翌日から3日以内に指定の流通機構に登録し、契約先を見つけることが義務付けられています。さらに、売却活動の状況を1週間に1回以上、文書で依頼者に報告をしなければなりません。

【専任媒介契約】専属専任媒介と同様に、媒介依頼は一社だけに限られますが、依頼者が自分で買主を探した場合には、その人と直接売買契約することが認められます。専任媒介の依頼を受けた業者は、指定の流通機構へ登録し、広く他の業者にも知らせて売買の相手を早く見つけることが義務付けられています。

【一般媒介契約】複数の業者に媒介を依頼できる制度です。依頼者が自分で買主を探した場合はその人と直接売買契約することが認められます。さらに、専属と同様活動状況の文書報告があり、この場合1週間に2回以上、依頼者に報告をしなければなりません。

不動産の有効活用

遊休不動産があるのですが。
はじめに、保有資産を利用する目的(事業目的・資産戦略)を明確にすることが重要となります。「収益性向上」が目的なのか、「財務体質改善」が目的なのかといったことです。こうした資産戦略を策定していく上では、保有不動産に関しての資産価値・収益性を判断材料として用意することが不可欠となります。弊社では、貴社の資産戦略を支援する為の価格査定、その後の資産活用の選択肢検証を通じたご提案しております。
追加投資をしないで不動産活用はできませんか?
土地開発業者等に土地を賃貸し、借地人が自ら建物建設を行う『借地方式』、所有土地の一部を土地開発業者に譲渡し、その土地開発業者がその土地の上に建築した建物の一部を土地所有者が部分譲渡した土地代金と等価で取得する『等価交換方式』などが考えられます。その他、開発事業の資金調達に証券化を活用する手法も、新たな資金調達手法として考えられます。
弊社では、土地所有者様の事業戦略・個別不動産の特性に基づき最適な活用手法のアドバイスを行っております。
田畑をやめて駐車場にしたいのですが注意することはありますか?
土地の用途を変更すると完成後1ヶ月以内に地目を変更しなければなりません。 この場合「田」または「畑」から駐車場(登記用語で宅地)に変更することを要します。ただし、田や畑の場合自分の土地だからといって勝手に工事はできません。事前に各市町村役場の農業委員会に農地を転用したい旨の届出をしましょう。 地域によっては、手続きにかなり時間が掛かる場合がありますので、事前に農業委員会に相談される方がよいでしょう。

不動産全般

「駅から徒歩○分」などという表示は、もっとかかるような気がします。所要時間は、どのように決めているのですか?
不動産広告の所要時間は、道路距離80メートルを単純に1分として計算し、1分未満の端数は切り上げて表示しています。途中の階段、歩道橋などや、信号待ちの時間などは考慮していないので実際より長くなる傾向があります。現地での確認が必要です。
間取図などに表示されている略語の意味を教えてください?
よく使われている略語には、下記のようなものがあります。
L(リビング)
D(ダイニング)
K(キッチン)
S(サービスルーム)
1R(ワンルーム)
CL(クローゼット)
WIC(ウォークインクロ-ゼット)
UB(ユニットバス)
P.S(パイプスペース)
MB(メーターボックス)
上記で、S(サービスルーム)とは「納戸」のことを指しますが、通常は3畳以下の部屋、ないしは窓のない部屋のことを指します。
土地の広告などで、よく実測面積という表記を見かけますが、どのような意味ですか?
実測面積とは、実際の測量に基づいて算出された面積のことをいいます。土地の登記簿に記載されている公簿面積が実際と異なる場合や、造成後の土地のため売買契約後の確定測量によって初めて面積が明らかになる場合などは、この実測面積によって取引を行う場合が多いです。

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